돈암삼성 24평 9억 5,000만 신고가, 그 값은 어디서 왔나

돈암삼성 24평이 9억 5,000만원에 팔렸습니다. 이 평형 신고가예요.

계약은 2026년 10월 17일이었어요. 신고 절차를 마치고 11월 5일에 공개됐습니다. 10층 거래예요.

10월 10일에는 13층이 9억에 팔렸어요. 이번 거래는 그보다 5.6% 높습니다. 시장이 이 값을 받아준 건지 하나씩 따져 봤어요.

1. 9억 5,000만 거래 뜯어보기

이번 값은 갑자기 나온 숫자가 아닙니다. 5월 30일 17층이 8억 8,000만에 팔렸어요. 6월 19일에는 16층이 8억 7,800만이었고요.

고층이 8억 후반이던 값이 10월에 9억대로 올라섰습니다. 10월에만 9억대 거래가 두 건 나왔어요.

1년 전과 견주면 차이가 큽니다. 2025년 9~10월엔 6억 안팎에 거래됐어요. 층이 달라 똑같이 비교할 순 없어요. 그래도 방향은 분명합니다.

분기 평균으로 잡으면 1년 상승률은 14.0%예요. 그런데 2026년 3분기 거래는 7월 29일 1층 7억 4,500만 한 건뿐이었습니다. 저층 한 건이 평균을 끌어내렸어요. 개별 거래로 보면 오름폭이 더 큽니다.

공식 시세는 아직 이 거래를 못 따라왔어요. KB시세(2026-10-26)는 상한 9억 2,500만, 평균 9억 500만입니다. 한국부동산원 시세는 평균 8억 2,500만이에요. 이번 거래는 두 시세보다 모두 위에 있습니다.

10월 17일 9억 5,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 아파트 토지거래허가구역이에요. 약정부터 허가, 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값은 계약 직전인 9월 26일 무렵에 정해졌다고 봐야 해요.

당시 돈암삼성 24평 호가는 9억 3,000만~9억 6,000만에 모여 있었어요. 9억 3,000만 두 건은 모두 2층이었습니다. 9억 6,000만은 중층 동향이었고요.

이번 거래는 10층입니다. 저층 호가보다 높고 밴드 상단보다는 낮아요. 당시 호가 흐름 안에서 무리 없이 산 편입니다.

옆 단지와도 견줘 볼게요. 같은 돈이면 돈암현대 25평 고층 남향을 9억에 살 수 있었어요. 방도 3개였습니다.

그런데 평당가는 돈암삼성이 3,875만으로 더 높아요. 돈암현대는 3,646만, 돈암풍림은 3,454만입니다. 세대수와 연식 차이를 시장이 값에 반영한 결과로 읽혀요.

돈암풍림 22평은 7억 4,000만이었어요. 평형이 작아 예산이 다른 후보입니다.

평당가가 더 낮은 가격대의 단지도 있어요. 종암선경은 평당 2,718만, 길음현대는 평당 2,535만입니다. 당시 종암선경 22평 저층 남향이 7억 1,000만에 나와 있었어요. 길음현대 23평은 7억 7,000만~8억이었고요.

9억 5,000만은 이 단지들과는 예산부터 다른 값이에요. 같은 시점 돈암현대 25평 호가 상단과 겹치는 자리입니다.

2. 지금 나온 매물로 보면

2026년 11월 5일 기준 24평 매물은 2건입니다. 둘 다 101동 서향이에요. 둘 다 올수리에 샤시까지 된 집입니다.

직전 실거래보다 낮은 매물은 1건이에요. 그 1건이 2층입니다. 저층을 빼면 9억 5,000만 아래 매물은 없어요.

싸게 살 길이 열린 게 아닙니다. 저층이라 값이 낮은 거예요.

9억 9,000만은 밴드 상단이에요. 고층에 즉시입주까지 되는 조건이 값에 붙었습니다. 9억 3,000만 매물은 12월 하순 입주라 실입주를 노릴 수 있어요.

돈암현대·돈암풍림과 나란히 놓기

실거주라면 차이가 분명해요. 돈암현대 25평 매물 2건은 모두 세입자가 살고 있습니다. 9억으로 남향 방 3개를 얻는 대신 들어갈 날을 기다려야 해요.

돈암삼성 매물은 두 건 모두 6개월 안에 들어갈 수 있어요. 바로 살 집이 필요하면 이 차이가 값의 일부입니다.

3. 이 거래를 어떻게 볼까

이번 신고가는 혼자 튄 값이 아니에요. 계약 직전 호가가 이미 9억 3,000만~9억 6,000만이었습니다. 10층이 그 안에서 9억 5,000만에 맞춰졌어요.

다만 10월 거래는 두 건뿐입니다. 두 건으로 추세를 다 말하긴 일러요. 피할 조건은 하나예요. 저층이거나 수리가 안 됐는데 9억 후반을 부르는 매물입니다.

4. 단지와 자리, 짧게

길음역(4호선)까지 약 0.5km예요. 배정 초등학교는 서울개운초등학교입니다. 중학교는 개운중(구 2위), 고명중(구 6위)에 배정 가능해요. 고등학교는 성신여고(구 2위), 계성고(구 3위)가 가깝습니다.

1,278세대 대단지입니다. 세대당 주차는 1.31대로 넉넉한 편이에요. 용적률은 223%입니다.

돈암삼성·돈암현대·돈암풍림은 같은 블록에 있어요. 자리만 보면 셋이 같은 입지입니다. 돈암삼성 평당가는 이 블록 입지 수준보다 위에 있어요. 대단지라는 단지 자체의 힘이 얹힌 값입니다.

성북구에서 가장 값이 높은 생활권은 래미안길음센터피스가 있는 길음동이에요. 돈암동은 그보다 꽤 아래에 있습니다. 이 차이는 시장이 오래 그렇게 매겨 온 결과예요.

관련 보도에 따르면 이 단지는 2021년부터 리모델링 추진 움직임이 있었습니다. 약 141m 거리의 돈암6구역 재개발도 진행 중이에요. 이런 사업이 실제로 진척되면 격차가 좁혀질 여지가 있습니다.

같은 생활권 신축 평당가는 폭이 넓어요. 장위자이레디언트가 3,269만, 길음역롯데캐슬트윈골드(주상복합)가 5,620만입니다. 돈암삼성 3,875만은 그 범위 안쪽에 있어요.

5. 큰 흐름 속에서

우리 실거래 데이터 기준으로 성북구는 6개월 새 6.7% 올랐어요. 서울은 8.0%입니다.

돈암삼성은 성북구 평균과 대체로 같이 움직였어요. 서울 평균보다는 2.4%p 덜 올랐습니다.

관련 보도에 따르면 한국부동산원 기준 성북구는 2026년 1~9월 14.69% 올랐어요. 서울 자치구 중 가장 높은 상승률입니다. 10월 넷째 주엔 강남3구가 내렸고 나머지 22개 구는 올랐다고 해요.

이번 거래는 그 흐름을 탄 움직임입니다. 혼자 앞서 나간 값은 아니에요. 그래서 9억 중반은 근거 있는 값으로 봅니다.

서울 상승 속도가 느려지고 있다는 보도도 있어요. 10억 가까이 따라가려면 층과 입주 조건을 꼭 따져 보세요.