개포자이프레지던스 24평 29억 실거래, 그런데 호가는 28억에 몰려 있다

개포자이프레지던스 24평이 29억에 팔렸습니다. 계약은 2026년 10월 17일, 14층이에요.

이 거래는 10월 28일에 공개됐습니다. 신고가 끝나 이제 막 시장에 나온 숫자예요.

직전 거래보다 3.6% 올랐습니다. 그런데 매물 목록을 열어 보면 분위기가 다릅니다. 호가는 28억 근처에 몰려 있거든요.

1. 10월 17일 계약, 29억 거래 해부

이 거래는 신고가가 아닙니다. 2026년 7월에는 31억 500만 거래가 있었어요. 29억은 그보다 낮은 자리입니다.

이틀 뒤인 10월 19일에도 거래가 하나 더 있었습니다. 23층이 29억 6,000만에 팔렸어요. 10월 두 건이 모두 29억대에 모인 겁니다.

길게 보면 오른 건 맞습니다. 2024년 5월 23억 3,889만이던 시세가 28억 9,582만이 됐어요. 2년여 만에 24% 올랐습니다.

2. 이 거래, 흐름 속 어디쯤인가

봄에는 29억~30억대 거래가 이어졌습니다. 7월에 31억 500만까지 갔다가 8월에 28억으로 내려왔어요. 10월 29억은 그 저점에서 조금 회복한 값입니다.

1년 전과 견주기는 어렵습니다. 2025년 11월 한 달 안에서도 24억 9,000만과 33억 5,000만이 함께 있거든요. 개별 거래 차이가 워낙 커서 한 건으로 추세를 말하긴 무리예요.

분기 평균으로 보면 6개월 -3.2%, 1년 -3.1%입니다. 이 수치도 그 분기에 어떤 층이 팔렸느냐에 따라 흔들립니다. 참고로만 보시면 됩니다.

2-1. 10월 29억·29억 6,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역입니다. 약정부터 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 실제 값이 정해진 건 계약 직전인 9월 28일 무렵입니다.

같은 단지 24평 호가는 29억~32억이었습니다. 29억은 435동 11층 매물과 같은 값이에요. 10월 17일 14층 29억 거래는 당시 호가 밴드 하단에서 성사된 셈입니다.

10월 19일 29억 6,000만은 23층입니다. 밴드 중간쯤이에요. 고층 프리미엄을 생각하면 무리한 값은 아닙니다.

두 거래 모두 당시 기준으로는 정상 범위였습니다. 비싸게 산 것도, 유난히 싸게 산 것도 아니에요.

2-2. 같은 29억, 평당가로 놓고 보면

개포자이프레지던스 24평 평당가는 1억 2,065만원입니다. 삼성센트럴아이파크는 1억 2,320만원으로 조금 위예요. 서광은 1억 1,298만원, 디에이치퍼스티어아이파크는 1억 800만원입니다.

29억이면 디에이치퍼스티어아이파크 25평 중층도 살 수 있었습니다. 같은 3년차 신축이고 평당가가 낮은 쪽이에요. 반대로 삼성센트럴아이파크 25평은 31억 8,500만부터라 닿지 않았습니다.

그러니까 이 값은 두 단지 사이에 있습니다. 평당가가 낮은 신축보다 위, 9호선 쪽 단지보다 아래예요. 시장이 매긴 순서와 어긋나지 않는 자리입니다.

3. 거래 뒤, 호가는 28억에 모였습니다

핵심은 이 숫자입니다. 집계한 매물이 전부 29억 6,000만보다 낮아요.

저층만 낮은 것도 아닙니다. 저층을 빼도 18건이 남아요. 중·고층도 기준 거래보다 낮게 나와 있다는 뜻입니다.

호가 하단은 27억 5,000만입니다. 435동 중층 남동향, 즉시 입주 매물이에요. 그 위로 27억 9,000만과 28억이 촘촘히 붙어 있습니다.

9월 말엔 29억이 밴드 하단이었습니다. 10월 말엔 28억 안팎이 중심이에요. 한 달 사이 호가가 아래로 내려온 겁니다.

집주인 인증은 56%입니다. 절반 남짓은 실매물 확인을 거쳤다는 얘기예요. 나머지는 임장 때 실제 매물인지 확인해 보셔야 합니다.

4. 경쟁 매물과 견주기 — 28억이면 무엇을 고를까

먼저 같은 단지 안에서 보겠습니다. 28억 매물은 동·층·향이 제각각이에요.

