비선 21평 6억 3,500만, 신고가 경신

공릉동 비선 21평이 6억 3,500만원에 팔렸습니다. 이 평형 신고가예요.

계약은 2026년 10월 7일, 15층이었습니다. 거래가 공개된 건 10월 30일이에요.

직전 거래보다 6.4% 높습니다. 제 값을 다시 찾은 건지, 한 건이 튄 건지 따져 봤어요.

1. 이 거래, 무엇이 달랐나

비선 21평은 2026년 봄부터 계단처럼 올랐습니다. 4월 이후 목록에 잡힌 거래만 6건이에요.

1년 전 같은 시기엔 4억 초중반이었어요. 분기 평균으로는 1년 새 26.8% 올랐습니다. 개별 거래끼리 견주면 오름폭이 그보다 큽니다. 분기 평균은 그 분기에 어느 층이 팔렸느냐에 따라 흔들리거든요.

15층은 이 목록에서 가장 높은 층입니다. 고층 값이 얹힌 거래로 보시면 돼요.

KB 시세 상한도 6억 3,500만원입니다. 한국부동산원 상한은 6억원이에요. 이 거래는 KB 시세 위쪽 끝에 정확히 닿았습니다.

2. 당시 매물과 견줘 보기

10월 7일 6억 3,500만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이라 허가에 약 3주가 걸립니다. 실제 값은 계약일보다 먼저 정해져요. 그래서 9월 16일 매물로 견줬습니다.

당시 비선 호가는 6억 1,000만~6억 9,000만이었어요. 스냅샷에 21평 매물은 없었습니다. 20평 남향이 6억 1,000만~6억 5,000만에 나와 있었어요. 21평 15층의 6억 3,500만은 그 밴드 안입니다.

당시 호가 대비 무리하게 산 거래는 아닙니다. 평형이 조금 넓고 층이 높은 걸 감안하면 밴드 중간쯤이에요.

같은 돈으로 다른 선택지도 있었어요. 은빛1단지 24평 남향이 6억 3,000만이었습니다. 상계주공13단지는 24평 고층 올수리가 7억이었고요.

평형을 넓히려면 은빛1단지가 후보였습니다. 재건축 연한을 넘긴 단지를 원하면 상계주공13단지였고요. 둘 다 비선과 성격이 다른 선택지예요.

평당가로 본 비선의 자리

평당가는 비선이 셋 중 가장 높아요. 상계주공13단지와는 거의 붙어 있습니다. 은빛1단지와는 가격대가 다릅니다.

6개월 오름폭도 비선이 앞섭니다. 유사 단지 평균보다 9.6%p 높아요. 동네가 다 같이 오른 것 이상으로 비선이 먼저 움직였습니다. 다만 분기 평균이라 팔린 층에 따라 크게 튈 수 있어요.

자리값과 견주면 그림이 갈립니다. 비선은 자리값보다 조금 위에서 거래돼요. 상계주공13단지는 자리값보다 아래입니다. 재건축 연한을 넘긴 단지라 나중에 다시 매겨질 여지가 있어요.

3. 2026년 10월 말 매물 4건

직전 실거래보다 낮은 매물은 4건 중 1건입니다. 502동 중층 서향, 6억 2,000만원이에요. 저층이라 아래에 있는 게 아닙니다. 서향이라 밴드 하단에 있어요.

나머지 셋은 신고가보다 위에 있습니다. 남향 두 건이 6억 5,000만, 6억 7,000만이에요. 6억 7,000만은 남향에 최근 고급 수리라 밴드 상단입니다. 향과 수리가 값을 가르고 있어요.

실거주라면 입주 시점도 보셔야 해요. 507동 남향은 세입자가 살고 있습니다. 2027년 6월 초순에야 비어요. 수집 시점에서 6개월이 넘어 바로 들어갈 수 없습니다. 나머지 셋은 6개월 안에 들어갈 수 있는 일정이에요.

4. 이 거래를 어떻게 볼까

가격이 오른 이유는 두 겹입니다. 노원 전체가 오른 몫이 있어요. 그 위에 비선이 유사 단지보다 더 오른 몫이 있습니다.

조심할 점도 있어요. 21평은 134세대뿐이라 거래가 드뭅니다. 이번 신고가도 15층 한 건이에요. 이 값을 단지 시세로 굳히기엔 아직 이릅니다.

투자로 보면 문턱이 높아요. 서울 전역이 토지거래허가구역이라 실거주 목적 매수가 원칙입니다. 세입자가 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수는 있어요. 그래도 집이 있는 분이 추가로 사면 주택구입 대출이 막힙니다.

5. 배경: 단지와 입지

비선은 1999년에 지은 700세대, 7개 동 단지예요. 20평·21평·23평으로만 구성돼 있습니다. 용적률은 219%예요.

6호선 화랑대역까지 걸어서 10분 남짓입니다. 배정 초등학교인 태랑초는 걸어서 4분이에요. 태랑중은 걸어서 5분, 노원구 26개 중학교 중 6위입니다.

블록으로 보면 비선은 인근에서 중간쯤 자리예요. 상계주공13단지 블록보다는 아래, 은빛1단지 블록보다는 위입니다. 역까지 거리가 그 차이를 일부 설명해요.

노원에서 가장 높게 쳐주는 곳은 중계동 일대입니다. 공릉동은 그보다 한 단계 아래로 평가받아요. 학원가 쏠림이 큰 이유지만, 전부 설명되진 않습니다. 시장이 오래 그렇게 매겨 온 결과로 보시는 게 정직해요.

관련 보도에 따르면 공릉역 역세권 사업이 2026년 3월 착공했습니다. 2031년 2월 준공 예정이에요. 동네 상권이 커지면 이 격차가 조금 좁혀질 수 있습니다.

6. 큰 흐름: 노원과 서울

우리 실거래 데이터로 보면 노원구는 6개월간 2.5% 올랐어요. 서울은 같은 기간 7.4% 올랐습니다.

비선은 노원 평균보다 3.9%p 더 올랐어요. 서울 평균과는 비슷하게 움직였습니다. 노원 안에서는 앞서고, 서울 흐름과는 발을 맞춘 거래예요.

관련 지표에 따르면 2026년 10월 노원구 매매가 상승률은 1.52%였습니다. 서울 25개 자치구 중 가장 높았어요. 전세 값도 노원에서 크게 올랐다는 보도가 이어지고 있습니다.

부담 요인도 있어요. 서울은 규제지역이라 무주택자 LTV가 40%입니다. 이번 거래는 6억을 넘어 생애최초 디딤돌대출 기준선(6억 이하) 밖이에요. 관련 보도에 따르면 2026년 9월 고정형 주담대 금리는 연 5.11%까지 올랐습니다.

정리하면 순풍을 탄 거래입니다. 혼자 튄 값이라기보다 오르는 흐름 위에서 다시 매겨진 값이에요. 그래서 위 판단처럼 조건이 맞는 매물이면 따져 볼 만합니다.