문정시영 22평 9억 2,500만, 직전 대비 -32.5% 실거래의 정체
송파 문정시영 22평이 9억 2,500만원에 팔렸습니다. 직전 거래보다 32.5% 낮은 값인데, 나와 있는 매물 12건 중 이보다 싼 건 하나도 없어요. 이 한 건으로 단지 값을 다시 매겨야 할까요?
문정시영 22평이 9억 2,500만원에 팔렸습니다. 직전 거래보다 32.5% 낮은 값이에요.
계약일은 2026년 10월 15일이고, 7층 물건입니다. 신고를 거쳐 10월 27일에 막 공개됐어요.
숫자만 보면 값이 크게 꺾인 것 같습니다. 그런데 매물을 보면 얘기가 달라져요. 나와 있는 12건 가운데 이 값보다 싼 매물은 한 건도 없습니다.
1. 이 거래, 어디가 이상한가
올해 거래를 줄 세우면 바로 보입니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-10-15 | 7층 | 9억 2,500만 |
| 2026-06-27 | 12층 | 13억 7,000만 |
| 2026-04-28 | 3층 | 11억 8,000만 |
| 2026-04-18 | 8층 | 11억 6,000만 |
| 2026-04-04 | 13층 | 12억 |
| 2026-04-04 | 7층 | 11억 |
| 2026-01-08 | 9층 | 10억 2,000만 |
| 2025-11-06 | 11층 | 10억 1,000만 |
| 2025-11-01 | 13층 | 9억 2,000만 |
같은 7층이 4월 4일에 11억원에 팔렸어요. 이번 값은 그보다도 낮습니다. 오히려 1년 전인 2025년 11월 거래와 비슷한 자리예요.
1년 동안 쌓인 오름폭이 한 건에서 통째로 빠진 모양입니다. 시장이 정말 이렇게 움직였다면 호가도 따라 내려왔어야 해요.
신고 자료만으로는 이 값의 사연을 알 수 없습니다. 중개거래로 신고됐다는 것까지만 확인돼요. 그래서 이 한 건을 시세로 읽기엔 이릅니다.
2. 호가와 공식 시세는 어디에 있나
| 구분 | 값 | 기준 |
|---|---|---|
| 이번 실거래 | 9억 2,500만 | 2026-10-15 · 7층 |
| 직전 실거래 | 13억 7,000만 | 2026-06-27 · 12층 |
| 매물 호가 범위 | 13억 9,000만~15억 | 2026-10-27 기준 |
| 9억 2,500만보다 낮은 매물 | 0건 / 12건 | 2026-10-27 기준 |
| KB시세 | 12억 6,000만~13억 7,500만 (평균 13억 3,000만) | 2026-10-19 |
| 한국부동산원 시세 | 12억~13억 7,000만 (평균 12억 8,500만) | 2026-10-19 |
KB시세 하한은 12억 6,000만원이에요. 한국부동산원 하한도 12억원입니다. 어느 잣대로 봐도 9억 2,500만원은 범위 밖이에요.
두 시세는 10월 19일 기준입니다. 이 거래가 공개되기 전 값이에요. 다음 고시에 어떻게 반영될지는 따로 지켜봐야 합니다.
10월 15일 9억 2,500만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울 아파트는 토지거래허가를 거칩니다. 그래서 값은 계약일보다 3주쯤 앞서 정해져요. 2026년 9월 24일에 나와 있던 매물을 펼쳐 봤습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 문정시영 22평 | 8동 저층 동남향 · 리모델링 건축심의 단계 | 13억 9,000만 |
| 문정시영 22평 | 8동 11층 서남향 | 15억 |
| 문정시영 22평 | 8동 중층 서남향 · 올수리 · 입주가능 | 15억 |
| 거여4단지 21평 | 401동 저층 서향 · 내부수리 · 트인 전망 | 13억 3,000만 |
| 거여4단지 21평 | 404동 고층 서남향 · 확장 올수리 | 14억 5,000만 |
| 거여4단지 21평 | 402동 중층 남향 · 역세권 | 15억 |
| 송파더플래티넘 21평 | 102동 14층 동향 · 신축 · 성내천 조망 | 13억 8,000만 |
| 송파더플래티넘 21평 | 102동 저층 동향 · 신축 · 성내천 조망 | 14억 |
| 송파더센트레 22평 | 2212동 저층 남향 · 내부 올수리 | 15억 2,500만 |
| 송파더센트레 22평 | 2212동 고층 남향 · 트인 조망 | 16억 |
같은 단지 22평 호가는 13억 9,000만~15억원이었어요. 하단은 저층 동남향입니다. 상단 두 건은 층이 높거나 올수리·입주가능 조건이 붙었어요.
