SK북한산시티 24평 8억 4,800만 신고가, 잘 산 값일까
미아동 SK북한산시티 24평이 18층 8억 4,800만원에 팔리며 최고가를 새로 썼습니다. 그런데 남은 매물 19건 중 11건이 이보다 낮게 나와 있어요. 이 숫자를 어떻게 읽어야 할까요?
SK북한산시티 24평이 8억 4,800만원에 팔렸습니다. 24평 최고가예요.
계약은 10월 21일, 18층이었습니다. 신고를 거쳐 11월 5일 막 공개됐어요.
직전 거래보다 2.5% 높습니다. 큰 폭은 아니에요. 그래도 이 값이 새 기준선이 될지는 따져 볼 만합니다.
1. 8억 4,800만, 계단을 하나 더 올랐다
이 값이 갑자기 튄 건 아닙니다. 9월 29일에 12층이 이미 8억 4,000만원이었어요.
10월에만 24평 거래가 4건 잡혔습니다. 6층 8억원부터 18층 8억 4,800만원까지예요. 같은 달 안에서도 층에 따라 값이 갈렸습니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-10-21 | 18층 | 8억 4,800만 |
| 2026-10-15 | 10층 | 8억 2,700만 |
| 2026-10-08 | 7층 | 8억 2,500만 |
| 2026-10-05 | 6층 | 8억 |
| 2026-09-29 | 12층 | 8억 4,000만 |
| 2026-09-22 | 25층 | 8억 2,000만 |
| 2026-09-05 | 12층 | 7억 9,700만 |
| 2025-11-22 | 16층 | 6억 2,100만 |
| 2025-10-18 | 17층 | 6억 3,500만 |
1년 전 같은 시기와 견주면 차이가 큽니다. 2025년 10~11월 고층 거래는 6억 원대 초반이었어요. 분기평균으로는 1년 새 27.8% 올랐습니다.
다만 2026년 3분기 거래는 6건뿐이었어요. 분기평균은 어떤 층이 팔렸느냐에 따라 흔들립니다. 그래서 개별 거래를 함께 봐야 해요.
2. 이 값, 시장 안에서 어디쯤인가
10월 21일 8억 4,800만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울 아파트는 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 실제 가격 합의는 계약 직전 시점 매물과 견줘야 맞습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| SK북한산시티 24평 | 132동 9층 남향 · 작은방 확장, 씽크대 교체 등 일부 수리 · 전세 승계 조건 | 7억 9,000만 |
| SK북한산시티 24평 | 127동 저층 동향 · 비확장 기본형 · 전세 낀 매물 | 8억 3,000만 |
| SK북한산시티 24평 | 128동 중층 동향 | 8억 5,000만 |
| 삼각산아이원 24평 | 104동 저층 서남향 · 기본형, 일조 양호 | 8억 3,500만 |
| 삼각산아이원 24평 | 106동 중층 서남향 · 방1 확장, 씽크대 교체, 트인 전망 | 8억 3,500만 |
| 삼각산아이원 24평 | 106동 15층 서남향 · 내부 올리모델링 | 8억 8,000만 |
| 경남아너스빌(1356) 26평 | 101동 5층 동향 · 입구동 | 9억 2,000만 |
| 경남아너스빌(1356) 26평 | 101동 고층 동향 · 올수리 | 9억 2,000만 |
| 경남아너스빌(1356) 26평 | 101동 고층 동향 · 올수리, 전망 | 9억 2,000만 |
단지 안 호가는 7억 9,000만~8억 5,000만원이었어요. 이 거래는 그 상단에 붙어 있습니다.
밴드 아래쪽 두 건은 전세를 낀 매물이었어요. 바로 들어가 살 사람에겐 선택지가 아니었습니다. 실입주 기준으로 견줄 상대는 128동 중층 8억 5,000만원이에요.
