강남데시앙포레 24평 22억 8,700만 신고가, 호가는 그보다 아래에
강남데시앙포레 24평이 22억 8,700만원에 팔리며 신고가를 썼습니다. 그런데 매물 18건 중 7건은 호가가 이보다 낮습니다. 이 거래는 어떻게 읽어야 할까요?
강남데시앙포레 24평이 22억 8,700만원에 팔렸습니다. 24평 기준 신고가예요.
계약은 2026년 10월 3일, 3층이었습니다. 신고 절차가 끝나 10월 28일에 막 공개됐어요.
그런데 10월 28일 수집한 매물을 보면 그림이 다릅니다. 이 값보다 호가가 낮은 매물이 18건 중 7건이에요. 신고가인데 매물은 그 아래에 깔려 있습니다.
1. 이 거래, 얼마나 오른 걸까
직전 거래는 2026년 5월 8일 20억 8,000만원이었어요. 여기와 견주면 10% 올랐습니다.
다만 그 거래는 1층이었습니다. 층이 다르면 값이 갈리는 게 보통이에요.
같은 3층끼리 보면 이야기가 달라집니다. 2026년 2월 3일 3층이 22억 8,000만원에 팔렸거든요. 이번 거래는 그보다 조금 높은 값입니다.
그러니까 크게 뛴 게 아닙니다. 2월에 찍은 값을 다시 확인한 거래에 가까워요.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-10-03 | 3층 | 22억 8,700만원 |
| 2026-05-08 | 1층 | 20억 8,000만원 |
| 2026-02-03 | 3층 | 22억 8,000만원 |
| 2025-12-02 | 5층 | 22억원 |
| 2025-07-04 | 10층 | 17억 8,000만원 |
| 2025-06-27 | 7층 | 16억 1,000만원 |
1년 전과 견주면 차이가 큽니다. 2025년 7월 4일 10층이 17억 8,000만원이었어요. 지난 1년 사이 값 자체가 한 단계 올라선 겁니다.
분기 평균 숫자는 조심해서 보셔야 해요. 거래가 분기에 한두 건뿐이라 1층 한 건만 섞여도 평균이 크게 흔들립니다.
10월 3일 22억 8,700만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울 아파트는 토지거래허가를 거쳐야 합니다. 그래서 실제 가격 합의는 신고 계약일보다 약 3주 앞서요. 계약 직전인 9월 12일 매물과 견줘 봤습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 강남데시앙포레 24평 | 102동 중층 남향 · 숲 조망, 발코니 확장, 입주 가능 | 22억 5,000만원 |
| 강남데시앙포레 24평 | 107동 중층 동남향 · 세안고 | 23억 3,000만원 |
| 강남데시앙포레 24평 | 103동 중층 서남향 | 25억원 |
| 풍림1차 24평 | 1동 저층 남향 · 올수리 | 24억원 |
| 풍림1차 24평 | 1동 저층 동향 | 25억원 |
| 풍림1차 24평 | 1동 저층 동향 · 수리, 입주 가능 | 25억원 |
| 선경3차 25평 | 301동 고층 남향 · 확장 올수리, 세안고 | 24억 5,000만원 |
| 선경3차 25평 | 301동 고층 남향 · 올수리, 주인 거주 | 27억원 |
| 선경3차 25평 | 301동 중층 남향 · 특올수리 | 29억원 |
| 디에이치퍼스티어아이파크 21평 | 130동 중층 동남향 | 24억원 |
| 디에이치퍼스티어아이파크 25평 | 151동 중층 남향 · 관리 잘된 집 | 29억원 |
당시 이 단지 24평 호가는 22억 5,000만원에서 25억원 사이였어요. 밴드 하단은 102동 중층 남향이었습니다. 확장에 숲 조망, 입주 가능한 집이었죠.
이번 거래는 3층인데 그 하단 호가보다 높게 계약됐습니다. 거래된 집의 동·향·수리 상태는 공개되지 않았어요. 그래서 이 값이 나온 이유는 확인할 수 없습니다.
적어도 당시 호가 대비 싸게 산 거래는 아닙니다. 밴드 안에서 아래쪽, 그러나 하단보다는 위에 놓인 값이에요.
같은 돈으로 옆 단지를 봤다면 어땠을까요. 풍림1차 24평은 저층이 24억원부터였어요. 선경3차 25평은 고층 세안고가 24억 5,000만원이었습니다.
22억원대로는 두 단지에 닿지 않았던 셈이 아니라, 1억원 이상을 더 얹어야 했습니다. 이 단지로 수요가 오는 이유 중 하나가 이 예산 차이예요.
| 항목 | 강남데시앙포레 | 풍림1차 | 선경3차 | 디에이치퍼스티어아이파크 |
|---|---|---|---|---|
| 평당가 | 9,650만원 | 1억 104만원 | 1억 253만원 | 1억 800만원 |
| 준공 | 2014년 | 1998년 | 1990년 | 2023년 |
| 세대수 | 787세대 | 252세대 | 54세대 | 6,702세대 |
| 가까운 역 | 일원(3호선) 약 0.6km | 봉은사(9호선) 약 0.2km | 대치(3호선) 약 0.2km | — |
평당가로 보면 위치가 분명합니다. 이 단지는 풍림1차·선경3차보다 낮은 가격대예요. 디에이치퍼스티어아이파크와는 가격대가 꽤 다릅니다.
