수유벽산1차 31평 8억 신고가, 남은 매물은 모두 그 위

1. 13층 8억, 신고가가 막 공개됐습니다

수유벽산1차 31평이 8억원에 팔렸습니다. 13층 매물이에요.

계약은 2026년 10월 19일이었어요. 신고를 거쳐 2026년 11월 6일에 공개됐습니다.

직전 거래보다 11.9% 높은 값이에요. 이 단지 31평의 신고가입니다.

매물 쪽 숫자가 더 흥미롭습니다. 11월 6일 기준 나와 있는 31평 매물 3건은 전부 8억보다 높아요.

실거래가 호가를 따라잡은 건지, 한 번 튄 건지는 아직 모릅니다. 거래가 한 건뿐이거든요. 이 글은 그걸 숫자로 따져 봅니다.

2. 이 거래 뜯어보기

1993년에 지은 1,454세대 단지예요. 올해로 33년차, 재건축 연한에 들어섰습니다.

31평은 502세대로 가장 많은 평형이에요. 방 3개, 화장실 2개 구조입니다.

+11.9%는 조금 걸러서 봐야 해요. 직전 거래가 2층 7억 1,500만원이었거든요.

저층과 고층을 바로 견주면 폭이 크게 잡힙니다. 9월 12층 거래는 7억 4,000만원이었어요.

그래도 비슷한 높이에서 6주 만에 값이 꽤 올랐습니다. 두 집의 수리 상태는 신고 자료에 없어 알 수 없어요.

9월에만 4건이 목록에 잡혔어요. 값은 7억 1,500만~7억 4,000만원에 모여 있었습니다.

1년 전과도 견줘 볼게요. 2025년 10월 10일 6층 거래는 6억 7,700만원이었어요.

2년으로 넓히면 시세는 6억 5,812만원에서 7억 7,562만원이 됐습니다. 18% 오른 거예요.

공식 시세와도 차이가 있어요. KB시세(2026-10-26)는 7억 500만~7억 6,250만원입니다.

8억은 KB 상한보다 위에서 이뤄진 거래예요. 은행은 담보가치를 KB시세로 잡습니다. 그래서 대출 한도는 거래가보다 낮은 값을 기준으로 나와요.

10월 19일 8억 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 전역이 토지거래허가구역이에요. 약정부터 허가, 본계약까지 약 3주가 걸립니다.

그래서 값은 계약 직전에 정해져요. 9월 28일에 나와 있던 매물이 이 거래의 실제 경쟁 상대였습니다.

단지 안부터 볼게요. 당시 31평 호가는 7억 8,000만~8억 5,000만원이었어요.

밴드 하단 7억 8,000만원은 4층에 세를 낀 집이었습니다. 상단 8억 5,000만원 두 건은 역 가까운 동이거나 올수리된 집이었고요.

13층을 8억원에 샀으니 고층을 밴드 아래쪽 값에 잡은 거래예요. 당시 호가만 보면 잘 산 편입니다.

옆 단지와 견주면 위치가 더 또렷해요. 같은 31평으로 보면 번동주공4단지 호가 꼭대기와 같은 값입니다.

반대로 삼각산아이원 31평 가장 낮은 호가보다는 아래였어요. 꿈의숲한신더휴 31평 호가와는 더 거리가 있었고요.

평당가로 보면 수유벽산1차는 2,502만원이에요. 번동주공4단지는 2,467만원입니다. 두 단지가 거의 같은 가격대라 같은 8억이 나온 게 자연스러워요.

3. 남은 매물은 모두 8억 위

2026년 11월 6일 수집 기준 31평 매물은 3건이에요. 호가는 8억 3,000만~8억 5,000만원입니다.

8억 아래 매물은 하나도 없어요. 호가가 이미 실거래 위로 올라와 있습니다.

실거주라면 한 번 더 걸러야 해요. 3건 중 2건은 세입자가 사는 집입니다.

밴드 하단 8억 3,000만원은 6동 11층 탑층이에요. 올수리에 뒤쪽으로 북한산 전망이 있습니다. 입주 가능일은 2027년 9월 25일이에요.

5동 12층 8억 5,000만원도 올수리지만 세가 끼어 있어요. 입주 가능일은 2027년 10월 10일입니다.

6개월 안에 들어가 살 수 있는 건 6동 10층 남동향 한 건이에요. 주인이 살고 있고 샷시 등 수리가 돼 있습니다.

그래서 실입주 기준 하단은 8억 5,000만원이에요. 8억 3,000만원과의 차이는 탑층과 세입자 일정이 만든 값입니다.

4. 비슷한 예산의 다른 선택지

같은 예산이면 어디를 볼 수 있을까요. 강북구 안에서 값이 비슷한 단지들과 견줘 봤습니다.

번동주공4단지가 가장 가까운 비교 대상이에요. 같은 31평에 연식도 비슷하고 평당가도 거의 같습니다.

이 단지 호가도 같이 움직였어요. 9월 28일엔 31평이 7억 5,000만~8억원이었습니다. 이후 수집에선 7억 9,000만~8억 2,000만원이에요.

두 단지가 함께 올라섰습니다. 수유벽산1차 혼자 튄 게 아니라 이 가격대가 같이 오른 정황이에요.

차이는 역이에요. 수유벽산1차는 가오리역이 걸어서 몇 분 거리입니다. 번동주공4단지는 역세권 정보가 잡히지 않아요.

번동주공4단지의 장점은 초등학교예요. 서울번동초가 약 0.2km 거리입니다.