18층을 그 중층 호가보다 살짝 아래에 산 거래입니다. 층만 놓고 보면 무리한 값은 아니에요. 다만 이 거래의 동·향·수리 상태는 신고 내역에 없습니다.
옆 단지와도 견줘 볼게요. 삼각산아이원 24평은 8억 3,500만~8억 8,000만원에 나와 있었어요. 이 거래는 그 사이에 들어갑니다.
두 단지는 평당가가 거의 같아요. SK북한산시티 3,454만원, 삼각산아이원 3,455만원입니다. 시장이 같은 값을 매긴 단지에서 고층을 중간값에 산 거래예요.
경남아너스빌(1356)은 26평이 9억 2,000만원이었어요. 평형이 커서 총액은 높습니다. 평당가는 3,360만원으로 조금 낮아요. 넓이를 볼지, 역과 단지 규모를 볼지의 선택입니다.
| 항목 | SK북한산시티 24평 | 삼각산아이원 24평 | 경남아너스빌(1356) 26평 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 3,454만원 | 3,455만원 | 3,360만원 |
| 세대수 | 3,830세대 | 1,344세대 | 860세대 |
| 준공 | 2004년 | 2003년 | 2003년 |
| 가까운 역 | 솔샘(우이신설) 약 0.2km | 솔샘(우이신설) 약 0.6km | 미아사거리(4호선) 약 0.6km |
| 배정초 | 서울삼각산초 약 0.3km | 서울길음초 약 0.2km | 서울송중초 약 0.4km |
| 6개월 변화(분기평균) | 22.0% | 23.4% | 8.1% |
분기평균으로 보면 이 단지 24평은 6개월 22.0% 올랐어요. 유사 단지 평균 15.8%보다 빠릅니다.
그래도 혼자 오른 건 아니에요. 삼각산아이원도 23.4% 올랐습니다. 솔샘역 주변 24평이 함께 올라간 흐름이에요.
3. 지금 사려면: 남은 매물 19건
이 거래로 기준선이 8억 4,800만원이 됐어요. 남은 매물은 이 선과 견주면 됩니다.
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 직전 실거래 (2026-10-21, 18층) | 8억 4,800만 |
| 호가 범위 | 8억 ~ 8억 9,000만 |
| 직전 실거래보다 낮은 호가 / 전체 | 11건 / 19건 |
| 낮은 호가 중 저층 제외 | 6건 |
| KB시세 (2026-10-26) | 7억 9,000만 ~ 8억 3,500만 (평균 8억 1,500만) |
| 한국부동산원 (2026-10-26) | 7억 5,000만 ~ 8억 4,000만 (평균 7억 9,500만) |
19건 중 11건이 직전 실거래보다 낮게 나와 있어요. 그런데 저층을 빼면 6건으로 줄어듭니다. 낮은 호가 상당수는 층이 낮아서 낮은 거예요.
입주 조건도 갈립니다. 밴드 하단 8억원은 128동 4층, 세입자가 사는 집이에요. 입주가능일이 2027년 4월 28일이라 6개월이 넘게 남았습니다.
실입주가 되는 매물 중엔 8억 1,000만원 두 건이 가장 아래예요. 142동은 고층 남서향에 앞이 트였습니다. 132동은 저층 남향 비확장 기본형이에요.
밴드 상단 8억 9,000만원은 132동 20층 남향이에요. 올확장·올수리에 샤시까지 바꾼 집입니다. 입주는 2027년 3월 하순이고요.
