녹번역e편한세상캐슬 25평 14억, 이틀 전 거래는 12억 5,000만이었다
4층 25평이 14억원에 팔렸습니다. 이틀 전 3층은 12억 5,000만원이었죠. 같은 단지의 매물과 옆 단지 실물을 놓고 이 값이 어디쯤인지 따져 봤습니다.
녹번역e편한세상캐슬 25평이 14억원에 팔렸습니다. 4층 거래예요.
계약일은 2026년 10월 3일입니다. 신고 절차를 거쳐 10월 31일에 막 공개됐어요.
바로 앞 거래를 보면 놀랍니다. 10월 1일 3층은 12억 5,000만원이었거든요. 이틀 사이 값이 12% 뛰었습니다.
진짜 오른 건지 어쩌다 한 건인지는 거래 하나로는 모릅니다. 그래서 당시 매물과 옆 단지 실물을 함께 놓고 봤어요.
1. 이 거래, 무엇이 다른가
신고가는 아닙니다. 9월 12일 7층이 14억 3,000만원에 팔렸어요. 7월에도 11층과 12층이 14억에 거래됐습니다.
다른 건 층이에요. 목록에 잡힌 14억대 거래는 7층·11층·12층이었습니다. 이번엔 4층이 그 선에 닿았어요.
| 계약일 | 층 | 거래가 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 2026-10-03 | 4층 | 14억 | 이번 거래 |
| 2026-10-01 | 3층 | 12억 5,000만 | 직전 거래 |
| 2026-09-12 | 7층 | 14억 3,000만 | 목록상 최고가 |
| 2026-08-15 | 2층 | 13억 1,000만 | |
| 2026-08-11 | 6층 | 12억 5,000만 | |
| 2026-07-31 | 7층 | 12억 5,000만 | |
| 2026-07-11 | 12층 | 14억 | |
| 2026-07-04 | 11층 | 14억 | |
| 2025-10-15 | 7층 | 11억 | 약 1년 전 |
중간층은 12억 5,000만원에 여러 번 팔렸어요. 8월 11일 6층, 7월 31일 7층, 10월 1일 3층이 모두 그 값입니다. 4층 14억은 이 밴드의 위쪽 끝에 걸린 거래예요.
1년 전과도 견줘 볼게요. 2025년 10월 15일 7층은 11억이었습니다. 분기평균으로 본 1년 상승률은 21.0%예요. 개별 거래끼리 놓으면 차이가 그보다 커 보입니다. 층이 달라 단순 비교는 조심하셔야 해요.
거래 수도 짚어 둘게요. 목록에 잡힌 건 7월 7건, 8월 2건, 9월 1건, 10월 2건입니다. 여름보다 거래가 뜸해졌어요.
2. 그 값, 당시 시장에서는
10월 3일 14억 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역이에요. 약정 뒤 허가를 받고 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 실제 흥정은 9월 12일 무렵 매물을 놓고 이뤄졌어요.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 녹번역e편한세상캐슬 25평 | 129동 2층 남향 · 필로티 2층, 백련산뷰, 판상형 | 13억 |
| 녹번역e편한세상캐슬 25평 | 109동 2층 남향 · 단지 초입, 녹번역 가까운 동, 판상형 | 13억 5,000만 |
| 녹번역e편한세상캐슬 25평 | 119동 중층 서남향 · 트인 조망, 관리 상태 강조 | 15억 |
| 래미안베라힐즈 25평 | 203동 1층 서남향 · 반전세 낀 매물 | 12억 3,000만 |
| 래미안베라힐즈 25평 | 203동 9층 서남향 · 2027년 1월 입주, 시티뷰, 팬트리 | 13억 2,000만 |
| 래미안베라힐즈 26평 | 207동 고층 서남향 · 시티뷰, 어울초 인접동 | 14억 |
| DMC파인시티자이 25평 | 104동 저층 동남향 · 주인 거주, 에어컨 4대 | 13억 5,000만 |
| DMC파인시티자이 25평 | 104동 중층 동남향 · 밝은 인테리어 | 14억 |
| DMC파인시티자이 25평 | 110동 고층 서남향 · 입주가능, 전망, 옵션 다수 | 14억 9,000만 |
같은 단지부터 볼게요. 2층 두 건이 13억과 13억 5,000만원이었어요. 중층 서남향은 15억이었고요.
