안암골벽산 24평 10억 6,700만 신고가, 호가보다 높게 합의된 거래

안암골벽산 24평이 10억 6,700만원에 팔렸습니다. 신고가예요.

계약은 2026년 9월 29일이었습니다. 신고를 거쳐 10월 20일에 공개됐어요.

더 눈길이 가는 건 따로 있습니다. 계약 직전, 이 단지 24평 호가는 10억이었거든요. 산 사람이 호가보다 높게 값을 맞췄다는 뜻입니다.

1. 10억 6,700만, 어떤 거래였나

직전 거래는 9월 15일 20층 9억 5,000만원이었습니다. 2주 만에 1억 넘게 오른 값에 다시 팔린 거예요. 층은 오히려 더 낮은 12층입니다.

4월 18층 5억 5,000만원은 빼고 보세요. 같은 달 8억대 거래가 둘이나 있습니다. 시세를 읽는 근거로 쓰기엔 너무 떨어진 값이에요.

흐름은 뚜렷합니다. 2025년 5월 7억 1,700만원이던 값이 2026년 7월 9억 4,500만원이 됐어요. 그리고 9월 말 10억 6,700만원까지 왔습니다.

1-1. 같은 9월, 1억 넘게 갈린 두 거래

같은 달에 9억 5,000만원과 10억 6,700만원이 나왔습니다. 층으로는 설명이 안 됩니다. 높은 쪽이 저층이니까요.

남은 설명은 동·향·내부 상태입니다. 다만 신고가 쪽 집의 동과 수리 여부는 공개되지 않았어요. 그래서 이 값이 집 상태 덕인지, 사려는 사람이 몰려서인지는 아직 가를 수 없습니다.

2. 계약 직전 매물로 다시 보기

9월 29일 10억 6,700만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가를 받아야 합니다. 그래서 값을 합의한 날은 신고 계약일보다 3주쯤 앞서요. 아래는 그 무렵인 9월 8일에 나와 있던 매물입니다.

단지 안에서 보면 이 거래는 호가보다 높게 합의됐습니다. 당시 보이던 24평은 10억 한 건이었어요. 그보다 6,700만원을 더 얹은 거래입니다.

스냅샷에 없던 다른 집이었을 수도 있습니다. 그래도 결론은 같아요. 당시 매도 호가보다 위에서 값이 정해졌습니다.

대안과 견주면 그림이 달라집니다. 같은 시점 한신 25평은 11억부터, 동대문더퍼스트데시앙 24평은 11억 7,000만원이었어요. 10억 6,700만원은 두 단지 호가보다 여전히 아래입니다.

평당가로 보면 위치가 더 분명합니다. 안암골벽산 평균 시세는 평당 4,125만원이에요. 한신은 평당 4,459만원, 동대문더퍼스트데시앙은 평당 4,875만원입니다.

이번 거래가는 단지 평균보다 한참 위에 있습니다. 한신 25평 호가 하단 11억에 바짝 붙은 값이에요. 이 돈이면 한신 동남향 중층과 같은 예산대가 됩니다.

2-1. 직전 실거래보다 낮은 매물은 몇 건?

나와 있는 24평은 한 건뿐입니다. 그 한 건이 신고가보다 낮아요. 저층이라 낮은 값도 아닙니다. 고층 매물이에요.

신고가가 나온 뒤에도 매도 호가가 그 위로 붙지 않았습니다. 10억 6,700만원이 곧바로 새 바닥이 됐다고 보긴 이릅니다. 입주 일정은 매도인과 협의가 필요한 매물이에요.

공식 시세도 거래가보다 아래에 있습니다. KB 상한도, 부동산원 상한도 10억 6,700만원에 못 미쳐요. 공식 시세가 이 거래를 아직 따라오지 않았다는 뜻입니다.

2-2. 비교 단지와 나란히 놓으면

세 단지는 성격이 다른 선택지입니다. 동대문더퍼스트데시앙은 7년차 준신축이에요. 한신은 1,070세대 대단지이고, 안암골벽산은 초등학교가 가장 가깝습니다.

