길음4단지 43평 13억 9,500만, 신고가로 막 등록됐습니다
성북구 길음동 43평이 신고가를 썼습니다. 계약 직전 같은 단지 호가는 14억 5,000만~15억이었는데요. 그럼 이 값은 잘 산 걸까요.
성북구 길음동 43평이 신고가를 썼습니다. 길음뉴타운4단지e편한세상 9층, 13억 9,500만원입니다.
계약일은 2026년 8월 25일이에요. 신고가 끝나 2026년 9월 23일에 막 공개됐습니다.
직전 거래보다 4.9% 높습니다. 이 평형에서 처음 나온 값이에요.
1. 이 거래를 뜯어봅니다
직전 거래는 2026년 6월 3일 11층 13억 3,000만원이었어요. 두 달 반 만에 층은 낮아지고 값은 올랐습니다.
같은 9층을 보면 차이가 더 선명합니다. 2026년 5월 7일 9층은 12억 9,000만원이었어요.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-08-25 | 9층 | 13억 9,500만 |
| 2026-06-03 | 11층 | 13억 3,000만 |
| 2026-05-07 | 11층 | 13억 8,500만 |
| 2026-05-07 | 9층 | 12억 9,000만 |
| 2026-04-27 | 15층 | 12억 2,000만 |
| 2026-04-18 | 12층 | 13억 4,000만 |
| 2026-04-16 | 2층 | 13억 5,000만 |
| 2026-03-21 | 7층 | 12억 8,000만 |
| 2026-01-17 | 3층 | 12억 |
| 2025-12-27 | 14층 | 12억 9,000만 |
2026년 1월에 12억이던 평형입니다. 8월에 13억 9,500만원까지 올라왔어요.
층이 값을 딱 나누지도 않습니다. 4월 16일 2층이 13억 5,000만원, 4월 27일 15층이 12억 2,000만원이었어요. 같은 평형이라도 수리·확장·향·입주 조건에 따라 값이 갈린다는 뜻입니다.
가격이 합의된 2026-08-04 시점, 당시 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 값이 실제로 합의된 건 8월 초입니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 길음뉴타운4단지e편한세상 43평 | 406동 6층 남향 · 입구동 인근, 내부 깨끗 | 14억 5,000만 |
| 길음뉴타운4단지e편한세상 43평 | 407동 14층 남향 · 올확장, 2023년 올수리 | 15억 |
| 길음뉴타운4단지e편한세상 43평 | 407동 14층 남향 · 올확장, 수리 | 15억 |
| 돈암코오롱하늘채 44평 | 105동 고층 서남향 | 15억 |
| 돈암코오롱하늘채 44평 | 105동 고층 서남향 · 시스템에어컨, 붙박이장, 확장형 | 15억 |
| 월곡래미안루나밸리 41평 | 107동 1층 남향 · 입주 정상 | 13억 |
| 월곡래미안루나밸리 41평 | 107동 저층 남향 · 방4, 거실 확장형 | 13억 |
| 월곡래미안루나밸리 41평 | 101동 고층 남향 · 리모델링, 전세 안고 | 14억 |
| 동일하이빌뉴시티 47평 | 103동 중층 서남향 · 내부 상태 양호, 입주협의 | 15억 |
| 동일하이빌뉴시티 47평 | 103동 중층 남향 | 15억 5,000만 |
| 동일하이빌뉴시티 47평 | 104동 고층 남향 · 올인테리어, 입주협의 | 15억 5,000만 |
당시 같은 단지 43평 호가는 14억 5,000만원이 가장 아래였어요. 13억 9,500만원은 그보다 낮은 값입니다.
호가 밴드 아래로 붙여 체결됐다는 뜻이에요. 매수자 입장에선 잘 협상한 거래로 봅니다.
이 돈이면 어디를 살 수 있었나 — 평당가로 본 자리
총액만 보면 헷갈립니다. 평당가로 봐야 자리가 보여요.
| 항목 | 길음뉴타운4단지 43평 | 돈암코오롱하늘채 44평 | 월곡래미안루나밸리 41평 | 래미안월곡 43평 |
|---|---|---|---|---|
| 평당가 | 3,430만 | 3,636만 | 3,178만 | 3,058만 |
| 실거래 기준 현재 | 13억 1,917만 | 14억 1,000만 | 11억 9,500만 | 12억 438만 |
| 준공 | 2005년(21년차) | 2016년(10년차) | 2007년(19년차) | 2006년(20년차) |
| 세대수 | 1,605세대 | 629세대 | 787세대 | 1,372세대 |
| 6개월 변화(분기평균) | 6.4% | 101.4% | -1.6% | 4.3% |
돈암코오롱하늘채의 6개월 +101.4%는 그대로 읽으면 안 됩니다. 분기평균이라 거래가 드문 단지는 한두 건에 크게 끌려가요.
평당가로 보면 이 단지는 돈암코오롱하늘채 아래, 월곡래미안루나밸리와 래미안월곡 위입니다. 성격이 다른 선택지들이에요.
동일하이빌뉴시티 47평은 평당가가 2,667만원입니다. 8월 초 호가가 15억~15억 5,000만원이었어요. 총액은 더 높지만 평당으로 치면 낮은 가격대입니다.
그러니까 13억 9,500만원은 이런 자리예요. 평당가가 더 낮은 47평 주상복합을 15억에 사느냐, 43평 판상형을 14억 아래에 잡느냐. 이번 매수자는 후자를 골랐습니다.
