가양9단지 14평 7억 5,000만, 신고가를 다시 썼다
증미역 3분 가양9단지 14평이 11층 7억 5,000만원에 팔렸습니다. 직전 거래보다 6.4% 높은 신고가입니다. 계약 직전 매물과 견주면 이 거래는 어디쯤일까요?
가양9단지 14평이 7억 5,000만원에 팔렸습니다. 11층 매물이에요. 이 평형에서 가장 높은 값입니다.
계약일은 2026년 11월 5일입니다. 신고가 끝나 11월 7일에 공개됐어요. 막 등록된 따끈한 거래입니다.
1. 이 거래, 무엇이 달랐나
직전 거래는 2026년 10월 10일이었어요. 7층이 7억 500만원에 팔렸습니다. 한 달이 채 안 돼 4,500만원 높은 값이 찍혔어요.
층이 다르니 그대로 견주긴 어렵습니다. 7층과 11층은 원래 값이 갈리거든요. 그래서 1년 전 거래와 계약 직전 매물을 함께 봐야 해요.
| 계약일 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|
| 2026-11-05 | 11층 | 7억 5,000만 |
| 2026-10-10 | 7층 | 7억 500만 |
| 2026-07-22 | 3층 | 7억 2,000만 |
| 2026-07-14 | 9층 | 6억 9,500만 |
| 2026-06-22 | 4층 | 7억 2,400만 |
| 2025-11-14 | 3층 | 5억 5,000만 |
| 2025-11-04 | 6층 | 5억 7,200만 |
1년 전 같은 달엔 5억 원대 중후반에 거래됐어요. 분기평균으로는 1년 새 24.7% 올랐습니다. 개별 거래로 보면 오름폭이 그보다 더 커 보여요. 분기평균은 그 분기에 팔린 층에 따라 당겨지기 때문입니다.
11월 5일 7억 5,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역이에요. 약정부터 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값이 실제로 정해진 건 10월 중순이에요. 그 무렵 나와 있던 매물을 펼쳐 봅니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 가양9단지 14평 | 911동 저층 동남향 · 세안고 | 6억 7,000만 |
| 가양9단지 14평 | 911동 11층 동남향 · 입주가능 | 7억 5,500만 |
| 가양9단지 14평 | 908동 9층 동향 · 입주협의 | 8억 |
| 등촌주공10단지 16평 | 1004동 13층 남향 · 특올수리, 세안고 | 8억 2,000만 |
| 등촌주공10단지 16평 | 1004동 7층 서남향 · 올수리, 입주협의 | 8억 7,000만 |
| 등촌주공5단지 16평 | 507동 1층 서남향 · 내부수리, 입주가능 | 7억 6,000만 |
| 등촌주공5단지 16평 | 508동 2층 동남향 · 샷시포함 올수리 | 8억 |
| 등촌주공5단지 16평 | 508동 고층 동남향 · 내부수리 | 9억 |
당시 같은 11층 매물 호가는 7억 5,500만이었어요. 이번 거래는 그보다 500만원 낮게 끝났습니다. 신고가지만 호가를 웃돈 거래는 아니에요.
당시 밴드 하단은 6억 7,000만이었어요. 저층에 세입자가 있는 집이었습니다. 바로 들어가 살 집을 찾는 사람에겐 다른 선택지였죠.
등촌 쪽 16평은 당시 7억 6,000만부터 시작했어요. 그 하단도 1층 매물이었습니다. 같은 예산으로 가양9단지에선 11층 남동향을 샀어요.
평형이 두 평 크니 총액은 등촌이 높은 게 정상입니다. 그래서 평당가로 보는 게 맞아요. 가양9단지 14평은 평당 5,211만원입니다. 등촌주공10단지는 5,078만원, 등촌주공5단지는 4,904만원이에요. 시장은 이미 세 후보 중 이 자리를 가장 높게 쳐 주고 있습니다.
