5층에서 나온 신고가, 건영2차 28평 8억 3,000만

중랑구 상봉동 건영2차 28평이 8억 3,000만원에 팔렸습니다. 5층 거래인데 이 평형 최고가예요.

계약일은 2026년 10월 28일입니다. 실거래 신고를 마치고 10월 31일에 막 공개됐어요.

직전 거래는 2025년 11월 27일 12층 6억 8,800만원이었어요. 더 낮은 층이 20.6% 더 받은 거예요. 이 값을 따라가도 되는지 하나씩 보겠습니다.

1. 5층에서 나온 신고가

건영2차 28평은 182세대예요. 단지 전체 1,113세대에 비하면 작은 평형이라 거래가 드뭅니다. 목록에 잡힌 거래로 보면 2025년엔 세 건이었어요. 2026년엔 이번이 첫 거래입니다.

짚을 건 두 가지예요. 첫째, 11개월 가까이 거래가 없었어요. 그사이 쌓인 상승분이 한 번에 실렸을 가능성이 커요.

둘째, 5층이에요. 보통 저층은 고층보다 낮게 팔립니다. 이번엔 고층 거래들보다 높게 팔렸어요.

분기평균으로 본 1년 변화율은 1.2%예요. 개별 거래끼리 견주면 +20.6%고요. 분기평균엔 아직 이번 거래가 안 들어갔기 때문이에요.

우대빵 시세는 2024년 4월 5일 6억 7,045만원이었어요. 2026년 11월 1일엔 8억 6,500만원입니다. 그 사이 +29%예요.

1-1. 실거래, 호가, KB시세 나란히 보기

8억 3,000만원보다 낮은 호가는 0건이에요. 이번 거래 값 아래로 살 수 있는 매물이 없다는 뜻입니다.

남은 한 건은 207동 20층 동향 9억원이에요. 같은 평형 고층이라 5층 거래보다 위에 있는 게 자연스러워요. 입주는 2027년 2월 15일로 협의하는 매물이에요. 수집 시점에서 6개월 안이라 실입주가 됩니다.

KB시세 상한은 8억 2,000만원이에요. 이번 거래는 그 상한을 넘었어요. 은행 대출은 KB시세로 담보가치를 잡아요. 거래가만큼 인정받진 못한다는 점은 알아 두세요.

2. 계약 직전 시장에선 어떤 값이었나

2-1. 10월 28일 8억 3,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역이에요. 약정부터 허가, 본계약까지 약 3주가 걸립니다. 그래서 값을 실제로 맞춘 건 계약 직전, 2026년 10월 7일 무렵이에요.

그 시점 건영2차 28평 매물 기록은 남아 있지 않아요. 대신 같은 생활권 다른 단지 매물을 모았습니다.

같은 8억대 돈이면 31평도 있었어요. 동구햇살 31평 남향은 7억 6,000만~8억 5,000만원이었어요. 수리가 필요한 5층이 하단, 조망이 트인 고층이 상단이었고요. 동성1,2차 31평 고층 남향도 8억 5,000만원이었습니다.

예산을 11억으로 올리면 2000년대 이후 지어진 32평이 보였어요. 신내역힐데스하임, 묵동아이파크 32평이 11억~13억에 있었습니다.

총액으로는 건영2차가 낮은 쪽이에요. 평당가로 보면 이야기가 달라집니다.

건영2차는 평당 3,089만원이에요. 묵동아이파크 2,770만원, 신내역힐데스하임 2,734만원. 신내4단지 2,407만원, 동성1,2차 2,246만원이에요. 이 중 건영2차 평당가가 가장 높아요.

시장이 망우역 앞 대단지라는 자리에 값을 더 쳐 주고 있어요. 반대로 넓이가 먼저인 사람에겐 같은 돈으로 더 넓은 집이 있었어요.

3. 이 실거래, 어떻게 볼까

주변이 먼저 올랐어요. 분기평균 기준 6개월 변화로 묵동공감대(주상복합)는 +12.0%, 묵동한국은 +9.2%예요. 건영2차는 그동안 거래가 없어 숫자가 멈춰 있었고요. 이번 거래로 한 번에 따라붙었다고 보는 게 자연스러워요.

다만 한 건짜리 거래예요. 5층 한 건으로 단지 값이 다시 매겨졌다고 못박긴 일러요. 다음 거래가 이 값을 다시 확인해 줘야 합니다.

