DMC아트포레자이 33평 12억 9,500만원, 호가 22건보다 낮게 팔렸다
은평 수색동 신축 DMC아트포레자이 33평이 3층 12억 9,500만원에 거래됐습니다. 11월 초 매물 22건 중 이보다 낮은 호가는 한 건도 없었는데요. 잘 산 걸까요, 그냥 저층이라 낮은 걸까요?
DMC아트포레자이 33평이 12억 9,500만원에 팔렸습니다. 3층 물건이에요.
계약은 2026년 11월 4일입니다. 신고를 거쳐 11월 6일에 공개됐어요.
직전 거래보다 12.6% 높은 값입니다. 그런데 신고가는 아니에요.
더 눈여겨볼 숫자가 있습니다. 11월 초 나온 33평 매물은 22건이에요. 이 거래보다 낮은 호가는 한 건도 없었습니다.
호가는 모두 14억 이상이었어요. 거래는 13억 아래에서 됐습니다. 이 간극이 이번 글의 주제입니다.
1. 신고가가 아닌 +12.6%
+12.6%는 크게 들립니다. 기준이 된 직전 거래를 보면 얘기가 달라져요.
직전 거래는 10월 13일 12층 11억 5,000만원입니다. 12층인데 앞뒤 거래보다 한참 낮았어요. 사정이 있는 거래였을 가능성이 있습니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-11-04 | 3층 | 12억 9,500만 |
| 2026-10-13 | 12층 | 11억 5,000만 |
| 2026-09-23 | 18층 | 14억 6,000만 |
| 2026-07-31 | 12층 | 14억 3,000만 |
| 2026-07-21 | 7층 | 13억 5,000만 |
| 2026-07-18 | 13층 | 13억 7,000만 |
| 2026-04-20 | 6층 | 13억 |
| 2026-04-17 | 4층 | 12억 9,000만 |
| 2026-01-23 | 11층 | 13억 3,000만 |
| 2025-10-19 | 18층 | 12억 |
| 2025-10-15 | 11층 | 12억 5,000만 |
2026년 중층 이상은 13억~14억대에서 거래됐어요. 최고가는 9월 18층 14억 6,000만원입니다.
이번 3층 거래는 그 아래입니다. 4월 4층 12억 9,000만원, 6층 13억원과 비슷한 자리예요. 저층 값으로 보면 자연스럽습니다.
그래서 이번 거래는 값이 오른 게 아니에요. 10월에 낮게 찍힌 값이 원래 자리로 돌아온 쪽에 가깝습니다.
1년 전과도 견줘 볼게요. 2025년 10월 15일 11층은 12억 5,000만원이었습니다. 분기평균으로는 1년 새 +15.4%예요. 층을 맞춘 비교가 아니라서 개별 거래로 보면 오름폭이 들쭉날쭉합니다.
2. 호가와 견줘 보면
11월 4일 12억 9,500만원 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울 아파트는 토지거래허가 대상이에요. 약정부터 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값은 계약 직전 매물과 맞붙었다고 봐야 해요.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| DMC아트포레자이 30평 | 107동 8층 남향 · 풀옵션, 입주가능 | 13억 7,000만 |
| DMC아트포레자이 33평 | 108동 고층 남향 · 마감재 업그레이드, 풀옵션 | 15억 |
| DMC아트포레자이 33평 | 103동 고층 남향 · 세안고, 조합원 풀옵션 | 17억 |
| 래미안베라힐즈 35평 | 210동 저층 남향 · 북한산 조망, 입주협의 | 14억 2,000만 |
| 래미안베라힐즈 35평 | 208동 17층 서남향 · 입주협의 | 15억 |
| 래미안베라힐즈 34평 | 201동 17층 서남향 · 녹번역 초역세권 | 16억 |
| 힐스테이트녹번 34평 | 107동 저층 남향 · 입구동, 시스템 에어컨 | 14억 |
| 힐스테이트녹번 34평 | 108동 20층 서남향 · 북한산 전망, 주인거주 | 15억 |
| 힐스테이트녹번 34평 | 108동 16층 남향 · 시티뷰, 에어컨 5대 | 17억 |
| DMC센트럴자이 34평 | 302동 1층 남향 · 리모델링, 주인거주 | 17억 5,000만 |
| DMC센트럴자이 34평 | 302동 20층 서남향 · 판상형 | 20억 |
| DMC센트럴자이 34평 | 301동 저층 남향 · 리모델링, 풀옵션 | 23억 |
당시 같은 단지 33평 호가는 15억과 17억이었어요. 둘 다 고층 남향입니다.
