2층인데 11억, 동부센트레빌 33평 실거래 다시 보기

2층인데 11억입니다. 성북구 돈암동 동부센트레빌 33평 이야기예요. 계약은 10월 17일, 공개는 10월 28일이었습니다.

직전 거래보다 29.4% 높은 값이에요. 숫자만 보면 놀랍습니다. 그런데 이 숫자에는 사정이 있어요.

1. 2층 11억, 이 거래부터 보죠

33평 2층이 11억에 팔렸습니다.

나흘 뒤인 10월 21일에는 10층이 11억 6,000만에 팔렸어요. 관련 보도에 따르면 최근 3년 사이 이 평형 최고가입니다. 그 전 최고가는 6월 19일 5층 10억 6,500만이었어요.

10월에만 11억대 거래가 두 건 나왔습니다. 한 건이면 우연일 수 있어요. 두 건이 붙으면 이야기가 달라집니다.

1-1. +29.4%는 출발점이 낮아서 커졌어요

직전 거래는 7월 27일 1층 8억 5,000만이었습니다. 이 한 건이 유독 낮았어요. 6월 9일 1층은 10억 5,500만에 팔렸거든요.

같은 1층끼리도 6월과 7월 값이 2억 넘게 벌어집니다. 7월 거래는 사정이 있는 거래였을 가능성이 커요. 그걸 기준으로 재면 오름폭이 부풀어 보입니다.

6월 1층 10억 5,500만과 견주면 2층 11억은 무리 없는 흐름이에요. 1년 전과도 견줘 볼게요. 2025년 10월 4일 4층이 8억 4,700만, 10월 14일 9층이 9억 4,500만이었습니다.

저층은 저층끼리, 중층은 중층끼리 1년 새 확실히 올랐어요. 분기 평균으로는 6개월 -12.8%로 나오는데요. 3분기 거래가 7월 1층 한 건뿐이라 그렇습니다. 그 숫자는 참고만 하세요.

시세로는 2024년 4월 5일 8억 4,969만에서 2026년 10월 27일 11억 7,333만까지 왔어요. +38%입니다.

2. 당시 매물과 견줘 본 이 값

2-1. 10월 거래 두 건, 계약 직전(9월 30일) 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가를 받아야 합니다. 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 값은 신고 계약일보다 앞서 정해집니다.

10월 21일 거래를 기준으로 9월 30일 매물을 펼쳐 봤어요. 10월 17일 거래도 비슷한 시기에 값이 맞춰졌을 가능성이 큽니다.

10층 11억 6,000만부터 볼게요. 9월 30일 109동 10층 남향 호가가 11억 9,000만이었습니다. 비슷한 층이 그 호가보다 낮게 거래됐어요. 매수자는 호가 대비 낮춰 산 편입니다.

2층 11억은 결이 달라요. 같은 시점 2층 매물은 104동 서남향 10억 6,000만이었습니다. 다만 이 매물은 전세를 넘겨받는 조건이었어요. 같은 집인지, 조건이 같은지는 알 수 없습니다.

그래도 이건 말할 수 있어요. 이 단지 저층에도 11억을 낸 매수자가 있었습니다.

같은 11억이면 코오롱 31평 103동 9층 남향도 살 수 있었어요. 9월 30일 코오롱 매물 셋이 모두 11억이었거든요. 동신 32평은 24층 남향 올수리가 10억 8,000만이었고요.

11억은 동부센트레빌에선 저층 값, 코오롱에선 9층 남향 값이었습니다. 이 매수자는 층과 향보다 이 단지를 골랐어요.

2-2. 평당가로 보면

시장은 셋 중 동부센트레빌을 가장 높게 쳐줍니다. 평당가가 코오롱보다 높고, 동신보다는 꽤 높아요. 역과 초등학교가 가깝다는 게 값으로 드러난 겁니다.

반대로 자리만 떼어 보면 코오롱 쪽 블록이 더 높게 평가돼요. 코오롱은 그 자리보다 낮게 거래되고 있습니다. 오래된 건물 탓에 자리값을 다 못 받는 쪽이에요. 동부센트레빌은 자리보다 조금 위에서 거래됩니다.

근처 신축과도 견줘 볼게요. 롯데캐슬클라시아 33평은 평당 4,980만입니다. 래미안길음센터피스 35평은 평당 4,604만이에요. 많이 올랐어도 신축과는 아직 가격대가 다릅니다.