4층 14억은 그 사이에 놓입니다. 2층보다 높은 층 값을 치렀어요. 중층 호가보다는 낮게 샀습니다.
다만 10월 1일 3층은 12억 5,000만원에 팔렸어요. 그 거래도 비슷한 시기에 흥정됐을 겁니다. 흥정 여지가 있던 시장에서 위쪽 값을 낸 거래예요.
옆 단지에선 같은 14억으로 층을 올릴 수 있었어요. DMC파인시티자이는 104동 중층이 14억이었습니다. 래미안베라힐즈는 207동 고층 26평이 14억이었고요.
그래도 평당가는 녹번역e편한세상캐슬이 가장 높아요. 평당 5,530만원입니다. DMC파인시티자이는 5,300만원, 래미안베라힐즈는 5,168만원이에요. 시장이 이 단지에 값을 더 쳐준다는 뜻입니다.
결국 이 매수자는 층보다 단지를 골랐어요. 옆 단지 중·고층 대신 이 단지 4층을 택한 거래입니다.
3. 14억 거래 뒤의 매물들
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 기준 실거래 | 14억 (4층, 2026-10-03) |
| 호가 범위 | 13억 ~ 15억 |
| 14억보다 낮은 호가 / 전체 | 6건 / 19건 |
| 그중 저층 제외 | 4건 |
| KB시세 (2026-10-26) | 12억 2,500만 ~ 14억 (평균 13억 3,500만) |
| 한국부동산원 (2026-10-26) | 12억 ~ 13억 4,000만 (평균 12억 7,000만) |
핵심은 이 숫자예요. 19건 중 6건이 14억보다 낮게 나와 있습니다. 저층을 빼도 4건이에요.
저층이라서 낮은 것만은 아니라는 뜻입니다. 125동 4층 남향과 124동 4층 남동향이 13억 3,000만원에 나와 있어요. 이번 거래와 같은 4층인데 호가는 14억 아래입니다.
입주 조건은 갈려요. 125동은 즉시입주로 나와 있습니다. 124동은 2026년 12월 30일 입주라 반년 안에 들어갈 수 있어요. 103동 중층 13억 5,000만원은 세입자가 2028년 7월 중순까지 있습니다. 실거주용으로는 맞지 않아요.
14억 위쪽에는 이유가 붙어요. 122동 16층 남동향은 14억 8,000만원입니다. 119동 중층 서남향은 트인 조망을 내세워 15억이에요. 같은 25평이라도 고층·조망이면 호가가 높은 게 자연스럽습니다.
공식 시세와도 견줘 볼게요. KB시세 상한이 14억입니다. 이번 거래는 그 상한에 맞춰 성사됐어요. 한국부동산원 상한 13억 4,000만원보다는 위입니다.
옆 단지 실물과 나란히
| 항목 | 녹번역e편한세상캐슬 | 래미안베라힐즈 | DMC파인시티자이 |
|---|---|---|---|
| 평당가(25평) | 5,530만 | 5,168만 | 5,300만 |
| 세대수 | 2,569세대 | 1,305세대 | 1,223세대 |
| 준공 | 2021년 | 2019년 | 2025년 |
| 가까운 역 | 녹번(3호선) 약 0.4km | 녹번(3호선) 약 0.4km | 수색(경의선) 약 0.4km |
| 13억 3,000만 매물 | 125동 4층 남향 · 즉시입주 | 203동 6층 남서향 · 입주가능(20270323) | 104동 저층 남동향 · 즉시입주(주인 거주) |
| 6개월 변화(분기평균) | -0.5% | 15.2% | -0.9% |
13억 3,000만원이면 세 단지 모두 실물이 있어요. 녹번역e편한세상캐슬은 4층 남향 즉시입주입니다. DMC파인시티자이는 저층이고 주인이 살고 있어요. 래미안베라힐즈는 6층이지만 2027년 3월 입주예요.
평당가와 세대수는 녹번역e편한세상캐슬이 앞섭니다. 준공은 DMC파인시티자이가 가장 최근이에요. 래미안베라힐즈도 같은 녹번역 생활권입니다.