10월 20일 수집 매물을 보면 차이가 더 보입니다. 한신 106동 중층 남동향 11억원은 세를 안은 매물이에요. 입주가 2027년 11월 초순이라 실거주용으론 쓰기 어렵습니다.

한신에서 바로 들어갈 수 있는 집은 12억원부터입니다. 103동 14층 남향 올수리, 101동 고층 남향 조망 매물이에요. 동대문더퍼스트데시앙은 102동 2층 동향 11억 7,000만원부터 시작합니다.

같은 25평 안팎이라도 향과 수리가 값을 가릅니다. 남향·올수리면 호가가 높은 게 자연스러워요. 그 기준으로 보면 안암골벽산 10억 3,000만원 매물은 비교 단지보다 낮은 가격대에 있습니다.

인근 신축과는 가격대 자체가 다릅니다. 휘경자이디센시아 24평은 평당 6,250만원이에요. 안암골벽산은 용적률이 299%라 재건축으로 그 값을 따라갈 그림도 아닙니다.

3. 이 거래, 어떻게 볼까

진단부터 하겠습니다. 이 단지는 6개월 동안 동대문구와 서울 평균을 모두 웃돌았어요. 비교 단지들보다도 가파릅니다.

그러니까 동네가 오를 때 같이 오른 것만은 아닙니다. 10억 안팎에서 역세권 24평을 찾는 수요가 이 단지로 모였을 가능성이 커요. 한신·동대문더퍼스트데시앙은 11억 위에서 시작하니까요.

반대로 조심할 부분도 있습니다. 2주 전 같은 평형이 9억 5,000만원에 팔렸어요. 신고가 이후 나온 매물도 그보다 낮은 10억 3,000만원입니다.

4. 배경: 입지와 시장 흐름

4-1. 입지

역은 6호선 안암역이 도보 6분입니다. 1호선 제기동역은 10분, 6호선 고려대역은 13분이에요. 배정 초등학교인 서울종암초는 도보 3분 거리입니다.

블록 자체는 비교 단지들보다 위치 평가가 높습니다. 그런데 평당가는 그 위치 값에 못 미쳐요. 지은 지 23년 된 구축이라 할인을 받는 상태입니다.

동대문구 안에서 가장 높게 평가받는 곳은 전농동 래미안크레시티 일대입니다. 제기동은 그보다 꽤 아래예요. 시장이 신축 대단지 생활권에 더 높은 값을 매긴 결과입니다.

관련 보도에 따르면 동북선이 2027년 11월 개통 예정입니다. 고려대역과 제기동역을 지나요. 교통이 나아지면 이 차이가 좁혀질 여지는 있습니다.

4-2. 시장 흐름

우리 실거래 데이터로 보면 동대문구는 6개월에 6.8% 올랐습니다. 서울은 7.4%예요. 이 단지는 구 평균을 5.5%p, 서울 평균을 4.9%p 웃돌았습니다.

관련 보도에 따르면 2026년 3분기 동대문구 거래의 81.9%가 최고가 이상이었습니다. 서울 25개 구 중 가장 높은 비중이에요. 이번 신고가도 그 흐름 위에 있습니다.

다만 바람이 계속 순하다고 보긴 어렵습니다. 보도에 따르면 9월 주담대 금리가 연 4.66%로 올랐어요. 서울 거래량도 줄고 있습니다.

그래서 순풍은 맞지만 속도는 느려질 수 있습니다. 지금 값을 쫓기보다 다음 거래로 확인하라고 한 이유예요.

4-3. 사기 전에 알아둘 규제

서울 전역은 아파트 토지거래허가구역입니다. 허가를 받아 실거주 목적으로 사야 해요. 이미 세입자가 사는 집이면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수 있습니다.

동대문구는 투기과열지구이자 조정대상지역입니다. 무주택자 LTV는 40%, 1주택자의 추가 매수는 주담대가 막혀 있어요. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 합니다.

대출 한도는 매매가가 아니라 KB시세로 셉니다. 이번 거래가는 KB 상한 10억 1,500만원보다 높아요. 그만큼 현금을 더 준비해야 합니다.