9억 2,500만원은 그 하단보다 한참 아래입니다. 당시 호가와 견주면 아주 싸게 산 거래예요.
옆 단지와 견줘도 같습니다. 거여4단지 21평 하단은 13억 3,000만원이었어요. 2024년 준공 송파더플래티넘 21평은 13억 8,000만원부터였고요. 이번 값은 표에 있는 어느 단지 하단보다도 낮습니다.
평당가로 보면 문정시영 22평은 6,617만원이에요. 거여4단지 21평은 6,421만원, 송파더플래티넘 21평은 6,595만원입니다. 시장은 세 단지를 비슷한 가격대에 두고 있어요. 9억 2,500만원은 그 가격대에서 크게 벗어난 값입니다.
3. 이 거래를 어떻게 읽을까
4. 리모델링, 어디까지 왔나
문정시영은 재건축이 아니라 리모델링을 추진합니다. 관련 보도에 따르면 서울형 리모델링 1호 단지이고, 시공사는 포스코이앤씨예요.
계획대로면 1,316세대가 1,440세대로 늘어납니다. 주차는 326대에서 1,704대로 늘어 세대당 1.18대가 돼요. 세대당 0.68대로 부족한 지금보다 크게 나아지는 셈입니다.
| 단계 | 상태 | 시점 |
|---|---|---|
| 조합설립인가 | 완료 | 2019.08 |
| 1차 안전진단(B등급) | 통과 | 2020.10 |
| 지구단위계획 결정(서울시 도시·건축공동위원회) | 가결 | 2025.01 |
| 건축심의 | 진행 중 | 2025.07 접수 |
| 환경영향평가 주민설명회 | 완료 | 2026.07 |
| 사업시행인가 | 예정 | 2028.08 (추정) |
| 이주 | 예정 | 2029.10 (추정) |
| 착공 | 예정 | 2031.08 (추정) |
| 준공 | 미정 | - |
조합설립에서 건축심의 접수까지 6년 가까이 걸렸어요. 착공까지는 아직 몇 해가 남았습니다. 그동안은 이 집에서 사는 기간이 길어요. 그래서 동·층·향 차이가 호가에 그대로 남아 있습니다.
분담금은 아직 정해지지 않았어요. 조합은 건축심의 단계라 밝히기 어렵다는 입장입니다. 시장에서는 3억~4억원 정도를 점치는 분위기예요.
완공 뒤 견줄 상대는 인근 신축입니다. 송파파인타운9단지 25평이 평당 6,454만원, 송파더센트레 25평이 6,368만원이에요. 인근 신축 평당가는 5,607만~6,454만원 범위에 있습니다.
문정시영 22평은 이미 평당 6,617만원이에요. 분담금을 얹기 전부터 이 범위 위에 있습니다. 리모델링 기대가 값에 먼저 들어와 있다는 뜻이에요.
그래서 완공 후 상승 여력은 넉넉히 잡기 어렵습니다. 완공 평형과 분담금이 정해져야 정확히 따질 수 있어요. 리모델링 단지는 신축과 직접 견주기 어렵다는 의견도 보도에 나옵니다.
5. 같은 예산, 옆 단지 매물과 견주면
| 항목 | 문정시영 22평 | 거여4단지 21평 | 송파더플래티넘 21평 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 6,617만 | 6,421만 | 6,595만 |
| 준공 | 1989년 | 1997년 | 2024년 |
| 세대수 | 1,316세대 | 546세대 | 328세대 |
| 가까운 역 | 거여(5호선) 약 0.7km | 거여(5호선) 약 0.4km | 개롱(5호선) 약 0.6km |
| 배정 초등학교 | 서울문정초 약 0.7km | 서울거원초 약 0.2km | 서울거여초 약 0.5km |
| 주요 매물 호가(2026-10-27 기준) | 13억 9,000만~15억 | 13억 2,500만~15억 | 13억 7,000만~14억 |
세 단지 평당가는 6,400만~6,600만원대에 모여 있어요. 문정시영은 역과 초등학교가 조금 더 멉니다. 대신 1,316세대 대단지이고 리모델링이 진행 중이에요.
