창동 상아1차 28평 8억 5,000만, 직전보다 +18.1% 뛴 이유

도봉구 창동 상아1차 28평이 8억 5,000만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 9월 23일, 9층이에요. 신고가입니다.

직전 거래는 2026년 3월 16일 12층 7억 2,000만원이었어요. 반년 만에 +18.1%입니다. 이 거래가 막 공개돼 시장에 모습을 드러냈습니다.

1. 이 거래를 해부합니다

먼저 최근 거래 흐름을 보세요. 이 단지 28평은 거래가 잦은 편이 아닙니다.

1년 전 같은 시기를 보세요. 2025년 9월 22일 10층이 6억 1,300만원이었습니다. 같은 중고층끼리 견주면 1년 새 2억 3,700만원이 올랐어요.

분기평균 기준 1년 변화율은 18.8%로 집계됩니다. 개별 거래로 보면 더 가파릅니다. 분기평균은 그 분기에 어떤 층이 거래됐느냐에 따라 흔들리니 참고로만 보세요.

눈에 띄는 건 시점입니다. 2026년 9월 19일 호반건설이 시공사로 선정됐어요. 그 직후에 이 거래가 나왔습니다.

2. 가격 합의 시점의 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 보통 3주쯤 걸려요. 그러니 실제 값이 합의된 건 2026년 9월 2일 무렵입니다.

2-1. 2026년 9월 2일, 이 돈이면 무엇을 살 수 있었나

8억 5,000만원이면 당시 선택지가 이랬어요. 창동주공1단지 25평 최상단보다 5,000만원 위입니다. 동아그린 24평 올수리보다는 4,000만원 위고요.

대신 동아그린 32평 저층에는 5,000만원이 모자랍니다. 즉 24~25평 대안들의 상단을 넘어선 값이에요.

다만 면적이 다릅니다. 상아1차는 28평이고, 대안들은 24~25평이에요. 평당으로 보면 얘기가 달라집니다.

2-2. 평당가로 보면 어느 자리인가

평당가는 시장이 매긴 단지의 값입니다. 총액이 아니라 이걸로 봐야 위치가 보여요.

이 거래 뒤에도 상아1차 평당가는 유사단지 둘보다 낮습니다. 동아그린보다 낮고 대상타운현대보다도 낮아요. 값만 보면 아직 위가 아닙니다.

조금 위 가격대 단지와 견주면 또 다릅니다. 북한산아이파크 33평은 평당 2,842만원, 북한산한신休플러스 31평은 평당 2,879만원이에요. 상아1차 28평 평당가는 이 둘보다 높습니다.

조금 아래 가격대도 보세요. 한양1차 29평이 평당 2,339만원, 창동주공1단지 25평이 평당 2,485만원입니다. 상아1차는 여기서 꽤 떨어져 있어요.

3. 지금 나와 있는 호가는 어디까지 올라갔나

마지막 줄이 핵심입니다. 8억 5,000만원보다 낮은 매물은 없어요. 실거래 이후 호가가 그 아래로 내려오지 않았다는 뜻입니다.

호가 밴드는 8억 5,000만~10억 5,000만원으로 벌어져 있습니다. 하단 두 건은 8층 동향이고, 상단은 10층 남향에 올수리예요. 3층 남동향은 샤시까지 손본 매물이라 중간에 있습니다.

같은 28평인데 2억원이 갈립니다. 동·층·향·수리 차이로만 설명하기엔 폭이 큽니다. 재건축 기대를 얼마나 얹었느냐의 차이로 보는 게 맞아요.

입주 조건도 짚어 둘게요. 네 건 중 세 건은 즉시입주라 실입주가 가능합니다. 10억 5,000만원 매물만 2027년 1월 중순이라 넉 달쯤 기다려야 해요.

4. 공식 시세와 실거래의 간극

공식 시세는 아직 따라오지 못했습니다. 기준일은 둘 다 2026년 9월 28일이에요.

실거래 8억 5,000만원은 KB 상한보다 8,000만원 높습니다. 공식 시세는 산정 방식이 달라 반영이 늦어요.

5. 재건축, 어디까지 왔나

이 단지 값을 움직이는 건 재건축입니다. 신속통합기획으로 가고 있어요.

