래미안파크스위트 33평 21억, 200만원 차 신고가가 말하는 것

래미안파크스위트 33평이 21억에 팔렸습니다. 15층 매물이었어요. 이 단지 33평 최고가입니다.

계약은 2026년 10월 17일이었습니다. 신고를 거쳐 10월 28일 공개됐어요.

그런데 직전 최고가와 차이가 200만원뿐입니다. 9월 15일 같은 15층이 20억 9,800만원에 팔렸거든요. 크게 뛴 거래가 아닙니다. 같은 값이 한 번 더 확인된 거래예요.

1. 200만원 차이 신고가, 무엇을 말하나

33평 거래를 날짜순으로 놓아 보면 흐름이 보입니다. 2025년 12월에 12층이 20억에 팔렸어요. 2026년 9월엔 15층이 20억 9,800만원이었습니다. 그리고 10월 15층 21억입니다.

표에서 하나 튀는 값이 있습니다. 2026년 7월 17일 14층 13억 1,000만원이에요. 앞뒤 거래가 18억~21억인데 혼자 동떨어져 있습니다. 가족 간 거래 같은 특수한 사정일 가능성이 있어요. 시세를 읽을 땐 빼고 보시는 게 맞습니다.

이 한 건이 분기 평균을 크게 끌어내렸습니다. 우리 데이터에서 이 단지가 6개월 -33.2%로 잡히는 이유예요. 실제 흐름과는 거리가 먼 숫자입니다.

1년 전 같은 시기와도 견줘 볼게요. 2025년 10월 3일엔 16층이 19억이었습니다. 비슷한 높이가 1년 새 2억 올라 21억이 됐어요.

2. 당시 매물과 견줘 본 21억

10월 17일 21억 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역입니다. 약정 뒤 허가를 받고 본계약을 하기까지 3주쯤 걸려요. 그래서 값이 실제로 정해진 건 계약일보다 앞선 시점입니다. 계약 직전인 9월 26일에 나와 있던 매물을 모았습니다.

당시 이 단지 33평 호가는 22억과 25억이었습니다. 22억은 3층, 25억은 고층 정남향이에요. 15층을 21억에 산 건 두 호가보다 낮은 값입니다. 3층 호가보다도 1억 아래에서 합의됐어요.

당시 호가로 보면 잘 산 거래입니다.

같은 21억이면 다른 선택지도 있었습니다. 삼성2차 31평은 한강 조망 고층이 20억, 올수리 중층이 21억이었어요. 대동 32평은 18억 5,000만원이었고요.

다만 평당가로 보면 가격대가 다릅니다. 래미안파크스위트는 평당 6,538만원이에요. 삼성2차는 4,536만원, 대동은 4,468만원입니다. 한라는 3,835만원, 구의삼성쉐르빌은 3,696만원이고요.

삼성2차는 1989년, 대동은 1999년 준공입니다. 21억을 여기 쓴 사람은 2018년 준공 아파트에 값을 낸 거예요. 총액이 비슷해도 사는 물건의 성격이 다릅니다.

10월 28일 호가와 견주면

21억보다 낮게 나온 매물은 한 건도 없습니다. 가장 낮은 호가가 딱 21억이에요.

그 21억은 101동 저층 남동향입니다. 저층이라 호가 밴드 맨 아래에 있어요. 21억 3,000만원은 103동 중층 남서향입니다. 정원뷰에 즉시입주가 되는 매물이에요.

중층·고층은 22억에 몰려 있습니다. 확장, 풀옵션, 올수리 같은 조건이 붙은 매물들이에요. 23억 이상은 정남향이나 조망을 내세운 매물입니다.

실거래로는 15층이 21억이었습니다. 저층 호가가 그 값과 같은 선에 있어요. 저층을 고르신다면 층 차이를 협상에서 따져 보셔야 합니다.

세를 안고 있는 매물은 22억, 24억에 있습니다. 바로 들어갈 수 없는 집이에요. 실거주라면 후보에서 빼고 보세요.

KB 시세 상한은 20억입니다. 이번 21억은 그보다 위예요. 대출은 KB 시세로 잡히니 이 차이는 현금으로 메워야 합니다.

