염창동아1차 25평 11억 8,500만, 신고가 다시 썼다

염창동아1차 25평이 11억 8,500만원에 팔렸습니다. 이 평형에서 가장 높은 값입니다.

계약은 2026년 11월 6일이었어요. 신고를 마친 이 거래는 11월 11일 공개됐습니다.

1. 11억 8,500만, 이 거래 뜯어보기

직전 최고가는 8월 8일 7층 11억 4,000만원이었어요. 이번 6층 거래는 그보다 3.9% 높습니다. 층이 하나 낮은데도 값은 더 올라갔어요.

우리 실거래 목록에서는 8월 8일 거래 뒤로 이 거래가 처음 잡혔습니다. 석 달 가까이 거래가 없다가 나온 값이 최고가였어요.

1년 전 같은 시기엔 8억 3,250만~8억 5,500만원에 거래됐어요. 분기평균으로 보면 1년 새 40.6% 올랐습니다. 개별 거래로 봐도 같은 6층이 8억 5,500만원에서 11억 8,500만원이 됐어요.

7월에는 10억 3,750만~11억 2,000만원 사이에서 거래가 이어졌어요. 같은 달에도 층과 집 상태에 따라 값이 꽤 벌어졌습니다. 8월 1층 10억 4,000만원은 저층이라 아래쪽에 있어요.

11월 6일 11억 8,500만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가를 거쳐야 본계약을 씁니다. 그래서 값은 신고 계약일보다 3주쯤 앞서 정해져요. 아래 표는 그 시점인 10월 16일에 나와 있던 매물입니다.

같은 단지 호가는 11억 8,000만~12억 5,000만원이었어요. 6층 11억 8,500만원은 3층 호가와 7층 호가 사이입니다. 밴드 아래쪽에서 산 거래예요.

12억 5,000만원은 고층에 확장·샷시까지 고친 집이었어요. 수리와 층이 받쳐 준 호가라 위쪽에 있는 게 자연스럽습니다. 이번 매수자는 그 값까지 가지 않고 중층을 샀어요.

같은 돈이면 마곡수명산파크4단지는 저층~3층 호가대였어요. 태진한솔은 5층 올수리 호가가 11억 7,000만원이었고요. 태진한솔은 염창역 급행역이 더 가깝습니다. 염창동아1차는 초·중학교가 도보 2분이에요. 세 곳은 같은 예산에서 저울질하는 후보였습니다.

평당가로 본 이 값의 자리

염창동아1차 평당가는 태진한솔보다 높습니다. 마곡수명산파크4단지보다는 낮아요. 이 사이의 거리가 이 단지에 남은 여지입니다.

6개월 변화도 볼 만해요. 분기평균으로 염창동아1차는 13.9%, 유사군 평균은 8.2%였습니다. 비슷한 예산의 후보들보다 빨리 올라온 거예요. 다만 분기평균은 그 분기에 팔린 층에 따라 크게 튈 수 있어 참고로만 보세요.

2. 11월 매물로 본 이 거래의 신호

직전 실거래보다 낮은 호가는 1건뿐이에요. 그 1건은 105동 3층입니다. 싸게 나왔다기보다 저층이라 낮은 거예요.

저층을 빼면 이번 거래가보다 낮은 매물이 없습니다. 중층 이상 4건은 모두 12억원 이상이에요. 집주인들이 11억 8,500만원을 바닥으로 보고 있다는 뜻입니다.

105동 3층 남서향 호가는 10월 16일 11억 8,000만원이었어요. 11월 목록에선 11억 6,000만원입니다. 입주는 2027년 1월 중순으로 잡혀 있어요.

5건 모두 입주가 6개월 안에 가능한 일정이에요. 105동 11층 남동향은 즉시입주입니다. 전세를 낀 매물이 없어 실거주 수요가 고를 수 있는 물건이 많아요.

KB시세 상한은 11억 4,000만원이에요. 이번 거래는 그 위에서 이뤄졌습니다. 공식 시세가 실거래를 뒤따라 올라올 여지가 있다는 신호예요.