계획안은 최고 45층, 962세대입니다. 용적률은 369.85% 이하로 결정됐어요. 기부채납 17세대와 공공주택 118세대가 들어갑니다.

사업성 숫자도 일부 나와 있습니다. 추정 비례율은 101.77%, 종전자산 추정 총액은 3,817억 6,564만 2,000원입니다. 다만 조합원 분양가와 분담금은 아직 확정되지 않았어요.

호반건설이 제안한 공사비는 3.3㎡당 693만원입니다. 서울 주요 정비사업장보다 낮은 수준이에요. 분담금 부담을 줄이는 쪽으로 작용할 수 있습니다.

분담금과 조합원 분양가가 없으니 완공 후 총비용은 아직 계산할 수 없습니다. 정확한 수치는 통합심의와 사업시행인가 이후 공고로 확인해야 해요.

6. 단지와 입지는 어떤가

상아1차는 1987년 준공, 694세대 중형 단지입니다. 5개 동이고 28평은 188세대예요. 복도식이고 방 3개, 화장실 1개입니다.

약점도 분명합니다. 세대당 주차는 0.5대로 부족합니다. 지하주차장이 없어요.

입지는 괜찮은 편입니다. 4호선 창동역까지 도보 6~7분, 약 0.4km예요. 서울창동초등학교가 도보 4분 거리에 있습니다.

중학교는 창북중(13곳 중 7위)과 백운중(13곳 중 12위)에 배정될 수 있어요. 고등학교는 창동고(9곳 중 4위), 자운고(9곳 중 8위)입니다.

블록으로 보면 이 자리는 도봉구 안에서 상위 생활권입니다. 창동역 일대가 도봉구 최상위 생활권이에요. 동아그린이 같은 블록에 있고, 역까지는 동아그린이 더 가깝습니다.

대상타운현대는 1호선 방학역 쪽이라 생활권이 다릅니다. 창동주공1단지는 쌍문역 쪽이고요. 같은 예산대라도 성격이 다른 선택지입니다.

평당가는 이 블록의 입지값 위에 있습니다. 구축인데도 입지값을 웃돌아요. 재건축 기대가 이미 얹혀 있다는 뜻입니다.

7. 시장 흐름에 올라탄 거래인가

도봉구 전체는 오르고 있습니다. 우리 실거래 데이터 기준으로 3개월 +1.9%, 6개월 +2.1%예요.

서울은 더 가파릅니다. 3개월 +4.3%, 6개월 +7.4%입니다.

상아1차는 그보다 훨씬 많이 올랐어요. 구 평균을 +16.0%p, 서울 평균을 +10.7%p 웃돕니다. 시장을 탄 정도가 아니라 앞서 나간 움직임입니다.

다만 유사군과 견주면 결이 다릅니다. 분기평균 6개월 변화로 보면 유사군 평균은 9.2%인데 상아1차는 0.0%였어요. 9월 거래가 분기평균에 아직 반영되지 않은 탓입니다.

정리하면 이렇습니다. 유사단지들이 먼저 오르는 동안 이 단지는 멈춰 있었어요. 시공사 선정과 함께 한 번에 따라붙은 모양입니다.

큰 흐름도 같은 방향이에요. 관련 보도에 따르면 2026년 9월 서울 아파트값이 전월 대비 1.13% 오르는 동안 도봉구는 1.95% 올랐습니다. 강남구가 -0.30%로 하락 전환한 것과 대조적이에요.

서울 거래의 무게중심이 중저가로 옮겨가고 있다는 분석입니다. 도봉구 거래 건수도 전년 동월 137건에서 215건으로 늘었어요.

역풍도 있습니다. 2026년 8월 주담대 금리가 연 4.66%로 2022년 11월 이후 가장 높았습니다. 스트레스 DSR 3단계까지 적용돼 한도도 빡빡해요.

8. 그래서 이 거래, 어떻게 볼까

기다릴 신호는 분명합니다. 통합심의 신청과 사업시행인가, 그리고 분담금 윤곽이에요. 이게 나와야 총비용이 계산됩니다.

피할 조건도 하나 있어요. 수리·향·층 프리미엄 없이 상단 호가를 따라가는 경우입니다. 감정평가가 나오면 층·향 격차는 크게 좁아지니까요.