용적률은 196%로 낮은 편이에요. 다만 23년차라 재건축 연한까지는 멉니다. 당분간은 실거주 가치로 값이 매겨질 단지예요.

3. 10월 28일 매물로 본 호가의 자리

매물은 3건뿐이에요. 10월 21일 실거래보다 낮은 호가는 하나도 없습니다. 가장 낮은 호가가 그 실거래와 같은 11억 6,000만이에요.

실거주라면 선택지가 더 좁아요. 10월 28일 기준 6개월 안에 들어갈 수 있는 건 109동 남향 12억 한 건입니다. 나머지 둘은 전세를 끼고 있어요. 2027년 7월, 9월 이후에야 입주가 됩니다.

호가는 11억 6,000만~12억에 몰려 있어요. 12억 두 건은 남향·확장·산 조망 같은 조건으로 밴드 상단에 있습니다. 11억 6,000만은 수리된 중층인데 입주가 늦어 하단에 놓였어요.

4. 이 거래, 이렇게 봅니다

실거주로 보면 장점은 분명해요. 길음역이 도보 3분, 초등학교가 도보 1분입니다. 같은 돈으로 코오롱 9층 남향을 고를지, 이 단지 저층을 고를지는 생활 방식의 문제예요.

투자로는 문이 좁습니다. 서울 아파트는 토지거래허가구역이라 허가 뒤 실거주가 원칙이에요. 임차인이 살고 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주가 미뤄질 수는 있습니다. 그래도 1주택자가 서울에서 하나 더 사면 주택담보대출 LTV가 0%예요.

기다릴 신호는 하나예요. 11억 6,000만 아래 호가가 나오는지 보세요. 그때가 10월 실거래 범위 안에서 고를 수 있는 순간입니다.

피할 조건도 하나예요. 저층이거나 입주가 늦은데 12억 이상을 부르는 경우입니다. 그 값이면 남향·주인 거주 같은 조건이 함께 붙어야 맞아요.

5. 배경: 입지와 시장 흐름

5-1. 입지

동부센트레빌은 정릉로에 있는 540세대 단지예요. 2003년 준공, 23년차 구축입니다. 세대당 주차는 1.26대로 양호한 편이에요.

값을 받치는 건 역과 학교예요. 4호선 길음역까지 약 0.2km, 서울개운초까지 약 0.1km입니다. 중학교는 개운중(성북구 18곳 중 2위)과 고명중(6위)이 배정 가능해요. 고등학교는 성신여고(12곳 중 2위), 계성고(3위)가 가깝습니다.

이 블록은 비교 단지들 사이에서 중간쯤 입지로 평가돼요. 성북구에서 시장이 가장 높게 쳐주는 곳은 길음동 래미안길음센터피스 일대입니다. 돈암동은 그 다음 자리예요. 신축 대단지가 모인 곳을 시장이 더 높게 매긴 결과입니다.

주변 정비사업이 이 차이를 좁힐 수 있어요. 관련 보도에 따르면 인근 돈암6구역은 2025년 7월 31일 사업시행계획 인가를 받았습니다. 900세대 규모로 바뀔 예정이에요.

5-2. 시장 흐름

성북구는 2026년 서울에서 가장 많이 오른 구 중 하나예요. 관련 보도에 따르면 9월 2주차까지 누적 14.01%로 서울 1위였습니다. 15억 이하 중저가 단지에 실수요가 몰린 영향으로 분석돼요.

우리 실거래 데이터로 보면 6개월 사이 성북구는 +6.4%, 서울은 +7.4%예요. 같은 기준으로 동부센트레빌은 구 평균을 23.0%p 웃돈 것으로 잡힙니다. 다만 이 차이도 7월 저가 거래에서 출발해 커 보이는 부분이 있어요.

비교 단지도 함께 올랐어요. 분기 평균 기준 1년 새 동신은 +13.2%, 코오롱은 +10.4%입니다. 이 단지 혼자 튄 게 아니라 동네 흐름을 탄 거예요.

속도는 줄고 있어요. KB 지표에 따르면 10월 서울 상승률은 0.61%로 올해 가장 낮았습니다. 성북구는 1.25%로 여전히 높은 편이었고요. 시장에서는 추가 상승이 제한적일 수 있다는 시각도 나옵니다.

정리하면 순풍을 탄 거래예요. 다만 바람이 약해지는 중입니다. 실거래 범위 밖 호가까지 쫓을 이유는 적어요.