공덕 삼성래미안공덕2차 24평 17억 9,500만, 호가는 이미 18억 위

1. 막 공개된 거래 — 24평 17억 9,500만원

삼성래미안공덕2차 24평이 17억 9,500만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 8월 25일, 10층이에요. 신고가 끝나 이제 막 공개됐습니다.

직전 거래는 2026년 7월 27일 3층 17억 7,000만원이었어요. 한 달 만에 +1.4%입니다.

숫자만 보면 조용한 거래처럼 보입니다. 그런데 이 단지 호가를 보면 얘기가 달라져요. 지금 나온 7건 중 이 거래보다 낮은 호가가 하나도 없습니다.

2. 이 거래를 뜯어보면

먼저 최근 24평 실거래를 늘어놓아 볼게요.

1년 전 같은 시기인 2025년 9월에는 16억원이었어요. 개별 거래끼리 견주면 1년 새 약 2억원이 올랐습니다.

분기 평균으로는 1년 10.6%로 잡힙니다. 층·향에 따라 거래가 튀니 두 숫자가 다르게 보이는 거예요.

눈여겨볼 건 최고가가 아니라는 점입니다. 2026년 6월 8일 19층이 18억원이었어요. 이번 10층 17억 9,500만원은 그보다 아래입니다.

3. 당시 매물과 견줘 본 복기

3-1. 2026-08-04 시장 스냅샷 — 같은 단지 호가와 비교

서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 약 3주가 걸립니다. 그래서 값이 실제로 합의된 건 2026년 8월 4일 무렵이에요. 그때 나와 있던 매물을 놓고 보겠습니다.

당시 같은 단지 호가는 17억 5,000만~18억 5,000만원에 걸쳐 있었어요. 3층 물건이 밴드 하단, 13층이 상단입니다. 층과 입주 시점 차이가 그대로 값 차이로 붙었죠.

이번 거래는 10층 17억 9,500만원입니다. 같은 밴드에서 층으로 보면 9층 18억 2,000만원 쪽에 가까워요. 그런데 값은 그보다 2,500만원 낮게 체결됐습니다.

3-2. 같은 예산으로 갈 수 있던 다른 단지

그럼 이 돈으로 공덕권에서 어디를 살 수 있었을까요. 당시 마포자이더센트리지 25평 호가는 21억원부터 시작했습니다. 삼성 27평도 19억 8,000만원부터였고요.

17억 9,500만원으로는 둘 다 닿지 못합니다. 17억원대 중후반에서 애오개역 5분에 소의초를 품은 24평을 잡을 수 있는 곳은 사실상 여기뿐이었어요. 대안이 마땅치 않은 가격대라는 뜻입니다.

3-3. 평당가로 본 위치

총액 말고 평당가로 보면 그림이 더 선명합니다.

평당 7,479만원. 같은 공덕권에서 삼성 27평(7,833만원)보다 낮고, 마포자이더센트리지 25평(8,800만원)과는 꽤 벌어져 있습니다.

마포자이더센트리지는 2022년 준공 신축이니 값이 다른 게 당연해요. 그런데 1997년 준공 삼성 27평보다도 평당가가 낮습니다. 22년차 브랜드 단지가 29년차보다 평당으로 덜 받고 있는 셈이죠.

성산시영 23평은 평당 6,754만원으로, 이 단지보다 8% 낮은 자리입니다. 아래쪽과는 이미 격차를 벌려 놨고, 위쪽과는 아직 여백이 남아 있습니다. 그 여백이 곧 남은 상승 여력이에요.

4. 이 거래를 어떻게 볼 것인가

4-1. 지금 호가 사다리

호가 밴드는 18억원~18억 8,000만원입니다. 다섯 건이 18억~18억 2,000만원에 몰려 있어요. 매도 희망가가 한 지점에 모였다는 건 물러설 생각이 별로 없다는 신호입니다.

밴드 하단인 103동 3층은 올수리 물건이에요. 저층이지만 수리가 되어 있어 같은 값에 14층 매물과 나란히 놓였습니다. 층을 포기하고 내부를 얻는 선택지인 셈이죠.

상단 18억 8,000만원은 공실 매물입니다. 입주 일정이 완전히 자유로운 대신 호가가 가장 높아요. 전세를 낀 매물이 하나도 없어서 7건 모두 실거주 후보가 됩니다.