송파더플래티넘은 2024년 준공이라 바로 새 집에 살 수 있어요. 거여4단지는 거여역과 초등학교가 가깝습니다. 같은 예산이라도 무엇을 먼저 보느냐에 따라 답이 갈려요.
문정시영 안에서도 값이 갈립니다. 8동 저층 남동향은 13억 9,000만원이에요. 8동 11층 남서향 주인거주 매물은 15억원입니다. 층·향·입주 조건이 다르면 호가가 갈리는 게 정상이에요.
14억 5,000만원과 15억원 두 건은 세입자가 있어요. 입주가능일이 2028년 7월, 2027년 9월이라 바로 들어가 살 수 없습니다. 실거주라면 즉시입주 매물부터 보세요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 15억원 | 8동 남서향 고층이라 채광과 통풍이 좋고 전망이 트여 있으며, 올수리돼 집주인이 살고 있어 바로 들어가 지낼 수 있습니다. |
| 15억원 | 8동 남서향 중간층으로 해가 잘 들고, 전체를 수리해 손볼 곳 없이 바로 입주할 수 있습니다. |
| 15억원 | 9동 남서향 중간층으로 올수리돼 내부가 깔끔하니 바로 들어와 지낼 수 있습니다. |
| 13억 9,000만원최저가허위 가능성 있음 | 8동 남동향 저층으로 오전 햇살이 들고, 전체를 수리해 내부 상태가 깔끔합니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 15억원 | 8동 남서향 저층이라 정원이 내려다보여 조망이 편안하고, 올수리돼 바로 입주가 가능합니다. |
| 13억 9,000만원최저가 | 8동 남동향 저층으로 오전 채광이 좋고 올수리돼 있으며, 입주일은 협의가 필요합니다. |
| 14억원 | 8동 남동향 저층으로 올수리돼 있고 집주인이 살고 있어, 입주 날짜는 협의해 바로 들어올 수 있습니다. |
| 14억 9,000만원 | 8동 남동향 중간층이라 공원 숲 조망이 트이고 해가 잘 들며, 올수리돼 바로 입주할 수 있습니다. |
6. 입지와 시장 흐름은 짧게
문정시영은 5호선 거여역·개롱역이 걸어서 10분 남짓이에요. 배정 초등학교는 서울문정초입니다. 거여4단지·송파더플래티넘이 있는 블록보다 입지를 높게 평가받아요.
평당가는 블록 입지값보다 살짝 위에 있습니다. 리모델링 기대가 조금 얹혀 있다는 뜻이에요. 송파구 최상위 생활권인 잠실동과는 거리가 멉니다. 시장이 오래 매겨 온 차이라 쉽게 좁혀지진 않아요.
우리 실거래 데이터로 보면 6개월 동안 송파구는 +13.2%, 서울은 +7.4% 올랐어요. 같은 잣대로 이 단지는 둘 다 크게 밑돌았습니다. 그 상당 부분은 9억 2,500만원 한 건이 끌어내렸을 가능성이 커요.
분기 평균으로 봐도 6개월 +8.8%입니다. 비슷한 예산대 단지 평균 +20.5%보다 더뎠어요. 분기 평균은 그 분기에 팔린 층·향에 따라 크게 튈 수 있어 참고로만 보세요.
관련 보도에 따르면 서울 아파트값은 2025년 2월부터 2026년 9월까지 86주 연속 올랐어요. 시장은 순풍인데 이 거래만 거꾸로 갔습니다. 흐름이 꺾였다기보다 따로 튄 한 건으로 보는 이유예요.
규제도 짚어 둡니다. 서울 전역은 토지거래허가구역이라 아파트는 실거주 목적으로 사야 해요. 세입자가 있는 집은 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다. 규제지역이라 무주택자 LTV는 40%, 15억원 이하 주택 주담대 한도는 최대 6억원이에요.