KB시세 상한은 8억 3,500만원이에요. 이번 실거래는 그보다 위입니다. 은행 대출 한도는 KB시세로 잡히니 자금 계획 때 감안하세요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 8억 3,000만원 | 114동 고층 동향이라 채광과 전망이 트여 있고, 올수리에 확장까지 돼 있어 12월경 입주를 협의할 수 있습니다 |
| 8억 1,000만원 | 142동 고층 남서향이라 앞이 트여 전망이 시원하게 펼쳐집니다 |
| 8억 3,500만원 | 137동 저층이지만 남향이라 채광이 좋고, 주방 확장과 올수리가 돼 있어 바로 들어와 살 수 있습니다 |
| 8억 1,000만원 | 132동 저층 남향으로 녹지 조망이 가능하고, 따로 손대지 않은 깨끗한 기본 구조 그대로 입주할 수 있습니다 |
| 8억 3,000만원 | 121동 저층 남향에 솔샘역이 가까워 교통이 편하고, 작은방·주방을 넓히고 수리해 깔끔하게 지낼 수 있습니다 |
| 8억 2,000만원 | 128동 중층 동향으로 지하주차장이 연결돼 편리하고, 내부가 깔끔해 빠르게 입주할 수 있습니다 |
| 8억 4,000만원 | 132동 중층 남향이라 해가 잘 들고, 확장과 올수리가 돼 있어 통풍과 채광 모두 쾌적합니다 |
| 8억 2,000만원 | 127동 저층 동향으로 조망이 좋고 올수리까지 됐지만, 세입자가 살고 있는 전세 낀 집이라 당장 실입주는 어렵고 입주 일정은 확인이 필요합니다 |
4. 판단: 무리한 값은 아니다, 조건을 보고 고를 것
이 거래는 근거 있는 재평가 쪽입니다. 9월부터 8억 4,000만원대 거래가 이어졌어요. 옆 단지 삼각산아이원도 함께 올랐습니다.
한 건 튄 값이 아니라 계단을 하나 더 오른 거래예요. 단지 가치에는 고층 24평의 기준선을 올려 준 신호입니다.
세 낀 매물도 거래 자체는 됩니다. 임차인이 살고 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있거든요. 다만 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 해요. 세입자 퇴거 시점과 전입 기한을 꼭 맞춰 보세요.
5. 배경: 단지·입지·시장
SK북한산시티는 3,830세대 대단지예요. 2004년 준공, 22년차 구축입니다. 세대당 주차는 1.25대로 양호한 편이에요.
용적률이 271%라 재건축을 기대할 단계는 아니에요. 값은 지금 집으로서의 쓰임새로 매겨집니다.
입지의 핵심은 역과 학교예요. 우이신설선 솔샘역이 약 0.2km입니다. 배정초 서울삼각산초는 도보 4분이에요. 삼각산중학교는 강북구 13개 중학교 중 2위입니다.
미아동은 강북구에서 가장 높게 평가받는 생활권이에요. 이 블록은 미아동 안에서는 중간쯤 입지입니다. 그런데 평당가는 블록 입지보다 위에 올라 있어요. 대단지와 역 접근성에 시장이 값을 더 쳐 준 결과입니다.
2025년 준공 신축 한화포레나미아 25평은 평당 3,600만원이에요. 22년 연식 차이를 생각하면 둘 사이 평당가 간격은 넓지 않습니다.
관련 보도에 따르면 주변 미아동 일대 재개발이 여러 곳 추진 중이에요. 완성되면 생활권 전체 평가가 오를 여지가 있습니다. 다만 일정은 구역마다 달라 아직 값으로 셈하긴 이릅니다.
시장 흐름도 볼게요. 우리 실거래 데이터(33평 환산) 기준 6개월 동안 강북구는 2.3%, 서울은 8.0% 올랐습니다. 이 단지는 강북구 흐름과 동행했고, 서울 평균보다는 5.5%p 덜 올랐어요.
관련 보도에 따르면 10월 KB 기준 강북 14개 구 상승률은 0.90%였어요. 강남 11개 구 0.35%의 두 배가 넘습니다. 한국은행은 10월 기준금리를 3.00%로 동결했고요.
정리하면 이 단지는 강북권 순풍을 타고 있어요. 서울 평균보다 앞서 달린 것도 아닙니다. 그래서 이번 신고가는 과열보다 흐름을 따라간 값에 가깝습니다.