뒤늦게 뜬 마래푸 45평 26억 5,000만, 시세가 빠진 걸까

마포래미안푸르지오 45평 거래 하나가 이제 막 공개됐습니다. 26억 5,000만원, 14층이에요.

계약일은 2026년 6월 11일입니다. 공개는 2026년 9월 11일이었어요. 계약과 공개 사이가 석 달 벌어졌습니다.

숫자만 보면 직전 대비 7% 낮습니다. "마래푸 45평이 빠졌나" 싶은 값이죠. 그런데 이 거래에는 읽어야 할 단서가 두 개 있습니다.

1. 이 거래, 뜯어보면

첫 번째 단서는 신고 이력입니다. 이 거래는 해제됐다가 다시 신고됐어요. 재신고가 있으니 성사된 거래는 맞습니다.

다만 한 번 접혔다 다시 붙은 계약입니다. 매도인·매수인 사정이 끼어 있었을 가능성이 있어요. 그래서 이 값 하나로 시세를 규정하긴 어렵습니다.

두 번째 단서가 더 중요합니다. 이 26억 5,000만원보다 뒤에 체결된 거래가 이미 있어요. 2026년 7월 18일 21층, 30억 8,000만원입니다.

즉 6월의 낮은 값이 늦게 공개되면서 순서가 뒤집혀 보이는 겁니다. 시장의 최신 좌표는 30억대예요.

1년 전 같은 시기와 견줘 보죠. 2025년 6월에는 28억 4,000만, 29억이 찍혔습니다. 2025년 9월에는 30억 9,000만까지 올라갔고요.

그 흐름 위에 2026년 7월 30억 8,000만이 놓입니다. 26억 5,000만은 이 궤적에서 아래로 떨어진 한 점이에요.

7월 18일 30억 8,000만 거래, 가격 합의 시점 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 7월 18일 계약의 값이 실제로 합의된 시점은 6월 말이에요. 그때 나와 있던 매물을 놓고 보겠습니다.

당시 마래푸 45평 호가는 28억에서 33억까지 퍼져 있었습니다. 하단 28억은 저층 급매였고, 상단 33억은 고층 남향이었어요. 같은 45평이라도 동·층·향·컨디션이 다르면 값이 갈리는 게 정상입니다.

30억 8,000만은 21층 거래입니다. 고층 남향 호가대(30억~33억)의 아래쪽에서 붙은 값이에요. 매수자 입장에선 상단을 다 주지 않고 고층을 잡은 셈입니다.

같은 돈으로 옆 단지를 볼 수도 있었습니다. 마포자이 41평은 28억대, 49평이 33억이었어요. 래미안 40평은 25억 5,000만이었고요.

면적당으로 보면 마래푸는 평당 6,823만원, 마포자이는 6,993만원, 래미안은 6,312만원입니다. 마래푸는 세 단지 가운데 중간이에요. 2014년 준공 3,885세대라는 체급을 감안하면 낮게 잡힌 위치입니다.

그래서 26억 5,000만은 잘 산 값일까

결론부터 말하면 매수자 쪽이 유리했던 거래입니다.

가격 합의가 6월 말에 이뤄진 옆 사례를 보면, 당시 이 단지 호가 하단이 28억이었어요. 26억 5,000만은 그 하단보다도 아래입니다. 해제 뒤 재신고라는 이력까지 겹쳐 있고요.

시세가 내려서 나온 값이라기보다, 사정이 있던 한 건에 가깝습니다. 그 뒤 7월에 30억 8,000만이 찍힌 게 그 증거예요.

2. 이 거래가 단지에 주는 신호

3. 지금 나와 있는 45평은 어떤 값일까

45평 매물은 21건입니다. 호가는 27억 7,000만에서 33억까지 놓여 있어요. 낮은 순으로 여덟 건을 봅니다.

표를 실거주 눈으로 다시 보세요. 하단 27억 7,000만은 12월 입주 조건입니다. 29억 두 건은 전세를 낀 매물이라 2027년, 2028년까지 기다려야 하고요.

지금 바로 들어갈 수 있는 물건은 28억부터입니다. 실거주 기준 실질 하단은 27억대가 아니라 28억이라는 뜻이에요. 숫자로 보이는 하단과 실제로 살 수 있는 하단이 다릅니다.

공식 시세도 비슷한 자리를 가리킵니다. KB부동산은 2026년 9월 7일 기준 평균 29억 5,000만, 상한 30억 5,000만으로 봅니다. 한국부동산원은 평균 29억 3,500만, 상한 31억이고요.

4. 같은 예산이면 어디를 볼까

이 예산대에서 함께 저울질되는 후보는 마포자이와 래미안입니다. 둘 다 2003년 준공이에요.

마래푸는 12년차 준신축에 3,885세대 대단지입니다. 관리·커뮤니티·거래 유동성에서 소단지와 결이 다릅니다. 그런데 평당가는 23년차 마포자이보다 낮아요.

