삼성힐스테이트1단지 14평 15억, 직전보다 -13.3% — 싸게 산 걸까
삼성동 삼성힐스테이트1단지 14평이 15억에 팔린 거래가 막 공개됐습니다. 직전보다 13.3% 낮은 값인데, 계약 직전 같은 평형 호가와 신동아·대치2단지 매물을 나란히 놓으면 다르게 읽힙니다.
삼성힐스테이트1단지 14평이 15억에 팔렸습니다. 직전 실거래보다 13.3% 낮은 값이에요.
계약일은 2026년 9월 23일입니다. 신고를 거쳐 10월 24일에 이제 막 공개됐어요.
값이 떨어진 걸까요. 층과 당시 호가를 같이 보면 답이 조금 달라집니다.
1. 15억 실거래, 뜯어 보면
14평은 방 1개, 화장실 1개 구조입니다. 이 단지에서 211세대가 이 평형이에요.
직전 거래는 16층이었습니다. 이번은 7층이에요. -13.3%에는 이 층 차이가 섞여 있습니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 2026-09-23 | 7층 | 15억 | 이번 거래 |
| 2026-06-10 | 16층 | 17억 3,000만 | 직전 거래 |
| 2026-05-29 | 2층 | 15억 6,000만 | |
| 2026-05-20 | 9층 | 16억 1,000만 | |
| 2026-05-19 | 1층 | 14억 | 해제 후 재신고된 한 건 |
| 2026-05-07 | 9층 | 16억 | |
| 2026-04-14 | 9층 | 15억 9,000만 | |
| 2026-04-06 | 22층 | 16억 | |
| 2026-03-19 | 14층 | 16억 5,000만 | |
| 2026-02-21 | 17층 | 17억 | |
| 2026-02-07 | 6층 | 15억 8,500만 | |
| 2025-10-25 | 21층 | 15억 | 약 1년 전 |
층만으로 다 설명되진 않습니다. 봄에 6~9층은 15억 8,500만~16억 1,000만에 거래됐어요. 7층 15억은 그보다도 아래입니다.
6월 10일 뒤로 9월 23일까지 잡힌 거래는 없습니다. 석 달 넘게 끊겼다가 나온 한 건이에요.
1년 전과도 견줘 볼게요. 2025년 10월 25일 21층이 15억에 팔렸습니다. 분기평균으로는 1년 새 +15.0%지만, 개별 거래로 보면 같은 15억이에요. 층이 낮아진 걸 감안해도 오름폭은 분기평균보다 작습니다.
2026년 9월 23일 15억 실거래, 계약 직전 매물과 복기
삼성동은 토지거래허가구역입니다. 약정에서 본계약까지 약 3주가 걸려요. 그래서 값이 실제로 정해진 건 계약 직전, 9월 2일 무렵입니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 삼성힐스테이트1단지 12평 | 116동 고층 남향 · 트인 조망, 확장 | 14억 4,500만 |
| 삼성힐스테이트1단지 14평 | 117동 저층 동향 · 앞트임, 내부 상태 좋음 | 16억 |
| 삼성힐스테이트1단지 14평 | 116동 고층 동향 · 올확장 올수리 | 18억 |
| 신동아 14평 | 703동 저층 서남향 · 확장, 채광 | 15억 2,500만 |
| 신동아 14평 | 704동 고층 서남향 · 수리 | 16억 5,000만 |
| 신동아 16평 | 706동 저층 서남향 · 수서역 가까움 | 24억 |
| 대치2단지 14평 | 215동 저층 동남향 · 올수리 | 14억 5,000만 |
| 대치2단지 14평 | 209동 중층 남향 · 올수리, 전면 트임 | 15억 4,000만 |
| 대치2단지 14평 | 214동 중층 동남향 · 양재천 조망, 부분수리 | 16억 7,000만 |
당시 같은 단지 14평 호가는 16억과 18억이었습니다. 이번 매수자는 7층을 15억에 샀어요. 저층 호가보다도 1억 아래입니다.
그래서 당시 호가로 보면 싸게 산 편입니다. 매도 쪽 사정이 있었을 수도 있어요. 다만 그 사정은 공개 자료로는 알 수 없습니다.
같은 시점 다른 단지와도 놓아 볼게요. 15억이면 대치2단지 저층 올수리와 중층 남향 올수리 사이입니다. 신동아 저층 호가보다는 조금 아래예요.
평당가로 보면 더 분명합니다. 이 단지 시세는 평당 1억 2,045만원이에요. 신동아는 1억 847만원, 대치2단지는 1억 557만원입니다. 이번 거래는 이 단지를 두 대안 단지 값대에서 산 거래예요.
2. 지금 나온 호가와 견주면
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 직전 실거래 | 15억 (2026-09-23 · 7층) |
| 호가 범위 | 14억 9,500만 ~ 18억 |
| 직전 실거래보다 낮은 호가 | 1건 / 10건 |
| 저층 빼면 | 0건 |
| KB시세 | 15억 7,500만 ~ 16억 7,500만 (평균 16억 2,500만) |
| 한국부동산원 시세 | 14억 8,000만 ~ 16억 8,000만 (평균 15억 8,000만) |
15억보다 낮은 호가는 10건 중 1건입니다. 117동 저층 동향 14억 9,500만이에요. 저층을 빼면 한 건도 없습니다.
15억 호가 두 건도 117동 저층입니다. 그중 한 건은 세입자 거주로 적혀 있어요. 즉시입주 표기와 어긋나니 입주 일정은 확인이 필요합니다.
고층은 17억~18억에 몰려 있습니다. 그 안에서도 값이 갈리는 이유가 있어요. 116동 고층 남향은 동향이 대부분인 이 평형에서 드문 향입니다. 17억 5,000만 두 건은 올수리가 붙어 있고요.