신일은 성격이 다른 선택지예요. 19세대 소단지라 거래 한두 건에 숫자가 크게 흔들립니다.

6개월 132.1%라는 상승률도 그렇게 읽어야 해요. 분기 평균이라 어떤 층이 팔렸느냐에 따라 크게 튈 수 있습니다.

유사 단지 평균 상승률이 42.3%로 잡힌 것도 신일 영향이 커요. 수유벽산1차가 이 평균보다 뒤처졌다고 읽을 근거는 약합니다.

5. 재건축은 이제 첫 단추

33년차라 재건축 이야기가 빠질 수 없어요. 다만 아직 출발선입니다.

관련 보도에 따르면 2026년 4월 3일 재건축 설명회가 열렸어요. 10월 29일에는 강북구가 재건축진단 용역 사전규격을 공개했습니다.

8억 계약은 이 공고보다 열흘 앞서 이뤄졌어요. 진단 소식이 값에 얹힌 거래로 보긴 어렵습니다.

서울 재건축은 구역 지정부터 완공까지 보통 12년 반에서 13년이 걸린다고 알려져 있어요. 빨라도 8년 안팎입니다.

사업성 숫자도 볼게요. 용적률은 233%이고 용도지역 상한은 250%입니다.

늘릴 여유가 크지 않아요. 이 숫자만 보면 일반분양 몫이 넉넉하다고 말하긴 어렵습니다.

31평 매물의 대지지분은 40.53㎡ 안팎이에요.

완공되면 어디와 비교받을까요. 같은 생활권 한화포레나미아는 평당 3,600만원이에요. 송천센트레빌은 평당 3,522만원입니다.

수유벽산1차는 평당 2,502만원이에요. 그 사이 간격이 재건축 기대가 노리는 자리입니다.

다만 분담금이 정해지지 않았어요. 매매가에 분담금을 더한 총비용이 그 간격을 얼마나 먹을지는 아직 계산할 수 없습니다.

이렇게 초기 단계에선 동·층·향이 값에 그대로 반영돼요. 앞으로도 한참 살 집이기 때문입니다.

6. 입지와 학군, 짧게

가장 큰 장점은 역이에요. 가오리역(우이신설경전철)이 단지 중심에서 약 0.24km, 걸어서 4분입니다.

매물 기준으로는 6동이 역까지 1분, 5동이 2분이에요. 4호선 수유역도 걸어서 11분입니다.

이 블록은 비교한 인근 블록들보다 입지 평가가 높아요. 역과 가까운 게 가장 큰 이유입니다.

단지 값은 입지만 놓고 매긴 값과 거의 같은 자리예요. 오래된 집이라 깎인 몫이 크게 남아 있지는 않습니다.

강북구에서 가장 높이 평가받는 생활권은 미아동 일대예요. 수유동은 시장에서 그보다 한 단계 아래로 매겨져 있습니다.

관련 보도에 따르면 동북선 개통, 우이신설선 연장, 신강북선 추진이 거론돼요. 실현되면 이 간격이 좁혀질 여지가 있습니다.

배정 초등학교는 서울우이초예요. 걸어서 9분, 0.6km 거리입니다.

중학교는 강북중이 도보 10분이에요. 강북구 13개 학교 중 3위입니다. 인수중은 11위로 차이가 있어요.

고등학교는 혜화여고가 7개 중 3위예요. 다만 걸어서 20분 거리입니다.

아쉬운 건 주차예요. 세대당 0.77대라 부족한 편입니다.

7. 시장 흐름 속에서 보면

우리 실거래 데이터 기준으로 강북구는 6개월간 2.3% 올랐어요. 서울 전체는 8.0%였습니다.

이 단지는 같은 기간 강북구 평균을 9.6%p 웃돌았어요. 서울 평균보다도 3.9%p 높았습니다.

구 흐름보다 한발 앞서 달린 움직임이에요. 이번 8억 거래가 그 맨 앞에 있습니다.

시장 쪽 바람은 약해지는 중이에요. 관련 지표에 따르면 11월 2일 기준 서울 주간 상승폭은 3주 연속 줄었습니다.

강북구는 그 주 0.26% 올라 서울보다 높았어요. 전셋값이 오르며 강북권으로 수요가 옮겨 온 흐름과 맞닿아 있습니다.

금리는 부담이에요. 관련 보도에 따르면 기준금리는 10월 3.00%로 동결됐어요. 주담대 변동금리 상단은 6%를 넘었습니다.

정리하면 이래요. 강북구 흐름을 타고 있지만, 이번 거래는 그 흐름보다 빨리 갔습니다. 그래서 다음 거래가 확인 역할을 합니다.

8. 종합 판단

실거주라면 볼 건 하나예요. 6개월 안에 들어갈 수 있는 매물은 8억 5,000만원 한 건뿐입니다.

투자 관점은 결이 달라요. 토지거래허가 때문에 실거주 목적 매수가 원칙입니다. 1주택자의 서울 추가 매수는 주담대가 막혀 있어요.

재건축은 진단 단계라 분담금도 일정도 정해지지 않았어요. 오래 묶어 둘 수 있는 자금으로만 접근할 영역입니다.

기다릴 신호는 이거예요. 고층에서 8억 안팎 거래가 한 번 더 나오면 이번 값이 자리를 잡은 겁니다.

반대 신호도 있어요. 9월처럼 7억 4,000만원 선 거래가 다시 나오면 8억은 한 번 튄 값입니다.

피할 조건은 분명해요. 수리·향·입주 조건 없이 8억 5,000만원에 가까운 값을 부르는 매물입니다.