창동주공3단지 17평 6억 9,000만, 7억 문턱에 선 신고가

창동주공3단지 17평이 6억 9,000만원에 팔렸습니다. 신고가입니다.

계약일은 2026년 9월 28일. 신고를 마치고 2026년 10월 2일에 막 공개됐습니다. 직전 실거래보다 5.3% 높습니다.

1년 전인 2025년 10월엔 같은 평형이 4억 9,400만~5억 1,500만원에 거래됐어요. 1년 만에 다른 가격표가 붙은 셈입니다.

1. 이 거래, 어떤 자리에 찍혔나

먼저 최근 거래를 늘어놓고 보겠습니다.

2026년 6월부터 6억 중반대가 자리를 잡았습니다. 그 위로 한 계단 더 올라선 게 이번 6억 9,000만원이에요.

8월 12일 3억 3,500만원 직거래는 해제됐습니다. 성사되지 않은 신고라 시세로 읽으시면 안 됩니다.

분기평균으로 보면 1년 변화는 +22.0%입니다. 그런데 1년 전 개별 거래는 5억 언저리였어요. 개별 거래끼리 이으면 상승폭이 분기평균보다 큽니다.

가격 합의 시점(2026-09-07) 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 약 3주가 걸립니다. 그래서 실제 가격이 합의된 건 9월 초입니다. 그때 나와 있던 매물을 놓고 보죠.

같은 단지 호가는 6억 5,000만~7억에 깔려 있었습니다. 6억 9,000만원은 그 밴드의 상단 가까이입니다. 싸게 잡은 거래는 아니에요.

밴드가 갈린 이유는 분명합니다. 하단은 1층 매물이고, 상단 7억은 중간층 남향에 올수리가 얹힌 물건이었어요.

같은 돈으로 다른 단지를 봤다면 어땠을까요. 창동주공1단지 19평 고층이 6억 2,000만원, 상아2차 19평 올수리가 6억~6억 5,000만원이었습니다. 면적만 보면 그쪽이 넓습니다.

다만 평당가로 보면 이야기가 달라집니다. 창동주공3단지 17평 평당가는 3,991만원으로 창동 일대 비교군 중 가장 높아요. 시장이 이 단지를 가장 높게 매겨 왔다는 뜻입니다. 2,856세대 대단지라는 점, 재건축 절차가 가장 앞서 있다는 점이 그 값에 들어가 있습니다.

2. 호가는 이 거래를 따라갔을까

눈여겨볼 대목은 두 가지입니다.

첫째, 나와 있는 5건 중 4건이 이번 실거래보다 낮습니다. 호가가 아직 6억 9,000만원을 따라 올라오지 않았어요. 신고가가 밴드를 끌어올린 게 아니라, 밴드 상단을 살짝 넘겨 찍힌 한 건에 가깝습니다.

둘째, 공식시세 상한이 6억 7,000만원입니다. KB시세는 주택담보대출 한도를 잡는 기준이에요. 실거래가 시세를 앞질러 간 구간이라 대출 계산이 생각보다 빡빡할 수 있습니다.

입주 조건은 비교적 여유가 있습니다. 5건 모두 입주 가능으로 표기돼 있어요. 다만 318동 9층은 '입주일 협의'라 일정은 따로 맞춰 봐야 합니다.

3. 같은 예산, 다른 선택지

창동 일대 17평 구축은 선택지가 여럿입니다. 가격대가 비슷한 두 곳과 나란히 놓아 보죠.

주공18단지는 녹천역이 더 가깝습니다. 그래도 평당가는 창동주공3단지가 위예요. 세대수와 재건축 진행 속도가 값 차이를 만들고 있습니다.

실입주가 급하면 비교가 더 단순해집니다. 주공18단지 6억 4,000만원 매물은 임차 잔여기간이 2028년 2월까지예요. 지금 들어가 살 수는 없습니다.