2. 지금 나와 있는 값은 어디쯤일까
| 동·층·향 | 컨디션·입주 | 호가 |
|---|---|---|
| 405동 저층 남향 | 거실·방2 확장 / 즉시입주 | 14억원 |
| 407동 14층 남향 | 올수리+확장 / 즉시입주 | 15억원 |
| 413동 13층 남향 | 확장, 주인 거주 / 즉시입주 | 15억원 |
| 407동 고층 남향 | 올확장, 내부 깔끔 / 즉시입주 | 15억원 |
| 직전 실거래(13억 9,500만)보다 낮은 호가 | — | 0건 / 4건 |
이번 거래보다 낮은 호가는 없습니다. 4건 모두 그 위에 있어요.
밴드 하단 14억은 저층입니다. 15억 세 건은 고층이고, 올수리나 확장이 붙어 있어요. 같은 43평이어도 층과 수리 상태가 다르면 호가가 갈리는 게 정상입니다.
네 건 다 즉시입주 표기예요. 실입주를 서두르는 분에게는 선택지가 좁지 않습니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 15억원 | 407동 고층 남향이라 채광과 전망이 트여 있고, 올수리에 확장까지 돼 있어 바로 입주할 수 있습니다. |
| 15억원 | 413동 고층 남향이라 하루종일 햇볕이 잘 들고, 거실 발코니가 확장돼 공간이 넓으며 입주 시점은 협의가 가능합니다. |
| 14억원최저가 | 405동 저층 남향이며 입주일은 협의가 필요하니 일정을 맞춰볼 수 있습니다. |
| 15억원 | 407동 고층 정남향으로 시야가 확 트여 전망이 좋고, 올수리돼 있어 깔끔하게 들어가 살 수 있습니다. |
| 기관 | 하한 | 평균 | 상한 |
|---|---|---|---|
| KB부동산 | 13억 5,500만 | 14억 | 14억 4,000만 |
| 한국부동산원 | 13억 2,000만 | 13억 7,000만 | 14억 2,000만 |
13억 9,500만원은 KB 평균 바로 아래입니다. 부동산원 상한보다는 조금 아래고요. 튄 값이 아니라 시세 한가운데에 붙은 거래예요.
3. 그래서 이 거래를 어떻게 봐야 할까
4. 단지와 입지, 짧게 정리하면
2005년 준공, 21년차 구축입니다. 1,605세대 25개 동 대단지예요.
세대당 주차는 1.15대입니다. 구축 기준으로는 양호한 편이에요.
학군이 이 단지의 진짜 무기입니다. 서울길음초가 도보 4분, 길음중이 도보 4분이에요. 길음중은 성북구 18개 중학교 중 4위입니다.
고등학교도 가깝습니다. 삼각산고 도보 7분, 계성고 도보 8분이에요.
약점은 역입니다. 미아사거리역(4호선)까지 도보 14분이에요. 월곡래미안루나밸리가 월곡역 도보 3~4분인 것과는 다릅니다.
그런데도 길음동은 성북구에서 가장 상위 생활권입니다. 학군과 뉴타운 정비로 만들어진 주거지 완성도 덕이에요.
재미있는 건 평당가입니다. 이 단지 평당가는 이 블록의 입지 수준보다 아래에 있어요. 자리값보다 낮게 매겨진 구축 할인이 남아 있다는 뜻입니다.
같은 생활권 신축 대장은 래미안길음센터피스입니다. 평당가가 4,604만원이에요. 같은 동네 안에서도 연차에 따라 값이 이만큼 갈립니다.
5. 큰 흐름 위에 놓고 보면
우리 실거래 데이터 기준으로 성북구는 3개월 +4.0%입니다. 서울은 +4.1%예요. 거의 나란히 움직였습니다.
이 단지 43평은 6개월 +6.4%, 1년 +8.4%입니다(분기평균 기준). 시장을 거스른 게 아니라 흐름을 탄 움직임이에요.
관련 보도에 따르면 성북구는 최근 1년 21.9% 올라 서울 자치구 중 상승률이 가장 높았습니다. 2030 매수 비중이 51.3%로 서울 평균(41.8%)을 크게 웃돈다는 분석도 있어요.
전세도 셉니다. 보도에 따르면 성북구 전세가는 올해 12.84% 올라 서울에서 가장 높았습니다. 토지거래허가구역 실거주 의무로 전세 물량이 줄어든 영향이 크다는 해석이에요.
반대 방향 바람도 있습니다. 기준금리는 3.00%까지 올랐고, DSR은 단계적으로 강해지고 있어요.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 최대 대출한도 | 주택가격 15억 이하 → 6억 |
| LTV | 무주택·처분조건부 1주택 40% / 1주택 이상 추가매수 0% |
| 대출만기 | 30년 이내로 제한 |
| 전입의무 | 주택구입 목적 주담대 시 6개월 이내 |
| 토지거래허가 | 서울 전역 아파트 허가대상, 실거주 목적 매수 필요 |
실제 대출은 LTV 한도와 DSR 한도 중 적은 쪽으로 정해집니다. 1주택 이상이면 추가 매수 목적 주담대가 막혀요.
정리하면 이렇습니다. 13억 9,500만원은 시장 흐름을 탄 재평가에 가깝고, 당시 호가보다 낮게 잡은 거래였어요.
다만 지금 나온 값은 그 위에 있습니다. 14억 중반까지냐, 15억까지 갈 것이냐를 직접 비교하고 정하셔야 합니다.