5. 단지와 입지 — 왜 이 값을 받나

2004년 준공, 683세대 9개 동입니다. 22년차 구축이지만 중형 단지예요. 24평은 160세대로 방 3개, 화장실 2개 구조입니다.

주차가 세대당 1.61대입니다. 강남 신축도 통상 1.2~1.5대 수준이에요. 2004년 단지치고는 매우 넉넉한 편입니다.

지하주차장이 엘리베이터와 직접 연결돼 있어요. 구축에서 은근히 갈리는 부분입니다.

5-1. 애오개 5분, 도심 한복판

5호선 애오개역이 도보 5분입니다. 2호선 아현역이 11분, 공항철도 서울역이 14분이에요. 도심과 여의도를 한 번에 붙잡는 자리입니다.

공덕·아현 일대는 5·6호선, 경의중앙선, 공항철도가 겹치는 다중 역세권이에요. 공덕 업무지구가 바로 옆이라 직주근접도 강합니다.

마포구 안에서 가장 값이 높은 생활권은 염리동 쪽입니다. 공덕동은 그보다 한 단계 아래 자리로 평가받고 있어요. 다만 아현·염리·대흥 재개발로 신축 벨트가 계속 채워지는 중이라, 이 일대 전체가 함께 다시 매겨지는 흐름입니다.

5-2. 학군 — 소의초 도보 2분

서울소의초등학교가 0.2km, 도보 2분입니다. 횡단보도를 건너지 않아요. 어린 자녀를 둔 가구에겐 이게 결정적입니다.

중학교는 아현중이 도보 8분으로 가깝습니다. 다만 시군구 순위는 14곳 중 12위예요. 도보 16분 거리 서울여중이 14곳 중 1위라, 배정에 따라 체감이 크게 갈립니다.

고등학교는 환일고가 도보 5분에 11곳 중 4위, 한성고가 도보 16분에 7곳 중 3위입니다. 초등은 확실한 강점, 중등은 배정 확인이 필요한 구간이에요.

6. 이 거래는 시장 흐름을 탄 걸까

우리 실거래 데이터 기준으로 최근 3개월 마포구는 +2.9%입니다. 서울 전체는 +4.1%예요. 두 지표 모두 위를 향하고 있습니다.

이 단지 24평은 6개월 2.9%입니다. 구 흐름과 나란히 가는 수준이에요. 혼자 튄 게 아니라 시장과 함께 움직인 값입니다.

유사 단지와 견주면 삼성 27평이 6개월 11.9%로 앞서 갔어요. 마포자이더센트리지는 0.0%로 멈춰 있고요. 이 단지는 그 사이에서 완만하게 올라온 셈입니다.

관련 보도에 따르면 마포구 평당 매매 시세는 2026년 3월 처음 3.3㎡당 5,000만원 선을 넘었고, 9월 초 기준 5,584만원으로 서울 8위 수준입니다. 같은 보도 기준 최근 1년 18.3% 올랐고요. 구 전체가 다시 매겨지는 국면이라는 배경으로 읽으면 됩니다.

정책 쪽은 대출을 조이는 방향이 이어지고 있어요. 금리도 2026년 8월 인상이 있었습니다. 자금 여력에 따라 진입 문턱이 달라질 수 있으니, 대출 한도부터 먼저 잡아 두시는 게 순서입니다.

7. 정리

세 줄로 줄이면 이렇습니다.

첫째, 2026년 8월 25일 10층 17억 9,500만원은 단발 튐이 아닙니다. 2026년 들어 17억대 중후반이 자리를 잡았어요.

둘째, 이 거래는 당시 중고층 호가(18억 2,000만~18억 5,000만원)보다 낮게 체결됐습니다. 매수자가 잘 받아낸 값이에요.

셋째, 지금 호가 7건 중 이 거래보다 낮은 건 하나도 없습니다. 하단이 18억원으로 올라섰다는 뜻이죠.

기다릴 신호는 하나입니다. 호가 밴드가 18억원 아래로 내려오는 물건이 나오는지. 반대로 18억 5,000만원을 넘는 호가에 프리미엄 근거(올수리·로얄층·공실)가 없다면, 그건 협상 여지가 있는 구간입니다.