장안현대홈타운1차 32평 13억 1,500만, 신고가 경신

장안현대홈타운1차 32평이 13억 1,500만원에 팔렸습니다. 15층 매물이고, 이 평형 최고가입니다.

계약은 2026년 10월 7일이었어요. 신고 자료는 10월 8일에 막 공개됐습니다.

1년 전 같은 시기 16층은 10억에 거래됐습니다. 이번 값이 근거 있는 값인지, 한 번 튄 값인지 따져 봤어요.

1. 이 거래, 무엇이 새로웠나

직전 거래는 7월 25일 4층 12억 4,000만원이었습니다. +6%라는 숫자는 여기서 나와요. 다만 4층과 15층을 견준 값입니다. 층 차이가 섞여 있다는 뜻이에요.

그래서 고층 거래와도 견줘 봐야 합니다. 6월에는 24층과 22층이 13억에 팔렸어요. 이번 15층은 그보다 낮은 층인데 1,500만원 더 받았습니다. 석 달 사이 시장이 조금 더 올라온 걸로 읽힙니다.

7월 거래 셋은 모두 3~5층이었습니다. 그 뒤로 이번 15층까지 거래 목록이 비어 있어요. 저층 값만 보이다가 중층 값이 처음 나온 겁니다.

분기 평균으로 보면 1년 새 27.5% 올랐습니다. 개별 거래로 보면 폭이 더 커요. 1년 전 16층 10억과 이번 15층을 나란히 놓으면 차이가 크게 보입니다. 분기 평균에는 저층 거래가 많이 섞여 있어서예요.

10월 7일 13억 1,500만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가를 거칩니다. 그래서 값은 신고 계약일보다 3주쯤 앞서 정해져요. 그 시점에 나와 있던 매물을 놓고 봤습니다.

단지 안부터 보겠습니다. 당시 호가는 4층 12억 8,000만원부터 고층 14억 5,000만원까지였어요. 5층 로열동 부분수리 매물도 13억 5,000만원을 불렀습니다.

15층을 13억 1,500만원에 샀습니다. 5층 호가보다 낮은 값이에요. 층만 놓고 보면 당시 밴드 아래쪽에서 산 편입니다. 다만 이 집의 수리 상태와 향은 공개되지 않았어요.

옆 단지와 견주면 더 분명해집니다. 같은 돈이면 장안래미안2차는 1층 30평이 13억이었어요. 장안힐스테이트는 4층 급매가 13억 3,000만원이었습니다. 그 값에 이 단지 15층 32평을 잡은 거래예요.

평당가로 본 이 단지의 자리

이 단지 32평 시세는 평당 4,037만원입니다. 장안힐스테이트 32평은 평당 4,263만원이에요. 두 단지는 가격대가 조금 다릅니다. 장안힐스테이트가 4년 늦게 지어진 점이 값에 들어가 있어요.

6개월 변화율은 분기 평균 기준입니다. 그 분기에 어느 층이 팔렸는지에 따라 크게 흔들려요. 참고로만 보세요.

2. 이 거래 뒤에 남은 매물

새 실거래가 나오면 다음 질문은 하나입니다. 이 값보다 낮게 살 수 있는 매물이 남아 있느냐예요.

낮은 3건 중 2건은 119동 저층 12억 8,000만원입니다. 이건 저층이라 낮은 값이에요. 중층 이상 32평을 이번 값 아래로 사기는 쉽지 않다는 뜻입니다.

남은 1건은 108동 23층 동향 13억입니다. 중랑천 조망을 내세운 방확장형이에요. 입주는 2027년 01월 하순으로 잡혀 있습니다. 수집일에서 6개월 안이라 실입주가 되는 매물이에요.

나머지는 13억 4,000만~13억 5,000만원에 몰려 있습니다. 올수리·남향·확장 매물이 이 구간에 있어요. 상단 14억대는 수리됐거나 조망을 내세운 매물입니다.

KB시세 상한은 12억 9,000만원입니다. 이번 거래보다 낮아요. 대출 한도는 KB시세로 잡힙니다. 실거래가보다 한도가 작게 나온다는 점을 알고 계세요.

3. 이 실거래를 어떻게 볼까

이 거래가 단지에 주는 신호도 있습니다. 7월까지는 12억 초중반 저층 거래만 보였어요. 이번 거래로 중층 32평 값이 13억 초반에 자리를 잡았습니다.

4. 배경: 단지·입지·시장

단지와 입지

2003년 준공한 2,182세대 대단지입니다. 장안동에서 세대수가 가장 많아요. 세대당 주차는 1.37대로 넉넉한 편입니다.

가까운 역은 7호선 중곡역으로 약 0.9km입니다. 역까지 걸어서 15분 안팎이에요. 관련 보도에 따르면 5호선 장한평역도 걸어서 이용합니다. 중랑천과 장평근린공원이 가까워요.

배정 초등학교는 서울안평초로 약 0.5km입니다. 중학교는 장평중, 동국대사범대부속중이 배정 가능해요. 고등학교는 동국대사범대부속고가 구 내 3위입니다.

이 블록은 장안동 안에서 중간쯤 입지입니다. 장안힐스테이트·장안래미안2차 블록이 조금 위로 평가돼요. 두 단지는 배정초인 장평초가 더 가깝습니다. 구 최상위 생활권인 전농동과는 한 단계 차이가 납니다. 시장이 그렇게 값을 매긴 결과예요.

관련 보도에 따르면 2022년 12월 리모델링 추진위가 생겼습니다. 아직 초기 단계라 값에 크게 얹히진 않았어요. 용적률은 308%로 높은 편입니다.

시장 흐름과 규제

우리 실거래 데이터로 동대문구는 6개월 +6.8%였습니다. 서울은 +7.4%예요. 이 단지는 둘과 거의 같이 움직였습니다. 혼자 튄 게 아니라 흐름을 탄 겁니다.

다만 비슷한 예산대 단지들보다는 덜 올랐어요. 유사 단지 평균보다 5.0%p 낮습니다. 분기 평균 기준이라 저층 거래가 끌어내렸을 수 있어요.

관련 보도에 따르면 9월 넷째 주 동대문구는 서울에서 높은 상승률을 냈습니다. 반대로 7월과 8월 기준금리가 올랐다는 보도도 있어요. 스트레스 DSR로 대출 한도도 보수적으로 잡힙니다. 순풍과 역풍이 함께 있다는 뜻이에요.

서울은 전역이 규제지역이고 토지거래허가구역입니다. 아파트는 실거주 목적으로 허가를 받아야 해요. 세입자가 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주가 미뤄질 수 있습니다.

무주택자 LTV는 40%입니다. 15억 이하 주택은 최대 6억까지예요. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 합니다. 1주택자가 하나 더 사면 주담대가 막혀요.

정리하면 이렇습니다. 시장 흐름을 탄 값이고, 당시 대안보다 무리하지 않았어요. 남은 매물은 13억 중반에 몰려 있습니다. 그 안에서 층·향·수리·입주 시점을 따져 고르시면 됩니다.