산호 34평 26억 7,000만원, 관리처분 뒤 첫 신고가

1. 관리처분 뒤 첫 34평 거래

용산 원효로 산호 34평이 26억 7,000만원에 팔렸습니다. 신고가예요.

계약일은 2026년 9월 21일, 5층입니다. 거래 내역은 10월 21일에 막 공개됐어요.

직전 거래는 6월 9일 4층 22억 5,000만원이었습니다. 석 달여 만에 18.7% 높은 값이 나왔어요.

이 거래는 시점이 중요합니다. 산호는 2026년 8월 10일 관리처분계획인가를 받았어요. 이번 거래는 그 뒤 처음 신고된 34평 거래입니다.

관리처분 뒤에는 헌 집을 사는 게 아닙니다. 새 아파트 조합원 자리를 사는 거예요. 그래서 값을 읽는 방식도 달라집니다.

2. 이 거래를 뜯어보면

같은 5층끼리 보면 차이가 더 또렷합니다. 2025년 9월 26일 5층은 22억 5,000만원이었어요. 1년 새 4억 원 넘게 올랐습니다.

분기 평균으로 보면 이 단지는 6개월 -5.5%로 나옵니다. 9월 거래가 아직 평균에 들어가지 않아서예요. 개별 거래로 보면 흐름은 반대입니다.

다만 거래가 드뭅니다. 표에 잡힌 2026년 거래는 6월과 9월 두 건이에요. 한 건으로 추세를 단정하긴 이릅니다.

3. 그 돈이면 무엇을 살 수 있었나

9월 21일 26억 7,000만원 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가를 거칩니다. 그래서 실제 값은 계약일보다 약 3주 앞서 정해져요. 2026년 8월 31일 기준 매물과 견줘 봤습니다.

그 시점 산호 매물은 우리 기록에 없습니다. 같은 예산대 두 단지만 놓고 볼게요.

26억 7,000만원이면 용산e-편한세상 밴드 가운데쯤입니다. 효창파크푸르지오 호가보다는 4억 원 넘게 높은 돈이에요.

그런데 같은 선에 놓고 보긴 어렵습니다. 두 단지는 바로 들어가 살 수 있는 집이에요. 산호는 2032년 입주 예정인 새 아파트 자리입니다. 분담금도 따로 붙어요.

평당가로 보면 위치가 보입니다. 산호 34평은 평당 8,105만원이에요. 용산e-편한세상 33평은 7,748만원, 효창파크푸르지오 33평은 6,610만원입니다. 시장은 이미 산호에 가장 높은 값을 매기고 있어요.

공개 시점 호가와 견주면

거래가 공개된 10월 21일, 산호 34평 매물은 8건입니다. 호가는 25억원에서 30억원 사이예요.

이번 거래보다 낮은 호가는 3건입니다. 세 건 모두 저층이에요. 싸게 살 수 있다기보다 저층이라 낮은 값입니다.

25억원 두 건은 C동 저층 남서향이에요. 25억 8,000만원은 C동 4층입니다. 세입자가 2028년 9월 중순까지 살아요.

위쪽은 28억원부터 시작합니다. A·B동 남향, 한강 조망을 내건 매물이 모여 있어요. 5층 26억 7,000만원은 두 무리 사이에 놓입니다.

이번 거래는 KB와 부동산원 상한도 모두 넘었습니다. 공식 시세가 거래를 아직 따라오지 못한 거예요.

관리처분 뒤, 층과 조망은 얼마나 남나

같은 34평인데 호가 차이가 5억원입니다. 관리처분 뒤라면 이 차이를 다르게 봐야 해요.

이주는 2026년 하반기 시작될 예정입니다. 살면서 누리는 층·조망 가치는 거의 사라져요.

남는 건 새 아파트 동·호수 배정입니다. 관련 보도에 따르면 산호는 옛집과 새집을 각각 10등급으로 나눕니다. 기준은 방향·조망·층수예요. 같은 등급 안에서 추첨하는 방식을 정관에 담았다고 합니다.

그래서 옛집의 층과 조망은 등급만큼 값으로 남습니다. 저층 호가가 낮은 것도 이 등급 차이로 볼 수 있어요.

