창동주공1단지 19평 5억 9,300만, 2층이 신고가를 썼습니다

창동주공1단지 19평이 5억 9,300만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 9월 1일이고, 신고가 끝나 2026년 9월 22일에 막 공개됐어요.

금액만 보면 직전 거래보다 0.5% 높습니다. 큰 폭은 아니죠. 그런데 층을 보면 이야기가 달라집니다.

1. 2층이 8층 값을 넘었습니다

2026년 6월 18일 거래는 8층 5억 9,000만원이었어요. 이번 거래는 2층인데 5억 9,300만원입니다.

같은 평형이라도 저층은 보통 고층보다 호가가 낮습니다. 그 저층이 석 달 만에 고층 값을 넘어섰어요. 19평 기준으로는 신고가입니다.

1년 전 같은 시기와 직접 견줘 보죠. 2025년 9월 6일 거래는 15층 4억 2,500만원이었습니다. 층은 훨씬 낮아졌는데 값은 크게 올랐어요.

분기평균 기준으로 6개월 28.8%, 1년 38.8%입니다. 다만 이 평형은 거래가 잦은 편이 아니에요. 목록에 잡힌 2026년 거래는 2월, 6월, 9월 세 건입니다.

9월 1일 5억 9,300만 거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 약 3주가 걸립니다. 그래서 값이 실제로 합의된 시점은 2026년 8월 11일 무렵이에요. 그때 창동에 나와 있던 매물을 보겠습니다.

당시 이 단지 19평 매물은 나와 있지 않았어요. 17평과 21평만 있었죠. 5억 9,300만원은 그 사이에 놓인 값입니다.

같은 돈으로 창동주공2단지 18평 올수리 주인거주 매물을 살 수도 있었습니다. 6억 3,000만원이었으니 조금 더 쓰는 선택이었죠. 그러니 저층이라 헐값에 넘어간 거래는 아닙니다.

평당가로 보면 이 값은 어디쯤일까

총액이 아니라 평당가로 봐야 자리가 보입니다. 창동주공1단지 19평은 평당 3,315만원이에요.

인근 주공18단지 19평은 평당 3,486만원으로 더 높습니다. 한양1차 21평은 평당 3,000만원입니다. 예산이 조금 낮은 후보인 창동주공2단지 21평은 평당 2,631만원으로, 이 단지보다 15% 낮아요.

정리하면 이번 거래는 창동 구축 중에서 중간 위치입니다. 주공18단지 아래, 한양1차 위죠. 과열로 튀어 오른 값이라기보다 제자리를 찾아온 값에 가깝습니다.

2. 지금 나와 있는 값과 견주면

이번 실거래보다 낮은 호가는 없습니다. 매물 2건이 모두 그 위에 있어요. 매도 쪽이 값을 내릴 이유를 못 느끼는 상태입니다.

두 건의 성격은 꽤 다릅니다. 6억 1,000만원은 104동 8층 남향이고 세입자가 거주 중이에요. 임차 만료는 2027년 7월 22일입니다. 6억 5,000만원은 104동 5층 남향 올수리이고 2026년 11월 26일 입주가 가능합니다.

밴드 상단에 붙은 쪽이 올수리에 입주도 빠른 매물이죠. 수집 시점에서 6개월 안에 실입주가 되는 건 이 한 건뿐입니다. 그래서 실거주 수요가 마주하는 실질 하단은 호가 하단보다 위에 있습니다.

유사군의 6개월 평균 변화는 12.6%입니다. 이 단지는 그보다 16.2%p 앞섰어요. 지역이 같이 오른 키맞추기만으로는 설명이 안 되는 폭입니다.

대안을 놓고 보면 이해가 됩니다. 주공18단지 19평 올수리는 7억원, 세안고는 6억 5,000만원이에요. 한양1차 21평 올수리 입주가능 매물이 6억 3,000만원입니다.

6억 안팎으로 창동에서 들어갈 수 있는 구축 선택지가 넉넉하지 않습니다. 그러니 이 단지로 수요가 몰릴 수 있죠. 대안이 마땅치 않은 예산대라는 점이 값을 밀어올린 배경으로 보입니다.

3. 그래서 이 거래를 어떻게 볼까

4. 단지와 입지, 짧게

1990년 준공된 808세대 중형 단지입니다. 용적률은 167%로 낮고, 3종일반주거지역의 상한은 250%예요. 19평 대지지분은 37.29㎡(약 11.3평)입니다.

낮은 용적률은 재건축 사업성에 유리한 조건이죠. 반대로 지금 사는 조건은 냉정하게 봐야 합니다. 복도식이고 지하주차장이 없으며 세대당 주차는 0.76대로 부족합니다.

자리는 도봉구 안에서 상위 생활권입니다. 서울창원초가 도보 2분 거리예요. 4호선 쌍문역과 창동역이 각각 0.7km 안쪽에 있습니다.

대안 단지와 비교하면 결이 갈립니다. 주공18단지는 1호선 녹천역이 0.2km로 더 가깝고, 평당가도 더 높아요. 한양1차는 쌍문역이 0.4km로 가깝지만 평당가는 낮은 편입니다.

이 단지의 평당가는 블록 입지값보다 위에 있습니다. 입지 위에 재건축 기대가 얹힌 상태라는 뜻이죠. 기대가 값을 앞서가는 구간이니 사업 속도를 계속 확인해야 합니다.

학군은 무난한 수준입니다. 중학교는 창북중이 시군구 13개 중 7위, 백운중이 12위예요. 고등학교는 창동고가 9개 중 4위, 정의여고가 3위입니다.

재건축은 아직 초입입니다

인근 단지들은 한 발 앞서 있습니다. 주공18단지는 2021년 4월 예비안전진단을 통과하고 2023년 8월 정밀안전진단도 통과했어요. 2026년 7월에는 조합설립추진위원회 구성 승인을 받았습니다. 주공4단지는 2026년 9월 추진위 구성 승인을 받았습니다.

창동 일대 분위기가 좋아진 배경이죠. 관련 보도에 따르면 서울시의 사업성 보정계수 도입으로 창동·상계 택지지구의 사업성이 개선될 전망입니다. GTX-C와 서울아레나, 복합환승센터 같은 개발 계획도 창동에 걸려 있어요.

5. 시장 흐름을 탄 걸까

우리 실거래 데이터로 보면 최근 3개월 도봉구는 1.9% 올랐습니다. 같은 기간 서울은 4.1%였어요. 구 전체는 서울 평균보다 완만한 흐름입니다.

그런데 이 단지 19평은 6개월 28.8%로 유사군(12.6%)을 크게 웃돌았습니다. 시장이 밀어준 게 아니라 단지가 앞서 나간 움직임이죠. 앞서 나간 값은 뒤따르는 거래로 확인돼야 추세가 됩니다.

바람 방향도 나쁘지 않습니다. 한국부동산원 기준 2026년 9월 14일 주간 도봉구는 0.47% 올라 서울 평균 0.16%를 웃돌았어요. 창동과 방학동 중소형이 그 상승을 이끌었습니다.

역풍도 같이 봐야 합니다. 기준금리는 2026년 7월 2.75%, 8월 3.00%로 연속 올랐어요. 스트레스 DSR 3단계까지 적용돼 대출 한도는 보수적으로 잡힙니다.

이번 거래가 남긴 신호는 하나입니다. 창동 구축 19평의 바닥이 5억 후반으로 올라왔다는 것이죠. 다음 거래가 6억을 넘기면 이 값은 추세로 굳습니다.