이 격차가 남은 여력입니다. 체급이 앞서는데 면적당 값이 뒤에 있으면, 좁혀지는 쪽이 자연스럽죠. 마포자이 평당가 6,993만원이 당장의 1차 목표선입니다.

입지값으로 봐도 방향은 같습니다. 세 단지 모두 평당가가 자기 블록의 입지값 아래에 있어요. 다만 마래푸는 그 거리가 가장 짧고, 래미안이 가장 멉니다.

마래푸는 시장이 입지만큼은 거의 제값으로 인정하고 있다는 뜻입니다. 동 단위 입지값은 블록보다 더 높게 잡혀 있어, 위로 열린 여지도 남아 있고요.

6개월 변화율만 보면 셋이 비슷해 보입니다. 하지만 이 수치는 분기평균이에요. 그 분기에 저층이 몰려 거래되면 값이 눌려 보입니다.

5. 아현동이라는 자리

이 단지의 힘은 위치에서 나옵니다. 5호선 애오개역이 약 0.3km, 2호선 아현역도 걸어서 닿아요. 광화문·시청·여의도가 한 번에 연결됩니다.

마포는 도심·여의도·강남 3방향 접근이 고루 좋은 서울 중서부 요지입니다. 공덕 업무지구와 상암 DMC라는 자족 일자리도 옆에 있고요. 경의선숲길 같은 도심 녹지도 생활권 안에 들어옵니다.

아현·염리·대흥 일대는 계속 새 아파트로 바뀌는 중입니다. 관련 보도에 따르면 공덕1구역은 2027년 입주 예정이고, 북아현2·3구역도 진행 중이에요. 장기적으로 마포역-공덕역-애오개역-아현역 라인에 대단위 주거벨트가 형성될 것이란 전망도 나옵니다.

신축이 늘면 경쟁이 되는 것 아니냐고 물으실 수 있습니다. 반대로 보시는 게 맞아요. 블록 전체가 신축 주거지로 인정받으면, 그 안의 3,885세대 대장 단지가 기준값 역할을 합니다.

마포구 안에서 가장 높은 평가를 받는 생활권은 염리동 쪽입니다. 아현동은 그보다 한 단계 아래로 매겨져 있어요. 다만 애오개·아현 더블역세권과 도심 접근성은 아현동이 밀리지 않습니다.

학군

초등학교는 동에 따라 갈립니다. 202·203·210·401·410동은 서울아현초, 301·309·310동은 서울한서초예요.

중학교는 아현중이 도보 7분입니다. 서울여중은 도보 10분이고 시군구 14곳 중 1위예요. 고등학교는 숭문고가 9곳 중 1위, 서울여고가 3위입니다.

6. 규제와 큰 흐름

마포구는 조정대상지역이자 투기과열지구입니다. 서울 전역이 토지거래허가구역이고 아파트가 허가 대상이에요. 허가를 받고 실거주 목적으로 사야 합니다.

다만 임차인이 이미 살고 있으면 임대차 종료까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다. 표에서 본 세 낀 매물들이 여기에 해당해요. 실거주 시점을 언제로 잡느냐가 매물 선택을 갈라놓습니다.

대출은 빠듯합니다. 수도권·규제지역에서 주택가격 25억 초과면 주담대 한도가 2억이에요. 무주택자 LTV는 40%지만 이 한도가 먼저 걸립니다. 1주택 이상 보유자의 추가 매수는 0%고요.

시장 흐름도 보죠. 우리 실거래 데이터 기준으로 마포구는 최근 3개월 +2.9%, 서울은 +4.1%입니다. 서울 전체가 강하게 밀어 올리는 국면이에요.

이 단지 45평은 6개월 +5.7%입니다. 같은 예산대 유사군 평균 3.1%보다 앞섰어요. 구 흐름을 거스른 게 아니라, 흐름 위에서 한 발 더 나간 움직임입니다.

정책은 변수로 남습니다. 관련 보도에 따르면 2026년 스트레스 DSR 3단계로 대출 한도가 줄고 있고, 추가 규제 가능성도 거론됩니다. 반대로 서울 입주 물량은 예년 절반 수준이라는 지적도 함께 나옵니다.

규제는 수요를 늦추고, 공급 부족은 값을 받칩니다. 둘이 맞물리면 대단지 준신축처럼 물건이 꾸준히 도는 곳이 유리해요. 45평은 3,885세대 중 499세대뿐이라 희소성도 있습니다.

정리하면

26억 5,000만은 늦게 도착한 한 건입니다. 해제 뒤 재신고된 이력이 있고, 뒤이은 7월 계약은 30억 8,000만이었어요.

지금 45평의 자리는 28억에서 33억 사이입니다. 즉시 입주 가능한 물건 기준으로는 28억부터고요.

12년차 3,885세대인데 평당가는 23년차 마포자이보다 아래에 있습니다. 그 간격이 이 단지에 남은 몫이에요.