지금 나와 있는 매물은 이 거래를 어떻게 받나
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 호가 범위 | 6억 9,000만원 ~ 8억원 |
| 직전 실거래보다 낮은 매물 | 3건 / 14건 |
| 저층 빼면 | 1건 |
| KB시세(2026-11-02) | 평균 7억 2,000만원 · 상한 7억 3,500만원 |
| 한국부동산원(2026-11-02) | 평균 6억 8,000만원 · 상한 7억 3,000만원 |
14건 중 11건이 이 거래와 같거나 높은 값이에요. 집주인들이 7억 5,000만을 바닥으로 보고 있다는 뜻입니다. 이 거래는 KB시세 상한도 넘었어요.
낮은 3건은 1층·3층·4층 매물이에요. 덜 받는 이유가 층에 있습니다. 중층 이상에서 할인된 물건이 나온 게 아니에요.
밴드 하단 6억 9,000만은 908동 1층 동향이에요. 입주는 일정 협의가 필요한 매물입니다. 7억 4,000만은 908동 3층 남동향, 내부수리에 즉시입주예요. 7억 4,500만은 즉시입주로 올라왔지만 세입자가 살고 있어요. 입주 일정은 확인이 필요합니다.
그래서 바로 들어가 살 수 있는 집의 실질 하단은 7억 4,000만이에요. 그것도 3층입니다. 11층대 남동향은 7억 5,500만~7억 6,000만에 걸려 있어요. 상단 7억 8,000만~8억은 특올수리·올수리 매물이 차지합니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 7억 5,000만원 | 911동 고층 남동향이라 채광과 전망이 트여 있고, 증미역이 아주 가까워 바로 들어가 살 수 있습니다. |
| 7억 4,500만원 | 911동 저층 남동향이고 샤시까지 교체한 올수리라 깔끔하지만, 전세를 끼고 있어 당장 실입주는 어렵고 입주 시점은 확인이 필요합니다. |
| 7억 4,000만원 | 908동 저층 남동향이고 내부가 올수리돼 손볼 데 없이 바로 입주할 수 있습니다. |
| 7억 5,000만원 | 908동 중층 남동향이라 햇빛이 잘 들고, 2027년 1월경 입주가 가능합니다. |
| 7억 6,000만원 | 908동 고층 남동향에 샤시 포함 올수리까지 돼 있어, 2027년 1월 초 깔끔한 상태로 들어갈 수 있습니다. |
| 6억 9,000만원최저가허위 가능성 있음 | 908동 1층 동향이라 오전 햇살이 들고, 입주일은 매도인과 협의하면 됩니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 7억 5,000만원 | 908동 탑층 남동향이라 위층 소음 걱정이 적고, 2027년 3월경 입주가 가능합니다. |
| 7억 5,000만원 | 911동 저층 동향에 올수리까지 돼 있어, 2027년 1월 이후 원하는 때 들어가 살 수 있습니다. |
| 항목 | 가양9단지 14평 | 등촌주공10단지 16평 | 등촌주공5단지 16평 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 5,211만 | 5,078만 | 4,904만 |
| 세대수 | 1,005세대 | 566세대 | 1,045세대 |
| 준공 | 1993년 | 1995년 | 1995년 |
| 가까운 역 | 증미(9호선) 약 0.2km | 가양(9호선) 약 0.5km | 발산(5호선) 약 0.7km |
| 배정초 | 서울가양초 약 0.6km | 서울등현초 약 0.1km | 서울등현초 약 0.3km |
| 6개월 변화(분기평균·참고) | +5.1% | +2.1% | -7.2% |
초등학교는 등촌 두 단지가 더 가까워요. 역과 한강은 가양9단지가 더 가깝습니다. 시장은 역 3분 자리에 더 높은 평당가를 매겼어요.
6개월 변화는 분기평균이라 참고만 하세요. 그 분기에 어느 층이 팔렸는지에 따라 크게 튑니다. 다만 비교한 두 단지 평균은 -2.5%였어요. 가양9단지는 그보다 7.6%p 앞서 움직였습니다. 지역이 같이 오른 게 아니라 이 단지가 먼저 올라선 쪽이에요.
