응봉 대림1차 25평 18억, 신고가인데 왜 0.0%인가

성동구 응봉동 대림1차 25평이 18억원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 8월 8일, 5층이에요.

신고가입니다. 그런데 직전 거래보다 +1.1% 올랐을 뿐이죠.

신고가인데 밋밋합니다. 이 어색한 조합에 이 단지의 지금이 다 담겨 있어요.

1. 이 거래, 무엇이 눈에 띄나

먼저 시차를 보세요. 계약은 8월 8일, 공개는 9월 7일입니다.

서울은 전역이 토지거래허가구역입니다. 약정하고 허가받고 본계약까지 시간이 걸리죠. 그래서 실제 가격 합의는 7월 중순에 이뤄졌다고 보는 게 맞습니다.

직전 거래는 2025년 12월 6일 7층 17억 8,000만원이었어요. 8개월 만에 2,000만원 올랐습니다.

층은 7층에서 5층으로 내려갔고요. 층이 내려갔는데 값은 올랐으니, 이건 값이 눌리지 않았다는 뜻입니다. 다만 크게 뛴 것도 아니에요.

진짜 움직임은 2025년에 있었습니다. 2025년 5월 13억에서 12월 17억 8,000만까지 갔죠.

그 뒤로는 조용합니다. 2025년 12월 이후 공개된 25평 거래는 이번 18억 한 건이에요.

2. 그래서 잘 산 값인가

2-1. 가격 합의 시점(2026-07-18) 시장과 견줘보기

이 거래가 붙었을 무렵, 같은 예산으로 살 수 있던 집들입니다.

18억이면 중간쯤입니다. 위로도 아래로도 선택지가 있었어요.

다만 총액으로 줄을 세우면 왜곡됩니다. 평형이 22평부터 25평까지 섞여 있으니까요.

평당가로 급을 봐야 합니다. 대림1차 25평은 평당 7,387만원이에요.

대림1차는 이 그룹의 가운데 아래입니다. 40년차 구축인데 21년차 금호1차푸르지오와 평당가가 거의 같아요.

건물만 보면 설명이 안 되죠. 재건축 기대가 얹혀 있다는 뜻입니다.

위쪽은 쌍용입니다. 평당가가 이 그룹에서 가장 높아요. 뚝섬역 2호선에 성수 생활권이라 시장이 값을 더 매겨 준 겁니다.

2-2. 그런데 왜 6개월 변화율이 0.0%인가

이 단지 25평의 6개월 변화율은 0.0%입니다. 같은 기간 유사군 평균은 7.7%였어요.

이유는 단순합니다. 2025년 12월 이후 25평 거래가 이번 한 건뿐이거든요. 분기평균으로 계산하니 움직일 재료가 없었던 겁니다.

1년으로 늘리면 14.8%입니다. 개별 거래로 보면 더 큽니다. 2025년 8월 9일 12층이 15억 5,000만원이었으니까요.

거래가 적다는 게 핵심입니다. 25평은 855세대 중 75세대뿐이에요. 숫자가 튀기 쉽고, 안 움직이기도 쉬운 평형입니다.

3. 호가는 이미 19억을 보고 있습니다

실거래는 18억인데 현재 나와 있는 매물은 4건 전부 18억 8,500만원 이상입니다.

호가 밴드가 18억 8,500만~19억으로 좁습니다. 편차가 5,500만원밖에 안 나요.

밴드가 좁은 건 이유가 있습니다. 4건 모두 11동 남동향이거든요. 동과 향이 같으니 층과 수리 상태만 남습니다.

밴드 상단인 19억 두 건을 보세요. 하나는 11층 올수리에 확장까지 된 집이고, 다른 하나는 4층 올수리입니다.

밴드 하단 18억 8,500만은 저층 올수리예요. 층이 낮은 만큼 아래에 있습니다.

실거주로 보면 선택지가 줄어듭니다. 4건 중 세를 안고 있는 게 2건이에요. 2027년 7월, 2027년 12월까지 기다려야 합니다.

나머지 2건도 확인이 필요합니다. 18억 8,500만은 즉시입주로 표기돼 있고, 19억 4층은 2026년 11월 말이 입주일이에요.

4. 값을 밀어올린 건 건물이 아닙니다

대림1차는 1986년 준공, 40년차입니다. 855세대에 10개 동, 세대당 주차 1.0대예요.

