성수롯데캐슬파크 38평, 4층이 23억 3,500만원으로 신고가

성수롯데캐슬파크 38평이 23억 3,500만원에 팔렸습니다. 이 평형에서 나온 가장 높은 값이에요. 그런데 이 거래는 4층입니다.

계약은 2026년 9월 15일이었어요. 신고를 거쳐 2026년 10월 10일에 막 공개됐습니다. 저층에서 최고가가 나온 만큼 하나씩 뜯어볼 필요가 있습니다.

1. 4층에서 나온 최고가

직전 거래는 2026년 4월 11일 7층 20억 5,000만원이었습니다. 이번 거래는 그보다 13.9% 높아요. 같은 4월에 18층이 22억 7,000만원에 팔린 적도 있습니다. 이번 4층 거래는 그 18층보다도 높습니다.

2026년 들어 잡힌 38평 거래는 3건입니다. 거래가 많지 않은 단지예요. 그래서 한 건이 시세를 크게 흔들 수 있습니다.

1년 전과 견줘 보면 더 분명해요. 2025년 9월 30일에는 17층이 21억 9,500만원이었습니다. 이번엔 4층이 그보다 높은 값에 팔렸어요. 분기 평균으로는 1년 상승률이 4.4%로 잡힙니다. 개별 거래로 보면 실제 오름폭은 그보다 큰 편이에요.

긴 흐름으로 보면 오름세가 뚜렷합니다. 2024년 4월 27일 16억 6,079만원이었어요. 2026년 10월 9일에는 24억 1,800만원입니다. 2년 반 사이 46% 올랐어요.

9월 15일 23억 3,500만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역이라 허가 절차가 있습니다. 그래서 실제 값은 계약일보다 3주쯤 앞서 정해져요. 아래 표는 계약 직전인 2026년 8월 25일 매물입니다.

당시 같은 38평 호가는 둘 다 24억원이었습니다. 하나는 저층, 하나는 세입자를 낀 중층이었어요. 이번 4층 거래는 그 호가보다 낮게 됐습니다.

그러니까 최고가지만 호가 대비로는 낮게 산 편이에요. 저층 매물이 24억원을 부르던 때 4층을 그 아래에서 샀습니다. 저층 호가 수준에 맞춘 합리적인 거래로 볼 수 있어요.

같은 돈으로 다른 선택도 가능했습니다. 금호삼성래미안 42평은 20억~23억 5,000만원에 나와 있었어요. 더 넓은 집을 비슷한 돈에 살 수 있었던 셈입니다. 그래서 총액이 아니라 평당가로 봐야 해요.

평당가로 본 이 거래의 자리

성수롯데캐슬파크는 서울숲대림과 거의 같은 가격대입니다. 금호삼성래미안보다는 한 단계 높은 가격대예요. 성수금호베스트빌3차보다는 조금 아래에 있습니다.

금호삼성래미안 42평을 고르면 면적이 넓어집니다. 성수롯데캐슬파크를 고르면 성수역 2~3분 거리가 남아요. 어느 쪽이 맞는지는 예산이 아니라 생활 방식이 정합니다.

2. 지금 나온 매물 — 이보다 낮은 호가는 없다

5건 모두 남향입니다. 호가는 23억 9,000만~24억원에 몰려 있어요. 25억원은 102동 고층 매물로 밴드 상단입니다. 층이 높은 만큼 위쪽에 자리 잡았어요.

입주 조건은 좋은 편입니다. 4건은 즉시입주, 102동 중층은 주인이 살고 있어요. 106동 7층은 입주가 2027년 3월 7일입니다. 6개월 안이라 실거주 수요도 볼 수 있는 매물이에요.

문제는 협상 여지입니다. 신고가보다 낮게 부르는 매물이 하나도 없어요. 이 거래가 공개되면서 매도인이 버틸 근거가 생겼습니다.