2. 이 실거래가 단지에 주는 신호
실거주라면 7억 4,000만 3층과 11층대 7억 5,500만~7억 6,000만을 함께 저울질하세요. 천만~2천만원 차이로 층이 크게 달라집니다. 이번 거래가 11층 값을 7억 5,000만으로 확인해 줬어요.
3. 배경: 재건축·입지·시장
재건축은 어디까지 왔나
1993년 준공이라 재건축 연한을 넘겼어요. 용적률은 196%입니다. 이 땅의 상한은 250%예요. 14평 대지지분은 23.167㎡(약 7평)입니다.
관련 보도에 따르면 아직 조합은 없어요. 가양·등촌지구는 노후계획도시 특별법 적용 대상으로 거론됩니다. 적용되면 안전진단 면제와 용적률 상향 길이 열려요.
| 단계 | 상태 |
|---|---|
| 가양·등촌 지구단위계획 재정비(안) 열람공고 | 완료(2026.03) |
| 재정비 용역 결과 발표 | 예정(2026.12) |
| 특별법 적용 또는 재정비 방식 결정 | 주민 선호도 조사 후 결정 |
| 안전진단 | 확인 필요(특별법 적용 시 면제 가능) |
| 정비구역지정 · 조합설립 | 미정(2027년 이후 단지별 추진 방침) |
| 사업시행인가 · 관리처분 · 이주 · 착공 · 준공 | 미정 |
아직 조합 설립 전 단계예요. 그래서 지금 집의 동·층·향이 값을 그대로 가릅니다. 이번 11층 신고가도 같은 이유로 읽을 수 있어요. 비례율·분담금은 조합이 생겨야 나옵니다.
입지: 역 3분, 한강 5분
9호선 증미역까지 걸어서 3분이에요. 급행이 서는 가양역도 13분 거리입니다. 매물마다 한강공원 도보 5분을 내세워요.
이 블록은 인근 등촌 쪽보다 위쪽 입지로 평가돼요. 역과 한강이 그 차이를 만듭니다. 평당가도 블록 입지 수준보다 높아요. 시장이 재건축 기대를 값에 싣기 시작했다는 뜻입니다.
강서구에서 가장 높은 생활권은 마곡동이에요. 가양동은 그보다 한 단계 아래입니다. 마곡 업무단지가 커질수록 9호선으로 이어진 이 자리의 직주근접 가치도 커져요. 관련 보도에 따르면 대장홍대선이 가양역을 지날 예정입니다. 재건축과 교통이 겹치면 이 격차는 좁혀질 여지가 있어요.
학교는 서울가양초가 도보 9분이에요. 세현고는 3분 거리입니다. 중학교는 강서·양천권 순위 6위인 염경중이 배정 가능 범위예요.
시장: 구 흐름과 같이 걸었다
우리 실거래 데이터 기준 강서구는 6개월 +6.0%예요. 서울은 +8.0%입니다. 이 단지는 강서구 평균과 거의 같은 폭으로 올랐어요. 혼자 튄 게 아니라 시장 흐름을 탄 움직임입니다.
최근 3개월은 강서구 +1.5%, 서울 +4.1%로 속도가 붙지 않았어요. 관련 지표에 따르면 11월 1주 강서구는 등촌·가양동 역세권이 오름세를 이끌었습니다. 구 전체가 쉬는 사이 역세권이 먼저 움직이는 모습이에요.
정책은 대출을 조이고 공급을 늘리는 방향입니다. 서울 전역이 규제지역이라 무주택자 일반 주담대 LTV는 40%예요. 생애최초는 70%입니다. 돈을 빌리기 어려운 만큼 7억대 역세권 소형으로 수요가 모일 가능성이 있어요. 시장 순풍 위에서 단지가 먼저 올라선 만큼, 이번 신고가는 정당한 재평가로 봅니다.