직전보다 +15.9%, 돈암코오롱하늘채 24평 11억 3,000만 신고가

돈암코오롱하늘채 24평이 11억 3,000만원에 팔렸습니다. 이 평형 신고가예요.

계약일은 2026년 9월 28일, 11층입니다. 신고 내역은 10월 9일에 막 공개됐어요.

직전 실거래보다 15.9% 높은 값입니다. 2026년 들어 중개 거래는 모두 9억대였어요.

그 9억대를 한 번에 넘은 거래입니다. 이 값을 어떻게 읽을지, 계약 직전 매물부터 대 봤어요.

1. 9억대에서 11억대로

9월 9일 8억 6,000만원 거래는 직거래입니다. 직거래는 중개 거래와 다른 사정이 섞이기 쉬워요. 시세 흐름을 볼 땐 빼고 보는 게 맞습니다.

중개 거래만 보면 그림이 단순해요. 9억 4,000만~9억 8,000만원 사이를 오가던 값입니다. 목록에서 그 위로 올라선 건 이 거래 하나예요.

1년 전 같은 시기엔 15층이 9억 2,500만원에 팔렸어요. 분기 평균으로 잡은 1년 상승률은 5.4%입니다. 개별 거래로 보면 폭이 훨씬 커요. 분기 평균에 9월 거래가 아직 들어가지 않았거든요.

9월 28일 11억 3,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이라 허가 절차에 3주쯤 걸립니다. 그래서 값은 신고 계약일보다 앞서 정해져요. 계약 직전인 9월 7일 시점 매물과 대 봤습니다.

당시 이 단지 24평 호가는 11억 5,000만원부터였어요. 11억 3,000만원은 그 하단보다 낮게 합의된 값입니다. 당시 시장 기준으로 비싸게 산 거래가 아니에요.

단지 밖도 비슷했습니다. 월곡래미안루나밸리 24평 고층 매물이 같은 11억 3,000만원이었어요. 이 돈이면 저쪽 고층도 살 수 있었던 시점입니다.

삼선현대힐스테이트는 22평 2층이 10억원이었어요. 면적과 층이 달라 같은 줄에 세우긴 어렵습니다. 예산을 낮추면 이런 선택지도 있었다는 정도로 보세요.

평당가로 본 이 값의 자리

돈암코오롱하늘채 24평 평당가는 4,661만원입니다. 삼선현대힐스테이트보다 높고, 월곡래미안루나밸리와는 거의 붙어 있어요. 11억 3,000만원은 이 두 단지 사이 가격대에 들어오는 값입니다.

길음역롯데캐슬트윈골드는 평당 5,620만원이에요. 2024년 준공 신축이라 가격대가 다른 선택지입니다. 이 생활권 위쪽 기준선으로만 보시면 돼요.

2. 남은 매물 2건, 모두 이 값 위에

호가 2건 모두 이번 실거래보다 위에 있습니다. 파는 쪽은 이 거래를 새 바닥으로 보고 있다는 뜻이에요.

11억 5,000만원은 106동 저층 남향입니다. 전세를 끼고 있고, 입주 가능일이 2027년 6월 초순이에요. 바로 들어가 살 수는 없습니다.

12억원은 107동 중층 남동향이에요. 즉시입주라서 실거주하려면 이 매물이 사실상 하단입니다. 밴드 상단이지만 층과 입주 조건이 그 차이를 만들어요.

옆 단지 즉시입주 매물도 대 볼게요. 월곡래미안루나밸리 24평은 109동 고층 동향이 11억 4,000만원입니다. 삼선현대힐스테이트 22평은 106동 3층 남서향 올수리 매물이 9억 8,000만원이에요.

즉시입주끼리 놓으면 돈암코오롱하늘채 12억원이 가장 위에 있습니다. 셋 중 가장 새 단지이고, 중층 남동향이라는 점이 값에 들어 있어요.

3. 이 거래, 이렇게 봅니다

4. 배경: 단지와 입지

2016년 준공, 10년차 준신축입니다. 629세대 중형 단지예요. 세대당 주차는 1.12대로 양호한 편입니다.

정릉역(우이신설선)까지 걸어서 7분이에요. 4호선이 지나는 성신여대입구역은 걸어서 11분입니다. 서울정덕초가 도보 2분이라 초품아로 통해요.

중학교는 동구여중과 고명중이 배정 가능 범위에 있어요. 동구여중은 성북구 18개 중 1위, 고명중은 6위입니다. 고등학교는 성신여고가 구 12개 중 2위예요.

입지만 보면 이 블록은 주변과 비슷한 중위권이에요. 삼선현대힐스테이트 쪽 블록이 입지로는 더 위에 있습니다. 비교 단지들은 6호선역이 300m 안팎인데, 여기는 가장 가까운 역이 경전철이에요.

그런데 평당가는 입지 평가보다 위에 있습니다. 준신축이라는 점과 초품아 학군이 값에 얹혀 있는 상태예요.

성북구에서 가장 높게 평가받는 생활권은 길음동입니다. 돈암동은 시장이 그보다 한 단계 아래로 매기고 있어요. 관련 보도에 따르면 인근 돈암6구역이 2025년 7월 31일 사업시행계획 인가를 받았습니다. 완공되면 동네 신축이 늘어 격차가 좁혀질 여지는 있어요.

5. 큰 흐름: 성북구는 순풍, 금리는 역풍

관련 보도에 따르면 한국부동산원 집계로 성북구 아파트값은 2026년 들어 15.21% 올랐습니다(10월 5일 기준). 서울 25개 구 가운데 가장 높아요. 15억원 이하 단지가 많아 대출 규제 영향을 덜 받는다는 분석이 나옵니다.

우리 실거래 데이터로 봐도 6개월 새 성북구는 +6.4%, 서울은 +7.4%예요. 이 단지는 구 평균을 9.5%p, 서울 평균을 8.5%p 웃돌았습니다. 흐름을 거스른 게 아니라 앞서 탄 움직임이에요.

역풍도 있습니다. 관련 보도에 따르면 8월 은행 신규 주담대 평균금리가 연 4.66%였어요. 3년 9개월 만에 가장 높은 수준입니다.

그러니까 순풍을 탄 거래인 건 맞아요. 다만 금리가 오르는 중이라, 11억 3,000만원 위로 서둘러 따라갈 이유는 크지 않습니다.