동답한신 17평 6억 7,500만, 신고가 경신… 잘 산 값일까

동답한신 17평이 6억 7,500만원에 팔렸습니다. 이 평형에서 처음 나온 값이에요.

계약일은 2026년 10월 24일입니다. 신고를 마치고 10월 29일에 공개됐어요. 4층 거래입니다.

1. 6억 7,500만, 무엇이 새로웠나

직전 거래는 2026년 8월 28일이었습니다. 14층이 6억 3,000만원에 팔렸어요. 이번엔 4층이 그보다 7.1% 높게 팔렸습니다.

보통은 고층이 저층보다 비쌉니다. 그런데 이번엔 저층이 고층 기록을 넘었어요. 층만으로는 설명이 안 되는 거래입니다.

5월부터 8월까지는 6억 언저리에 머물렀습니다. 그 박스를 이번 거래가 한 번에 넘었어요.

1년 전 같은 시기와도 견줘 봤습니다. 2025년 10월 16일 6층이 5억 3,000만원이었어요. 분기 평균 기준 1년 변화율은 18.0%입니다. 개별 거래끼리 놓고 보면 오름폭은 이보다 커 보입니다.

분기 평균은 그 분기에 어떤 층이 팔렸느냐에 따라 튑니다. 6개월 변화율 21.6%도 참고로만 보세요.

2. 이 거래를 값으로 따져 보기

10월 24일 6억 7,500만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가를 거칩니다. 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 실제 값을 맞춘 건 10월 초입니다. 그 무렵 매물을 펼쳐 봤습니다.

같은 단지 17평은 모두 7억에 나와 있었습니다. 전부 1층이거나 저층이었어요. 이번 거래는 그보다 층이 높은 4층입니다. 그런데 값은 호가보다 낮게 맞춰졌어요.

그래서 단지 안에서 보면 무리한 값은 아닙니다. 당시 호가 대비 낮게 산 편이에요. 다만 이 집의 수리 상태는 공개되지 않았습니다. 그 부분은 열어 두고 보셔야 해요.

옆 동네로 넓혀 보면 그림이 달라집니다. 같은 시점 신설동역자이르네는 8억 3,000만원부터였어요. 2024년에 지은 신축이고 2호선 역 앞입니다. 동답한신과는 예산이 다른 후보였습니다.

지금 호가와 공식 시세는 어디쯤인가

이 거래보다 낮게 나온 매물은 없습니다. 남은 매물은 단 1건이에요.

그 1건은 1층인데 6억 8,800만원입니다. 4층 거래보다 높게 불린 이유는 수리예요. 샤시까지 바꾼 올수리에 주인이 살고 있습니다. 바로 들어갈 수 있는 집이라 값이 위에 있어요.

공식 시세는 아직 이 거래를 따라오지 못했습니다. KB 시세 상한도 6억 5,750만원이에요. 대출은 이 KB 시세로 잡힙니다. 거래가 기준으로 계산한 것보다 한도가 작아져요.

비슷한 예산의 다른 선택지

동대문구에서 비슷한 크기의 두 단지와 견줬습니다. 총액보다 평당가로 보는 게 정확해요.

평당가로 보면 동답한신은 두 단지 사이에 있습니다. 신설동역자이르네보다 낮고 태솔5차보다 높아요.

신설동역자이르네는 신축에 역세권입니다. 대신 8억 이상을 준비해야 해요. 태솔5차는 19세대짜리 소단지입니다. 거래가 드물어 시세를 읽기 어렵다는 점을 감안하세요.

동답한신의 강점은 600세대 규모와 초등학교입니다. 동답초가 단지 바로 옆이에요. 6억대에서 이 조건을 갖춘 대안이 많지 않습니다. 이번 신고가에는 이런 사정도 깔려 있어요.

3. 판단: 이 거래가 단지에 주는 신호

실거주라면 수리 상태부터 보세요. 이 단지는 1992년에 지어졌어요. 같은 값이면 고친 집이 낫습니다.

투자 목적이라면 길이 좁습니다. 서울 전역이 토지거래허가구역이에요. 허가를 받고 실거주해야 합니다. 남은 매물도 주인이 사는 집이라 세를 안고 사기 어려워요.

기다릴 신호는 다음 거래입니다. 6억 7,500만 근처에서 한 번 더 찍히면 추세로 볼 수 있어요. 피할 조건은 수리 없이 7억을 넘는 매물입니다.

4. 배경: 단지와 입지

동답한신은 1992년에 지은 600세대 단지입니다. 4개 동이고 17평이 178세대예요. 세대당 주차는 1.0대로 양호한 수준입니다. 다만 지하주차장은 없어요.

입지의 핵심은 초등학교입니다. 동답초까지 도보 3분이에요. 지하철은 답십리역(5호선)까지 걸어서 14분입니다. 역세권이라고 하긴 어려워요.

이 블록은 인근에서 중간쯤 입지로 평가됩니다. 신설동역자이르네 쪽 블록보다 아래, 태솔5차 쪽보다 위예요. 2호선 역과의 거리가 이 차이를 만듭니다.

동대문구에서 가장 높게 평가받는 곳은 전농동입니다. 래미안크레시티 일대예요. 답십리동은 그보다 한 단계 아래로 평가받습니다.

눈여겨볼 점이 하나 있습니다. 동답한신의 평당가는 블록 입지 대비 낮아요. 오래된 건물이라 깎인 값입니다. 새로 지어지면 입지만큼 다시 평가받을 여지가 있어요.

재건축은 어디까지 왔나

연한은 넘었습니다. 하지만 공식 절차가 시작됐다는 근거는 없어요.

용적률은 249%입니다. 제3종일반주거지역 상한이 250%예요. 더 지을 여지가 거의 없다는 뜻입니다. 일반분양이 적으면 분담금이 커지기 쉬워요.

대지지분은 17평 기준 22.82㎡(약 6.9평)입니다. 관련 보도에 따르면 민간 정비사업 용적률을 법정 상한의 120%까지 올리는 법 개정이 추진되고 있어요. 이게 통과되면 사정이 달라질 수 있습니다. 그 전까지 이번 거래는 실거주 값으로 보는 게 맞아요.

5. 배경: 구·서울 흐름과 규제

우리 실거래 데이터 기준으로 동대문구는 6개월 +6.8%입니다. 서울은 +7.4%예요. 이 단지는 둘과 거의 같은 속도로 움직였습니다.

비슷한 예산의 유사 단지보다는 앞섰습니다. 유사군 평균 6개월 변화는 4.8%예요. 시장 흐름은 함께 타고, 같은 가격대 안에서는 먼저 오른 모양입니다.

관련 보도에 따르면 2026년 10월 KB 기준 동대문구는 1.10% 올랐습니다. 강남·서초가 내린 달이에요. 3분기 동대문구 거래의 81.9%가 최고가와 같거나 높았다는 집계도 있습니다. 이번 신고가는 혼자 튄 게 아니라 이 흐름 안에 있어요.

정리하면 이렇습니다. 시장 순풍을 타고, 호가보다 낮게 맞춘 신고가예요. 다음 거래가 이 값을 이어받는지가 남은 숙제입니다.