광진 안에서 평당 6,538만원의 자리

광진구 다른 단지와도 평당가로 놓아 봤습니다.

래미안파크스위트는 이 표의 가운데쯤입니다. 2000년대 준공 단지들보다 평당가가 높아요. 2025년 준공 롯데캐슬이스트폴보다는 낮습니다. 광장동의 광장힐스테이트보다도 낮고요.

광진하나플러스 30평은 저층 남향 매물이 16억이었습니다. 그린 28평은 중층 남향 매물이 15억이에요. 예산을 낮추려는 분께 맞는 다른 성격의 선택지입니다.

광진하나플러스는 43세대, 그린은 33세대입니다. 거래 몇 건에 변화율이 크게 흔들려요. 그래서 유사단지 변화율 비교는 참고만 하시면 됩니다.

3. 이 21억, 어떻게 볼까

실거주라면 21억~21억 3,000만원 매물부터 보세요. 즉시입주가 되는 매물이 이 구간에 있습니다. 다만 저층과 중층이라 15층 실거래와 같은 조건은 아니에요.

투자 목적이라면 조건이 까다롭습니다. 서울 아파트는 토지거래허가구역이라 허가 뒤 실거주가 원칙이에요. 세입자가 있는 집은 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수 있습니다. 이미 집이 있는 분은 서울에서 주택구입 목적 주담대를 원칙적으로 받을 수 없어요.

기다릴 신호는 22억대 실거래입니다. 그게 나오면 22억 호가 밴드가 시세로 굳어요. 피할 조건은 조망·향·수리 근거 없이 22억을 넘는 매물입니다.

4. 단지와 입지는 짧게

2018년 준공, 854세대, 12개 동입니다. 8년차 준신축이에요. 주차는 세대당 1.33대로 넉넉한 편입니다.

아차산역(5호선)까지 약 0.6km, 걸어서 9분쯤입니다. 배정 초등학교인 서울광진초는 0.2km, 도보 3분이에요. 배정 가능한 양진중은 광진구 12개 중학교 중 3위입니다.

이 블록은 주변 구축 단지 블록보다 입지가 높게 매겨집니다. 구의동 전체로 보면 중간쯤이에요. 광진구에서 값이 가장 높은 생활권은 광장동입니다. 구의동은 그다음 축이고, 시장이 오래 그렇게 매겨 온 결과예요.

평당가는 이 블록 입지 값보다 위에 있습니다. 자리 값 위에 신축 프리미엄이 얹혀 있다는 뜻이에요. 연차가 쌓이면 이 몫은 조금씩 줄 수 있습니다.

시장에서는 아쉬운 점도 꼽습니다. 단지 한 블록 밖에 노후 빌라와 오래된 상가가 남아 있다는 거예요. 구의·자양 재개발이 진행되면 달라질 여지가 있습니다.

5. 시장 흐름 안에서

우리 실거래 데이터 기준으로 광진구 33평 환산 값은 6개월 +12.1% 올랐습니다. 3개월로는 +5.6%예요. 서울은 6개월 +7.4%, 3개월 +4.3%입니다. 광진구가 서울보다 빠르게 올랐어요.

같은 잣대로 이 단지는 6개월간 구 평균을 12.0%p 밑돈 것으로 나옵니다. 그런데 이건 7월 13억 1,000만원 한 건 탓이 큽니다. 개별 거래로 보면 5월 14층 19억에서 10월 15층 21억으로 올랐어요. 시장과 함께 움직였다고 보는 게 맞습니다.

관련 지표에 따르면 2026년 8월 서울 아파트 실거래가격은 전월보다 0.72% 올랐습니다. 광진구가 속한 동북권은 1.54%로 서울 권역 중 가장 높았어요.

역풍도 있습니다. 관련 보도에 따르면 10월 23일 기준금리는 연 3.00%로 동결됐어요. 9월 신규 주담대 평균 금리는 4.936%였습니다. 2026년 3분기 광진구 아파트 거래량이 전년 동기보다 62.1% 줄었다는 보도도 있어요.

큰 흐름은 순풍입니다. 다만 거래가 적어 한 건 한 건이 시세를 정해요. 그래서 호가 상단을 따라가기보다 21억 실거래 선을 기준으로 보시는 게 안전합니다.