4. 배경: 단지, 비교 단지, 재건축, 시장

4-1. 단지와 입지

1996년 준공, 1,113세대 대단지예요. 28평은 방 3, 화장실 2입니다. 망우역(경의선)까지 약 0.3km, 걸어서 4분이에요. 상봉역(7호선·경의선)은 약 0.97km고요. 배정 초등학교인 서울중화초는 약 0.2km예요.

아쉬운 점도 있어요. 주차는 세대당 0.81대로 부족한 편이에요. 지하주차장은 있지만 엘리베이터와 바로 이어지진 않아요.

블록으로 보면 인근에서 위쪽 입지예요. 역과 초등학교가 가까운 게 이유입니다. 평당가는 블록 입지보다 높게 붙어 있어요. 역세권 대단지와 정비사업 기대가 얹힌 상태예요.

중랑구에서 시장 평가가 가장 높은 생활권은 중화동 한신 일대예요. 상봉동은 그 뒤를 잇는 자리고요. 관련 보도에 따르면 GTX-B 노선이 2031년 완공 예정이에요. 망우역 일대 정비사업도 진행 중이라 이 차이는 좁혀질 여지가 있어요.

4-2. 비슷한 가격대 단지와 비교

건영2차 6개월 0.0%는 거래가 없어 생긴 숫자예요. 이번 8억 3,000만원은 아직 반영되지 않았습니다.

묵동공감대 23평은 2026년 11월 2일 기준 매물이 두 건이에요. 1동 고층 남향 6억 7,000만원은 즉시입주예요. 1동 6층 남향 7억원은 세입자가 살고, 입주가 2027년 11월 하순이에요. 바로 들어가 살 수 있는 건 앞의 한 건입니다. 넓이와 세대수가 다르니 예산을 낮출 때 볼 후보예요.

4-3. 재건축은 아직 초입

준공 30년차라 재건축 연한은 찼어요. 2023년 7월 20일 안전진단을 마쳤고, 정비구역 지정 단계입니다.

변수는 용적률이에요. 지금 302%인데, 이 땅의 법정 상한은 250%입니다. 더 지을 여지가 좁아 사업성 걱정이 나와요.

그래서 리모델링으로 가자는 의견도 있다는 보도가 있어요. 2023년 2월 '신내건영2차' 리모델링 추진위원회가 동의서를 걷기 시작했다는 보도도 있었고요. 같은 단지 얘기인지는 확인이 필요해요.

비례율, 분담금, 조합원 분양가는 아직 정해진 게 없어요. 사업 초기라 동·층·향은 지금 값에 그대로 작동합니다.

새로 지으면 바라볼 곳은 같은 생활권 신축이에요. 한양수자인사가정파크는 평당 3,583만원, 리버센SK뷰롯데캐슬은 평당 4,598만원이에요. 건영2차는 평당 3,089만원이라 그 아래에 있어요. 완공되면 이 범위를 지향하게 됩니다.

다만 분담금을 몰라 총비용으로 따질 순 없어요. 용적률이 높아 분담금이 가볍지 않을 가능성도 있고요. 추정 준공 시점도 2038년 7월로 멀어요.

4-4. 시장 흐름과 비교

우리 실거래 데이터로 6개월 변화는 중랑구 +2.9%, 서울 +8.0%예요. 건영2차 28평은 +20.6%였어요. 구와 서울 흐름을 크게 웃돈 움직임입니다.

방향은 순풍이에요. 관련 보도에 따르면 KB 통계상 중랑구는 2026년 10월 한 달 1.14% 올랐어요. 같은 달 서울은 오름폭이 두 달 연속 줄었고, 강북권이 1%대로 버텼어요. 고가 지역 대신 중저가 단지로 수요가 옮겨 간 흐름이라는 분석이에요.

역풍도 있어요. 관련 보도에 따르면 한국은행은 2026년 7월과 8월 기준금리를 올려 3.00%로 맞췄어요. 서울은 규제지역이라 무주택자 LTV는 40%, 1주택 이상 추가매수는 0%예요. 토지거래허가구역이라 허가 뒤 실거주 목적 매수가 원칙이고요.

동네 흐름을 탄 건 맞아요. 다만 혼자 앞서간 폭이 커요. 다음 거래가 확인해 줄 때까지 8억 3,000만원을 기준선으로 두고 보세요.