하나 더 짚을게요. 같은 14평에 세대분리형 매물이 따로 많이 나와 있습니다. 이 글은 일반형 10건만 셌어요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 17억 3,000만원 | 116동 고층 남향이라 햇빛이 잘 들고 전망도 트여 있어 바로 입주할 수 있습니다 |
| 16억 3,000만원 | 116동 저층 동향이고 확장돼 실내가 넓게 쓰이며 상태도 깨끗해 입주 시기도 조율이 가능합니다 |
| 15억원 | 117동 저층 동향으로 정원이 내려다보여 전망이 아늑하고 내부 상태도 양호해 바로 들어갈 수 있습니다 |
| 14억 9,500만원최저가허위 가능성 있음 | 117동 저층 동향이라 아침 햇살이 들고 내부가 밝고 깔끔해 곧바로 입주할 수 있습니다 · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 15억원 | 117동 저층 동향으로 앞이 트이고 정원뷰가 예쁘며 내부 상태도 좋지만 전세를 끼고 있어 당장 실입주는 어렵습니다 |
| 17억원 | 117동 고층 동향이라 채광이 들어오고 전망도 괜찮아 바로 입주가 가능합니다 |
| 17억 5,000만원 | 116동 고층 동향으로 화이트톤 올수리가 돼 손볼 곳 없이 들어올 수 있고 입주는 2027년 4월 중순에 가능합니다 |
| 17억 5,000만원 | 117동 고층 동향이라 전망이 시원하게 트여 있고 수리까지 마쳐 바로 입주할 수 있습니다 |
3. 같은 15억, 다른 선택지
| 항목 | 삼성힐스테이트1단지 | 신동아 | 대치2단지 |
|---|---|---|---|
| 평형 | 14평 | 14평 | 14평 |
| 준공 | 2008년 (18년차) | 1992년 (34년차) | 1992년 (34년차) |
| 세대수 | 1,144세대 | 1,162세대 | 1,758세대 |
| 평당가 | 1억 2,045만원 | 1억 847만원 | 1억 557만원 |
| 6개월 변화(분기평균) | 1.6% | 9.3% | -5.3% |
| 가까운 역 | 청담(7호선) 약 0.5km | 수서(수인분당선) 약 0.3km | 대청(3호선) 약 0.4km |
| 배정 초등학교 | 서울언북초 | 서울수서초 | 서울대진초 |
| 15억 안팎 매물 | 117동 저층 동향 14억 9,500만~15억 | 704동 저층 남향 확장 14억 8,000만 | 215동 중층 남동향 올수리+샤시 15억 |
세 단지는 성격이 다른 선택지입니다. 삼성힐스테이트1단지는 18년차라 살기 편한 연식이에요. 신동아와 대치2단지는 34년차로 재건축 연한에 들어섰습니다.
15억이면 이 단지에선 저층 동향입니다. 대치2단지에선 중층 남동향 올수리가 같은 값이에요. 향과 층을 고를지, 연식과 삼성동 자리를 고를지의 문제입니다.
변화율도 갈립니다. 신동아는 6개월 9.3%, 대치2단지는 -5.3%예요. 분기평균이라 그 분기에 팔린 층·향에 따라 크게 튈 수 있습니다. 참고로만 보세요.
4. 입지와 시장 흐름, 짧게
청담역(7호선)이 약 0.5km 거리입니다. 삼성중앙역(9호선), 강남구청역(7호선·수인분당선)도 가까워요. 언북초는 도보 7분, 언주중은 도보 4분입니다.
이 블록은 신동아·대치2단지 블록보다 위 입지로 매겨집니다. 평당가는 블록 입지값보다 살짝 아래예요. 입지에 비해 값이 덜 붙어 있다는 뜻입니다.
강남구 안에선 압구정동 생활권과 거리가 꽤 있습니다. 한강 접근과 희소성에서 시장이 그렇게 매겼어요. 관련 보도에 따르면 GBC가 2031년까지 들어설 예정입니다. 영동대로 지하공간 통합개발도 진행 중이고요. 이런 개발이 격차를 좁힐 여지는 있습니다.
시장 흐름은 반대 방향이었습니다. 우리 실거래 데이터 기준 강남구는 3개월 +2.1%, 6개월 +6.5%예요. 서울은 3개월 +4.3%, 6개월 +7.4%입니다. 이번 -13.3%는 이 흐름을 거스른 움직임이에요.
공식 지수는 결이 다릅니다. 관련 보도에 따르면 9월 넷째 주 한국부동산원 기준 강남구는 -0.56%였어요. 10주 연속 하락이라고 합니다. 고가 주택 규제와 매물 적체가 배경으로 꼽혀요.
5. 그래서 이 거래를 어떻게 볼까
실거주라면 판단이 쉽습니다. 15억대 저·중층이면 2008년식 삼성동 소형을 대안 단지 값대에 사는 겁니다. 남향과 넓은 선택지가 더 중요하면 대치2단지·신동아 15억 매물이 더 맞아요.
투자 관점은 조심스럽습니다. 토지거래허가구역이라 허가 뒤 실거주가 원칙이에요. 세입자가 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수는 있습니다. 그리고 6개월 흐름에서 이 단지는 강남구·서울보다 뒤처졌어요.
기다릴 신호는 다음 중층 거래입니다. 15억대 후반 위에서 다시 찍히면 이번 거래는 한 번 튄 값이에요. 15억 근처가 또 나오면 하단이 내려온 겁니다. 피할 조건은 하나예요. 수리·향·조망 근거 없이 17억 넘게 부르는 고층입니다.