유사군 네 곳의 6개월 변화 평균은 +10.2%입니다. 창동주공3단지도 같은 +10.2%였어요. 혼자 튄 게 아니라 창동 구축이 함께 올라온 키맞추기입니다.

4. 이 값을 떠받치는 것

17평이 7억을 바라보는 근거는 지금 집이 아닙니다. 재건축이죠.

아직 조합설립 전입니다. 감정평가도, 비례율도, 분담금도 나오지 않았어요. 2026년 3월 주민설명회에서 언급된 일반분양가 3.3㎡당 약 4,200만원, 공사비 3.3㎡당 약 780만원은 잠정치입니다.

사업성 자체는 괜찮은 편입니다. 용적률이 175%로 낮고, 제3종일반주거지역이라 법적 상한은 250%예요. 17평 매물 기준 대지지분은 31.32㎡(약 9.5평)입니다.

입지는 도봉구 안에서 상위 생활권입니다. 창동역 4호선이 도보권이고, GTX-C 개통이 예정돼 있어요. 서울아레나 같은 창동역 일대 개발 기대도 값에 섞여 있습니다.

학교도 가깝습니다. 서울창일초 도보 6분, 창일중은 구 내 5위, 창동고는 구 내 4위예요. 17평 2룸이라 학령기 가구에 딱 맞는 평형은 아니지만, 단지 전체 수요를 받쳐 주는 요소입니다.

5. 도봉구는 지금 어떤 흐름인가

우리 실거래 데이터 기준으로 도봉구는 3개월 +1.9%, 6개월 +2.1%입니다. 같은 기간 서울은 +4.3%, +7.4%예요.

창동주공3단지는 구 평균을 웃돌았습니다. 반대로 서울 평균에는 못 미쳤어요. 구 안에서는 앞서가되, 서울 전체 흐름을 앞지르진 않은 움직임입니다.

관련 보도에 따르면 2026년 9월 서울 아파트 매매가는 전월 대비 1.13% 올랐고, 도봉구는 1.95%였습니다. 강남구가 하락 전환한 것과는 대조적이에요. 거래 무게중심이 중저가로 옮겨 가고 있다는 분석이 나옵니다.

역풍도 있습니다. 2026년 8월 주담대 금리가 연 4.66%까지 올랐다고 보도됐어요. 스트레스 DSR 3단계도 적용 중이라 한도는 보수적으로 잡힙니다.

규제도 짚고 갑니다. 서울 전역이 토지거래허가구역이라 아파트는 허가 대상이고, 실거주 목적 매수가 원칙입니다. 임차인이 이미 살고 있으면 임대차 종료까지 실거주 의무가 유예될 수 있어요.

대출은 규제지역 기준입니다. 무주택·처분조건부 1주택자는 LTV 40%, 1주택 이상 추가매수는 0%예요. 주담대를 쓰면 6개월 안에 전입해야 하고, 만기는 30년으로 제한됩니다.

6. 그래서 사도 되나

실거주로 보신다면. 창동역·창일초가 가까운 2룸을 6억 중후반에 잡는 선택입니다. 주차 0.53대와 복도식은 살면서 매일 겪는 부분이니 임장 때 꼭 확인하세요.

재건축을 보고 들어가신다면. 아직 조합설립 전이라 감정평가도 분담금도 없습니다. 매매가에 더해 분담금이 얼마가 될지 모르는 상태에서 들어가는 거라, 자금에 여유가 있어야 합니다.

기다릴 신호는 정비구역 지정과 추진위 구성입니다. 이 두 단계가 붙으면 사업 확실성이 한 칸 올라갑니다.

피할 조건도 분명합니다. 수리도 안 됐는데 밴드 상단에 붙은 물건, 그리고 실입주가 급한데 일정이 안 맞는 물건입니다. 이 평형은 매물이 5건뿐이라 선택지가 좁은 만큼, 조건 하나하나를 따져 보셔야 해요.