3. 단지와 입지, 짧게

1998년 준공, 778세대 중형 단지입니다. 25평이 319세대로 가장 많아요. 25평은 방 3개, 화장실 1개 복도식입니다.

이 단지의 첫 번째 힘은 학군이에요. 서울염경초까지 도보 2분입니다. 염창중은 강서구 22개 중학교 중 2위, 염경중은 6위예요. 둘 다 도보 3분 안쪽입니다.

교통은 9호선이에요. 등촌역은 도보 11~12분, 급행이 서는 염창역은 13분 거리입니다. 역까지는 조금 걸어야 해요. 대신 단지 앞 마을버스로 역을 오갈 수 있습니다.

블록만 놓고 보면 인근 대비 중하위 입지예요. 역에서 거리가 있어서입니다. 그런데 평당가는 블록 입지보다 위에 있어요. 학군과 단지 규모를 시장이 따로 쳐준 결과입니다.

생활권도 탄탄해요. 마곡지구 일자리와 9호선으로 여의도·강남이 이어집니다. 관련 보도에 따르면 한강 산책로가 가깝고 일부 동은 한강이 보여요. 강서구 최상위 생활권인 마곡동보다는 한 단계 아래로 평가받고 있습니다.

관련 보도에 따르면 인근 염창우성1·2차와 삼천리아파트가 신속통합기획 재건축 정비구역으로 지정됐어요. 준공업지역 용적률 완화를 받아 39층, 986가구로 바뀐다고 합니다. 주변 노후 단지가 새 아파트로 바뀌면 염창동 전체의 시세 바닥이 올라갈 수 있어요.

4. 큰 흐름 속 이 단지

우리 실거래 데이터 기준으로 강서구는 3개월 +1.5%, 6개월 +6.0%였어요. 서울은 3개월 +4.1%, 6개월 +8.0%였습니다.

같은 기준으로 이 단지의 6개월 상승은 구 평균보다 2.1%p, 서울 평균보다 4.1%p 낮았어요. 시장 흐름을 아직 덜 따라간 상태입니다. 이번 신고가는 그 간격을 좁히기 시작한 거래로 볼 수 있어요.

관련 보도에 따르면 2026년 1~3월 서울에서 생애 최초 아파트 매수 비중이 가장 높은 곳이 강서구였어요. 그중 30대가 58.4%였다고 합니다. 학군 좋은 25평은 이 수요가 가장 먼저 찾는 집이에요.

규제는 그대로 적용돼요. 강서구는 조정대상지역·투기과열지구이고, 아파트는 토지거래허가 대상입니다. 허가를 받고 실거주 목적으로 사야 해요. 무주택자 LTV는 40%, 15억원 이하 집의 주담대 한도는 최대 6억원입니다. 1주택자가 한 채 더 사는 경우 주택구입 목적 주담대는 막혀 있어요.

투자 수요가 들어오기 어려운 구조예요. 그래서 이번 신고가는 실거주자가 직접 만든 값입니다. 실수요가 받친 값은 쉽게 꺼지지 않아요.

5. 판단: 이 거래가 단지에 주는 신호

실거주라면 12억원대 중층 매물부터 보세요. 5건 모두 6개월 안에 입주할 수 있는 일정이에요. 아이 학교를 걸어서 보낼 수 있다는 점이 이 값의 가장 큰 근거입니다.

장기 보유 관점에서도 그림은 좋아요. 평당가가 더 낮은 태진한솔은 이미 넘어섰습니다. 마곡수명산파크4단지와의 격차가 남은 상승 여력이에요.

기다릴 신호는 KB시세예요. KB 상한이 이번 거래가 근처까지 올라오면 대출 여건도 같이 나아집니다.

피할 조건은 하나예요. 수리도 안 됐고 층도 낮은데 12억 5,000만원을 부르는 매물입니다. 그 값은 고층 올수리 집이 받는 값이에요.