개봉푸르지오 33평 10억 9,000만 신고가, 같은 7층이 한 달 새 +15.3%

개봉푸르지오 33평이 10억 9,000만원에 팔렸습니다. 이 단지 33평 신고가예요.

계약일은 2026년 10월 22일, 층은 7층입니다. 신고를 마치고 10월 27일 공개됐어요.

눈길이 가는 건 직전 거래입니다. 9월 28일, 같은 7층이 9억 4,500만원에 팔렸거든요. 한 달도 안 돼 +15.3%입니다.

1. 이 거래, 숫자부터 뜯어보면

+15.3%는 크게 보입니다. 그런데 출발점이 낮았어요.

6월 이후 거래는 9억 4,500만~10억 5,600만원 사이였습니다. 9월 28일 9억 4,500만원은 그 맨 아래예요. 왜 그 값에 팔렸는지는 확인되지 않습니다.

그래서 직전 한 건과 견주기보다 흐름으로 보는 게 맞습니다. 이전 최고가는 9월 11일 2층 10억 5,600만원이었어요. 이번 거래는 그 위를 한 번 더 넘었습니다.

1년 전과 견줘도 차이가 큽니다. 2025년 9월 29일 5층 거래는 8억 5,500만원이었어요. 분기평균으로는 1년 새 22.5% 올랐습니다.

분기평균은 그 분기에 팔린 층에 따라 흔들립니다. 그래서 개별 거래와 함께 보셔야 해요.

10월 22일 10억 9,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이라 허가를 거쳐 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 실제 값을 맞춘 건 계약 직전 시점이에요. 10월 1일 매물로 견줘 봤습니다.

당시 33평 호가는 11억과 12억 두 건이었어요. 이번 거래는 둘 다보다 낮게 체결됐습니다. 당시 호가 대비로는 낮게 산 편이에요.

다만 층이 다릅니다. 호가 두 건은 고층과 12층이고, 이번 거래는 7층이에요. 그 차이만큼 값이 낮은 건 자연스럽습니다.

다른 단지와는 평당가로 봐야 합니다. LG신도림자이는 평당 3,742만원으로 가격대가 위예요. 중앙구로하이츠(685-124)는 평당 2,794만원으로 가격대가 아래입니다.

10억 9,000만원으로 LG신도림자이 35평엔 닿지 않았어요. 당시 매물이 12억 7,000만원부터였거든요. 반대로 중앙구로하이츠(685-124) 30평은 모든 매물을 살 수 있는 돈이었습니다.

그러니까 이 매수자는 두 가격대 사이에서 준신축 33평을 골랐어요. 1987년 준공 단지 대신 2014년 준공 단지를 택한 값입니다.

11월 1일 수집 기준 매물로 다시 보면

실거래보다 낮은 호가는 5건 중 1건뿐이에요. 그 1건은 저층이 아닙니다. 104동 고층 남향 10억 5,000만원이에요.

나머지는 11억~11억 3,000만원에 몰려 있습니다. 밴드 상단 11억 3,000만원은 109동 저층이에요. 저층이지만 올수리 표기가 있어 위에 섰습니다.

실입주 일정도 갈립니다. 5건 중 4건은 6개월 안에 입주가 가능해요. 109동 고층 11억원은 세를 안고 있어 2028년 1월 중순부터입니다.

2. 비교 단지와 나란히 놓기

두 비교 단지도 함께 올랐어요. 그래서 이 단지 혼자 튄 건 아닙니다.

다만 비슷한 예산대 단지 평균은 6개월 8.0%였어요. 개봉푸르지오는 그보다 3.9%p 앞섰습니다. 지역이 함께 오르는 가운데 조금 먼저 달린 모양이에요.

이 예산대엔 2010년대 준공 단지가 많지 않습니다. 비교 단지는 2004년, 1987년 준공이에요. 준신축을 찾는 수요가 이쪽으로 모일 수 있는 구조입니다.

신도림 쪽은 가격대가 다릅니다. 디큐브시티(주상복합)는 평당 4,223만원이에요. 신도림SK뷰(주상복합)는 평당 3,786만원입니다.

3. 단지와 입지, 짧게

2014년 준공, 12년차 준신축입니다. 978세대 중형 단지예요. 주차는 세대당 1.2대로 양호한 편입니다.

역은 1호선 오류동역까지 약 0.7km예요. 걸어서 11분쯤입니다. 초등학교는 서울세곡초가 도보 7분 거리예요.

배정 가능한 중학교는 두 곳입니다. 경인중은 구 안 14곳 중 5위, 개봉중은 10위예요.

블록으로 보면 개봉동 안에서 중간쯤 자리예요. 구로구에서 가장 높은 생활권은 신도림동입니다. 개봉동은 그보다 상당히 아래로 매겨져 있어요.

역까지 걸리는 시간이 차이의 한 축입니다. 나머지는 시장이 그렇게 평가해 온 결과예요.

평당가는 이 블록 자리값보다 위에 있어요. 자리 위에 준신축·브랜드 값이 얹힌 상태입니다.

주변은 바뀔 여지가 있어요. 관련 보도에 따르면 개봉동 120-1번지 일대 재개발 계획이 2026년 4월 확정됐습니다. 완성되면 동네 전체의 값이 다시 매겨질 수 있어요.

4. 시장 흐름 위에 놓으면

우리 실거래 데이터 기준으로 구로구는 6개월 +3.2%였어요. 서울은 +8.0%였습니다.

개봉푸르지오는 구 평균을 12.1%p 웃돌았어요. 서울 평균보다도 7.3%p 앞섰습니다. 시장보다 빠르게 달린 단지예요.

바람은 마냥 순풍이 아닙니다. 관련 보도에 따르면 2026년 9월 주담대 금리는 연 4.88%였어요. 5개월 연속 올랐습니다.

규제도 빡빡합니다. 구로구는 조정대상지역이자 투기과열지구예요. 무주택자 LTV는 40%, 15억 이하 주택 한도는 최대 6억원입니다.

1주택 이상이 더 사는 경우엔 주택구입 주담대가 막혀 있어요. 서울 전역이 토지거래허가구역이라 실거주 목적 매수가 원칙입니다. 갭투자 수요가 들어오기 어려운 구조예요.

그러니까 이 값은 실거주 수요가 만든 값입니다. 다만 금리가 오르는 중이라 앞서 달린 만큼 쉬어 갈 수도 있어요.

5. 그래서 이 거래는

이번 거래는 이 단지 33평이 11억원 가까이 매겨질 수 있다는 신호예요. 다만 신호가 추세가 되려면 거래가 더 쌓여야 합니다.