신청 평형도 값을 가릅니다. 매물 중엔 33평 신청, 84㎡ 배정을 내건 물건이 있어요. 같은 34평이라도 어떤 새집을 신청했는지가 값의 뼈대입니다.

4. 재건축, 어디까지 왔나

추진위 승인부터 관리처분까지 21년이 걸렸습니다. 남은 건 이주·철거·착공·준공이에요.

보도에 따르면 새 단지는 최고 35층, 647세대입니다. 84㎡가 307세대로 가장 많아요.

가장 큰 빈칸은 분담금입니다. 비례율과 조합원 분양가는 아직 공개된 수치가 없어요.

2022년 8월 추정에선 예시가 하나 나왔습니다. 기존 113㎡가 112㎡를 고르면 7억 2천만 원이었어요. 조합은 실제로는 낮아질 여지가 크다고 설명했습니다.

보도에 따르면 2026년 9월엔 사업시행계획 변경 절차도 추진 중입니다. 계획이 바뀌면 분담금도 움직일 수 있어요. 한 채의 정확한 분담금은 개별 감정가를 봐야 계산됩니다.

완공 뒤 천장은 어디쯤인가

완공 뒤 지향점은 평당 8,085만~8,664만원으로 봅니다. 파크타워와 센트럴파크 사이예요.

산호는 분담금을 빼고도 평당 8,105만원입니다. 이미 그 범위 아래쪽에 닿아 있어요. 분담금이 붙으면 총비용은 더 올라갑니다.

2032년 새 아파트가 기존 신축보다 높게 매겨질 여지는 있습니다. 보도에선 한강 수변축과 용산국제업무지구 인근이 자주 거론돼요. 다만 지금 인근 신축 평당가로 보면 남은 폭은 넉넉하지 않습니다.

5. 이 거래를 어떻게 볼까

규제도 짚어야 합니다. 서울 전역은 투기과열지구예요. 재건축 조합원 지위양도가 제한될 수 있습니다. 매물마다 '지위양도 가능'을 내세우는 이유예요.

대출 문은 좁습니다. 주택가격 25억원 초과라 주담대 한도는 최대 2억원이에요. 1주택 이상이 추가로 사면 주택구입 목적 주담대는 원칙적으로 안 됩니다.

서울 아파트는 토지거래허가 대상입니다. 실거주 목적 매수가 원칙이에요. 전세가율도 KB 기준 14%라 전세를 끼고 사는 구조는 어렵습니다.

6. 배경: 입지와 시장 흐름

산호는 한강변 단지입니다. 마포역(5호선)까지 약 0.8km, 걸어서 12분이에요. 배정초인 서울원효초는 약 0.4km입니다.

성심여중(구 2위)과 성심여고(구 1위)가 걸어서 5~7분 거리예요. 둘 다 여학교라 아들 가정에겐 해당이 없습니다.

산호 블록은 비교 단지들보다 높은 입지로 평가받습니다. 그런데 평당가는 블록 입지값보다 아래예요. 새 아파트가 되면 입지만큼 다시 매겨질 여지가 있습니다.

용산 최상위 생활권은 한남동 일대입니다. 원효로4가는 그보다 상당히 아래로 평가받아요. 재건축과 국제업무지구 개발이 이 거리를 좁힐 수 있는 변수입니다.

우리 실거래 데이터 기준 용산구는 6개월 +11.5%입니다. 서울은 +7.4%예요. 산호의 +18.7%는 구보다 7.2%p, 서울보다 11.3%p 높습니다.

관련 보도에 따르면 용산구 아파트값은 10월 둘째 주 0.03% 오르며 상승으로 돌아섰어요. 시장은 순풍입니다. 그 위에 관리처분이라는 단지만의 사건이 얹혔어요.

부담 요인도 있습니다. 보도에 따르면 시중은행 주담대 변동금리 상단은 6%대를 넘었어요. 정부는 DSR 등 대출 규제를 유지할 방침이라고 합니다.

시장 순풍과 사업 진척이 함께 받친 거래입니다. 그래서 이 값 자체는 무리한 값이 아니에요. 다음 기준은 분담금이 나오는 날입니다.