KB시세와도 견줘 보세요. 2026년 10월 5일 KB 38평 평균은 21억 8,500만원입니다. 상한은 22억 8,500만원이에요. 이번 실거래는 그 상한보다 위에서 됐습니다.

3. 비슷한 예산의 다른 선택지

같은 2003년 준공 단지 둘과 나란히 놓아 봤습니다. 평형은 다르지만 쓰는 돈은 비슷해요.

23억원이면 32평 올수리 매물도 고를 수 있습니다. 중앙하이츠빌 103동 중층 남향은 올수리에 확장이에요. 성수금호베스트빌3차 302동 15층도 23억원입니다. 수리된 32평이냐, 방 4개 38평이냐의 선택이에요.

최근 6개월 흐름은 성수롯데캐슬파크가 앞섰습니다. 유사 단지 평균은 -0.3%로 거의 제자리였어요. 다만 분기 평균이라 어느 층이 팔렸냐에 따라 크게 튑니다. 참고 정도로만 보세요.

4. 입지와 학군 — 짧게

가장 큰 무기는 성수역입니다. 2호선 성수역까지 걸어서 2~3분이에요. 주차도 세대당 1.46대로 넉넉한 편입니다.

입지만 보면 인근에서 위쪽에 있는 블록입니다. 그런데 값은 그 입지보다 아래에 매겨져 있어요. 23년 된 구축이라 할인을 받고 있는 겁니다.

성동구에서 가장 비싼 곳은 성수동1가예요. 트리마제 37평은 평당 1억 2,331만원입니다. 서울숲아이파크리버포레1차 35평은 평당 1억 1,082만원이에요. 한강과 서울숲을 앞에 둔 신축이라 가격대가 다릅니다.

이 차이가 크게 줄기는 어렵습니다. 용적률이 302%라 재건축으로 다시 매길 여지가 작아요. 대신 주변 개발이 단지값을 받쳐 줍니다. 관련 보도에 따르면 성수전략정비구역, 삼표 부지 개발이 진행 중이에요.

학군은 기대를 낮추는 게 좋습니다. 배정초인 성수초는 걸어서 10분 거리예요. 배정 가능한 중학교는 경수중 10/11위, 성원중 11/11위입니다. 고등학교는 경일고가 3/7위로 괜찮은 편이에요.

5. 큰 흐름 위에 놓고 보면

우리 실거래 데이터 기준으로 성동구는 6개월 +12.8%입니다. 서울 전체는 +7.4%예요. 이 단지는 성동구와 함께 움직였고, 서울보다는 앞섰습니다.

관련 보도에 따르면 성동구는 한강벨트 상승을 이끄는 지역입니다. 한국부동산원 조사에서도 2026년 10월 첫째 주 상승폭이 커졌어요. 다만 매물이 늘어나는 흐름도 함께 보도되고 있습니다. 2026년 8월 주담대 평균 금리는 4.66%였어요.

정리하면 이 단지 혼자 튄 게 아닙니다. 성동구 오름세를 같이 탄 거래예요. 이 점이 아래 판단의 바탕입니다.

6. 그래서 이 값, 어떻게 봐야 하나

가격 진단부터 볼게요. 한 건짜리 신고가지만 구 흐름과 같은 방향입니다. 다만 거래가 드문 단지라 다음 거래로 확인이 필요해요.

상대 가치는 무난한 편입니다. 평당가로는 서울숲대림과 비슷한 가격대예요. 역세권과 방 4개 38평을 함께 원하면 대안이 많지 않습니다.

실거주라면 24억원 밑에서 협상해 볼 만합니다. 입주 일정을 맞춰 주는 게 협상 카드가 돼요. 투자 목적이라면 맞지 않습니다. 토지거래허가구역이라 실거주가 원칙이고, 1주택자는 대출이 막혀 있어요.

기다릴 신호는 다음 거래입니다. 중·고층이 23억원대 중반 이상에 팔리면 이 값이 굳어져요. 피할 조건도 있습니다. 수리·조망 같은 이유 없이 25억원 이상을 부르는 매물이에요.