주차 1.0대는 부족한 쪽입니다. 복도식이고 25평은 방 2개에 화장실 1개고요. 집 자체로 값을 설명하긴 어렵습니다.

값을 만든 건 자리와 재건축입니다.

4-1. 자리

응봉역 경의중앙선까지 약 0.2km입니다. 행당역 5호선도 도보 10분 거리예요.

학군이 특히 셉니다. 광희중이 도보 2분인데 성동구 11개 중 1위고요. 무학여고는 도보 9분에 7개 중 2위입니다.

응봉초는 도보 3분이에요. 초·중·고가 전부 걸어서 10분 안입니다.

다만 블록 서열은 냉정하게 봐야 합니다. 응봉동 이 블록은 성동구 안에서 중위권이에요.

뚝섬역 쪽 쌍용이 자리 잡은 블록이 훨씬 위입니다. 성동구 최상위인 성수동1가와는 격차가 상당하고요.

이게 평당가에 그대로 나타납니다. 쌍용은 평당가가 이 그룹 최고인데, 정작 블록 입지값에는 한참 못 미쳐요. 반대로 대림1차는 평당가가 블록 입지값 위에 있습니다.

해석하면 이렇습니다. 쌍용은 자리값을 아직 다 못 받았고, 대림1차는 자리값 위에 재건축 기대가 얹혀 있는 상태예요.

4-2. 재건축

이 단지는 재건축 전환 중입니다. 2007년 리모델링 조합이 있었는데 오래 멈춰 있었죠.

언론·정비업계에 따르면 2026년 5월 30일 성동구청이 리모델링 조합설립인가를 직권 취소했습니다. 재건축으로 가는 길이 열린 겁니다.

지금은 아주 초기입니다. 조합도 아직 없어요.

그래서 동·층·향이 여전히 값에 작동합니다. 이주까지 남은 거주 기간이 길거든요. 호가에 층과 수리 상태가 반영되는 것도 그래서입니다.

사업성 이야기도 있습니다. 현재 용적률 208%로 재건축치고는 높은 편이에요.

다만 855가구 중 780가구가 대형 위주고, 역세권 인센티브로 용적률을 최대 390%까지 확보하는 방안을 모색 중이라고 전해집니다. 추진준비위 잠정안은 최고 46층 1,258가구고요.

5. 시장 흐름 위에 있나, 아래에 있나

우리 실거래 데이터 기준으로 성동구는 3개월 +5.8%입니다. 같은 기간 서울은 +4.1%예요.

성동구가 서울을 앞서고 있습니다. 한국부동산원 통계로도 서울 아파트값이 83주 연속 올랐고, 그 기간 성동구가 27.90%로 서울 1위였다고 보도됐고요.

그럼 대림1차 25평은 어디에 있을까요. 6개월 0.0%로 유사군 평균 7.7%를 밑돕니다.

흐름을 거스른 건 아닙니다. 거래가 없어서 흐름에 못 올라탄 쪽에 가까워요.

실제로 다른 평형은 움직였습니다. 2026년 7월 전용 113.71㎡(40평형)가 25억원에 거래되며 3년 내 신고가를 썼다고 전해집니다.

대형이 먼저 갔고, 25평이 8월에 따라붙은 모양새입니다.

규제는 짚고 가야 합니다. 서울 전역이 토지거래허가구역이라 아파트 매수는 허가를 받고 실거주해야 합니다. 다만 임차인이 이미 살고 있으면 임대차 종료까지 실거주 의무가 유예될 수 있어요. 현재 매물 4건 중 2건이 세를 안고 있는 이유이기도 합니다.

대출도 빡빡합니다. 서울은 규제지역이라 무주택자 LTV 40%, 15억 초과~25억 이하는 최대 6억이 아니라 4억까지예요. 1주택 이상 보유자의 추가 매수는 주택구입 목적 주담대가 0%입니다.

여기에 스트레스 DSR 3단계로 한도가 더 줄었고요. 18억대 매수에 현금이 상당히 필요한 구조입니다.

6. 결론

정리하면 이렇습니다. 건물은 40년차고 주차도 부족합니다. 대신 학군이 강하고 재건축이 막 시동을 걸었어요.

이번 18억은 그 기대가 값으로 확인된 첫 신고가입니다. 다만 한 건이에요. 추세로 굳었는지는 다음 거래가 답합니다.