6개월 변화는 래미안베라힐즈가 15.2%로 가장 컸어요. 분기 안에 어떤 층이 팔렸느냐에 따라 크게 흔들리는 값입니다. 참고로만 보세요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 13억원최저가 | 129동 저층 남향으로 채광이 좋고 백련산 조망이 트여 있으며, 에어컨 등 옵션이 갖춰져 있어 짐만 들고 들어오기 편합니다. |
| 13억 3,000만원 | 125동 중층 남향에 시스템에어컨·빌트인 냉장고·중문까지 옵션이 완비돼 있고, 입주 시점은 협의가 가능합니다. |
| 13억원최저가 | 130동 1층 남향이라 사생활 노출 부담이 적고 층간소음 걱정 없이 지낼 수 있으며, 현재 주인이 살고 있어 집 상태를 직접 확인하기 좋습니다. |
| 13억 3,000만원 | 124동 중층 남동향 타워형으로, 간접조명과 빌트인 가전이 갖춰져 있고 녹번역까지 가까워 교통이 편리합니다. |
| 13억 5,000만원 | 103동 중층 정남향으로 역과 가까워 채광·교통이 좋지만, 전세를 끼고 있어 당장 실입주는 어렵고 세입자 만기 이후에 들어갈 수 있습니다. |
| 14억 3,000만원 | 123동 중층 남서향으로 전망이 트이고 조용한 동이며, 에어컨·중문 등 옵션이 설치돼 바로 생활하기 편합니다. |
| 13억 8,000만원 | 109동 저층 남향에 시스템에어컨이 여러 대 갖춰져 있고 녹번역과 가까우며, 입주 시점은 협의로 조율할 수 있습니다. |
| 14억 2,000만원 | 120동 중층 남서향으로 센트럴가든 조망이 좋고 커뮤니티와 연결된 동이지만, 전세를 끼고 있어 당장 실입주는 어렵습니다. |
4. 판정: 근거 있는 상단 거래, 바닥은 아니다
정리하면 이 거래는 단지 값의 위쪽을 한 번 더 확인했어요. 평균시세 13억 8,250만원 근처에서 위로 걸린 거래입니다. 아래쪽에 실입주 가능한 매물이 남아 있는 한, 서두를 이유는 크지 않아요.
5. 배경: 입지와 시장 흐름
녹번역(3호선)까지 약 0.4km예요. 배정 초등학교 서울은평초도 약 0.4km입니다. 2,569세대 대단지에 2021년 준공 신축이에요. 주차는 세대당 1.14대로 양호한 편입니다.
블록으로 보면 래미안베라힐즈·DMC파인시티자이 쪽보다 입지 평가가 높은 자리예요. 은평구에서 가장 높게 평가받는 수색동 생활권보다는 한 단계 아래입니다. 평당가는 입지 평가보다 위에 있어요. 신축·브랜드·대단지 값이 얹힌 상태입니다.
중·고등학교는 강점이 아니에요. 가까운 영락중은 구 내 18개 중 14위입니다. 초등학교가 가까운 게 학군의 중심이에요.
시장에서는 2028년 서부선 개통을 기대하고 있어요. 교통이 나아지면 수색동과의 차이가 좁혀질 여지가 있습니다.
우리 실거래 데이터 기준으로 은평구는 6개월 +0.3%, 3개월 -0.3%예요. 서울은 6개월 +8.0%, 3개월 +4.1%입니다.
이 단지는 같은 6개월 동안 구 평균을 11.7%p 웃돌았어요. 서울 평균보다도 4.0%p 앞섰습니다. 구가 제자리일 때 혼자 앞서 간 움직임이에요.
관련 보도에 따르면 시장 분위기는 엇갈려요. KB 지수로 2026년 10월 강북 14개구는 0.90% 올랐습니다. 반면 매수 심리는 3주 연속 내렸어요. 서울 매매 물건도 연초보다 39% 늘었다고 합니다.
기준금리는 10월 3.00%로 동결됐어요. 그 전 7·8월에는 연속으로 올랐습니다. 사려는 사람이 서두를 이유가 줄어든 환경이에요. 앞서 간 단지일수록 14억을 바닥으로 보지 않는 게 맞습니다.
규제도 짚어 둘게요. 서울은 전역이 토지거래허가구역이라 아파트는 허가를 받아 실거주 목적으로 사야 합니다. 세입자가 살고 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수 있어요.
서울은 규제지역이라 무주택자 LTV는 40%예요. 15억 이하 주택은 최대 6억까지 빌릴 수 있습니다. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 해요. 1주택자가 집을 더 사면 주택구입 목적 주담대가 막힙니다.