풍림1차·선경3차는 역이 가깝고 평당가가 높습니다. 대신 30년 안팎 된 구축이에요. 이 단지는 12년차 준신축에 787세대입니다. 성격이 다른 선택지라고 보시면 됩니다.
2. 10월 28일 매물로 다시 보면
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 기준 실거래 | 2026-10-03 3층 22억 8,700만원 |
| 매물 호가 범위 | 22억원 ~ 24억 5,000만원 |
| 직전 실거래보다 낮은 매물 | 7건 / 18건 |
| 그중 저층 제외 | 5건 |
| KB시세 평균(81A·81C·82B 등) | 21억원 (20억 5,000만~21억 5,000만원) |
| 한국부동산원 평균 | 21억 7,500만원 (21억~22억 5,000만원) |
직전 실거래보다 낮은 매물은 저층을 빼도 5건이 남습니다. 저층이라 낮은 게 아니에요. 중·고층 남향도 22억원대 초반에 있었습니다.
22억원 102동 중층 남향은 2027년 2월 초순 입주예요. 10월 28일 기준 6개월 안이라 실입주가 됩니다.
22억 5,000만원 106동 저층은 세입자가 살고 있어요. 입주 일정은 확인이 필요합니다.
24억원대 호가는 이유가 붙어 있습니다. 103동 중층은 특올수리에 시스템에어컨이 있어요. 110동은 매물 설명상 T3 타입에 대모산 조망입니다.
이번 거래가는 KB와 한국부동산원 시세 상한보다 높습니다. 대출은 KB시세로 잡히니 그 차이는 현금으로 메워야 해요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 22억원최저가 | 102동 중층 남향으로 채광이 좋고 대모산 숲 조망이 트여 있으며, 발코니를 확장해 실내가 넓고 주인이 살던 집이라 관리 상태가 깔끔합니다. |
| 22억 5,000만원 | 102동 고층 남향이라 전망이 탁 트이고 채광이 밝으며, 주인이 거주 중이라 협의 후 비교적 빠르게 입주할 수 있습니다. |
| 22억원최저가허위 가능성 있음 | 103동 고층 남향으로 숲세권에 채광이 좋고, 입주 시점은 집주인과 협의하면 됩니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 22억원최저가허위 가능성 있음 | 103동 중층 남향으로 채광이 무난하며, 바로 입주가 가능합니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 25억원 | 101동 중층 남향으로 방마다 조망이 시원하고 단지 출입구와 가까워 접근성이 편리하며, 빠른 입주가 가능합니다. |
| 22억 5,000만원 | 102동 고층 남향이라 전망이 잘 나오고, 지금 바로 입주할 수 있습니다. |
| 22억 3,000만원 | 103동 저층 남향으로 대모산 숲세권이라 공기가 좋고, 입주 일정은 협의하면 됩니다. |
| 23억원 | 101동 중층 남향으로 학군이 좋은 단지 출입구 쪽이라 생활이 편리하며, 입주 시점은 협의가 가능합니다. |
3. 이 거래가 단지에 주는 신호
4. 배경: 단지와 입지
2014년 준공, 787세대 중형 단지입니다. 세대당 주차 1.2대로 양호한 편이에요. 용적률은 165%입니다.
역은 일원역(3호선)까지 약 0.6km예요. 배정초는 서울왕북초, 도보 11분입니다. 대왕중이 도보 6분인데 강남구 23개 중 1위예요.
블록 입지만 보면 풍림1차·선경3차 쪽이 더 위입니다. 두 곳은 역이 0.2km 거리고 대치·삼성 생활권에 붙어 있어요. 강남구 최상위 생활권인 압구정과는 거리가 꽤 있습니다.
이 단지 평당가는 블록 입지보다 위에 있어요. 준신축이라는 점이 값에 얹힌 상태입니다. 반대로 풍림1차·선경3차는 입지 대비 낮게 평가돼 재건축 때 다시 매겨질 여지가 있어요.
5. 배경: 시장 흐름
우리 실거래 데이터 기준으로 6개월 흐름을 봤습니다. 강남구는 +6.5%, 서울은 +7.4%예요. 이 단지는 구 평균을 3.5%p, 서울 평균을 2.6%p 웃돌았습니다.
다만 10월 들어 강남은 식는 쪽이에요. 관련 보도에 따르면 10월 KB 기준 강남구 매매가격은 전월 대비 0.33% 내렸습니다. 강남 3구는 6주 연속 하락했다고 해요.
금리도 변수입니다. 관련 보도에 따르면 한국은행은 10월 기준금리를 연 3.00%로 동결했지만 추가 인상 가능성을 열어 뒀어요.
그래서 이 신고가를 추세로 보긴 이릅니다. 시장은 식는데 매물은 거래가 아래에 있거든요. 서두르기보다 호가 하단에서 조건 좋은 집을 고르는 쪽이 맞습니다.