435동 11층 남향이 28억, 424동 고층 남향도 28억입니다. 435동 저층 남향 매물도 같은 28억이에요. 같은 값이면 층이 높고 남향인 쪽이 조건이 낫습니다.

저층은 27억 9,000만에도 있습니다. 435동 저층 남향, 431동 저층 남동향이에요. 중·고층과 1,000만원 차이라 저층을 고를 이유는 크지 않습니다.

427동 중층 남향 28억은 입주가 2027년 3월 31일입니다. 수집 시점부터 6개월 안이라 실입주는 가능해요. 입주를 서두르지 않는다면 볼 만한 후보입니다.

밴드 상단 32억은 427동 중층 남서향입니다. 주인이 거주 중이고 채광·조망을 내세운 매물이에요. 조망 프리미엄을 얹은 값이라 협상 여지를 따져 보셔야 합니다.

삼성센트럴아이파크 25평은 30억부터입니다. 304동 중층 남향, 즉시 입주 매물이에요. 9호선 역이 가깝고 6개월 흐름도 좋았습니다.

다만 30억 매물 중 7층 남동향은 세입자가 있어요. 입주가 2027년 9월이라 바로 들어갈 수 없습니다. 실거주라면 선택지가 하나 줄어드는 셈이에요.

서광 23평은 25억대입니다. 올수리 매물이 25억 4,000만, 25억 9,000만에 있어요. 28년차라 성격이 다른 선택지입니다.

서광 매물 설명에는 리모델링 시공사 선정이 적혀 있습니다. 사업이 실제로 어디까지 갔는지는 조합에 따로 물어보셔야 해요. 26억 5,000만 매물은 세입자 거주라 입주 일정 확인이 필요합니다.

정리하면 이렇습니다. 28억 안팎으로 3년차 신축, 초등학교 바로 앞을 고를 수 있어요. 같은 예산으로 이 조건을 다 갖춘 대안은 비교 단지 중엔 없습니다.

5. 이 29억, 어떻게 볼까

이 거래가 단지에 주는 신호는 이렇습니다. 29억대에서 실제로 사는 사람이 있다는 확인이에요. 그 아래로 크게 무너지진 않았다는 뜻입니다.

다만 매도자들이 이미 값을 낮췄습니다. 그래서 다음 거래는 28억대에서 찍힐 가능성도 있어요. 사는 쪽이 서두를 이유는 크지 않습니다.

6. 배경: 입지와 학군

단지 안에 서울개포초가 있습니다. 도보 3분, 0.2km예요. 아이 키우는 집이 이 단지를 고르는 가장 큰 이유입니다.

중학교는 중동중·개원중 배정이 가능합니다. 둘 다 도보 11분이에요. 강남구 23곳 중 중동중 20위, 개원중 17위입니다.

고등학교는 경기여고와 중산고입니다. 경기여고는 도보 9분, 강남구 22곳 중 7위예요. 중산고는 9위입니다.

역은 수인분당선 대모산입구역과 개포동역입니다. 주차는 세대당 1.78대예요. 강남 신축보다도 넉넉한 수준입니다.

이 블록은 비교 단지들의 블록보다 입지가 위로 평가됩니다. 다만 동 단위로 보면 삼성동 쪽이 더 높아요. 강남구 최상위인 압구정동과는 거리가 꽤 있습니다.

평당가는 이 블록 입지값보다 조금 아래입니다. 신축인데도 입지만큼 값을 다 받지 못한 상태예요. 시장이 회복하면 메울 여지가 있다는 뜻입니다.

7. 배경: 강남은 식는 중입니다

우리 실거래 데이터로 보면 강남구는 6개월 +6.5%, 서울은 +7.4%입니다. 이 단지는 구 평균보다 2.9%p, 서울보다 3.8%p 낮게 움직였어요. 큰 흐름을 따라가지 못한 겁니다.

관련 보도에 따르면 강남 3구는 6주 연속 하락했습니다. KB부동산 10월 기준 강남구는 전월보다 0.33% 내렸어요. 오히려 강북권이 1% 넘게 오르고 있습니다.

보도에선 고가 주택 세 부담과 대출 규제를 원인으로 꼽습니다. 기준금리는 10월 연 3.00%로 동결됐어요. 시장에선 추가 인상 가능성도 거론됩니다.

그래서 이 29억은 순풍을 탄 거래가 아닙니다. 식어 가는 시장에서 바닥을 다지는 거래에 가까워요. 사는 쪽에 시간이 있는 장입니다.