같은 단지 30평도 13억 7,000만원에 나와 있었습니다. 이번 거래는 33평을 그보다 낮게 산 거예요.
옆 단지 저층 매물도 14억대였습니다. 힐스테이트녹번 107동 저층이 14억이었어요. 래미안베라힐즈 210동 저층은 14억 2,000만원이었고요.
3층이라는 점을 감안해도 낮게 산 편입니다. 당시 호가 밴드보다 아래에서 체결됐어요.
11월 초 호가와 견줘 보면
| 항목 | 값 | 메모 |
|---|---|---|
| 이번 실거래 | 12억 9,500만 | 3층 · 계약일 2026-11-04 |
| 직전 실거래보다 낮은 호가 | 0건 / 22건 | 11월 초 수집 기준 |
| 호가 범위 | 14억~17억 | 33평 매물 22건 |
| 실입주 가능 매물 하단 | 14억 5,000만 | 102동 저층 남향 · 즉시입주 |
| KB시세(2026-10-26) | 13억 3,500만~14억 6,000만 | 평균 13억 9,000만 |
이 값에 다시 사기는 어렵다는 뜻이에요. 22건 중 이 거래보다 낮은 호가는 0건입니다.
하단 숫자도 그대로 읽으면 안 됩니다. 14억과 14억 3,000만원 매물은 세를 안고 있어요. 입주가 2027년 7~8월이라 바로 들어갈 수 없습니다.
바로 들어갈 수 있는 매물의 하단은 14억 5,000만원이에요. 102동 저층 남향 즉시입주 물건입니다.
고층 남향은 15억에 몰려 있어요. 층·향이 좋고 옵션 설명이 붙은 매물이 밴드 위쪽을 채웁니다. 최상단 17억은 103동 19층 남동향으로 세를 안은 물건이에요.
KB시세도 참고할 만합니다. KB부동산 2026년 10월 26일 기준 하한은 13억 3,500만원이에요. 이번 거래는 그 하한보다도 낮습니다.
3. 옆 단지와 평당가로 보면
총액보다 평당가로 보는 게 공정합니다. 평형이 조금씩 달라도 같은 잣대로 볼 수 있거든요.
| 항목 | DMC아트포레자이 | 래미안베라힐즈 | 힐스테이트녹번 | DMC센트럴자이 | DMCSK뷰 |
|---|---|---|---|---|---|
| 비교 평형 | 33평 | 33평 | 33평 | 33평 | 34평 |
| 평당가 | 4,140만 | 4,539만 | 4,666만 | 5,200만 | 4,405만 |
| 준공 | 2026년 | 2019년 | 2019년 | 2023년 | 2023년 |
| 세대수 | 672세대 | 1,305세대 | 952세대 | 1,256세대 | 753세대 |
DMC아트포레자이는 이 중 가장 새 아파트예요. 그런데 평당가는 가장 낮습니다.
래미안베라힐즈는 4,539만원, 힐스테이트녹번은 4,666만원이에요. 둘 다 2019년에 지어졌습니다.
자리만 보면 DMC아트포레자이 블록이 녹번 쪽보다 위로 평가됩니다. 그런데 값은 그 자리값 언저리에 머물러 있어요. 신축 웃돈이 아직 거의 얹히지 않은 상태입니다.
녹번 두 단지는 반대예요. 자리값 위에 꽤 많은 값이 얹혀 있습니다.
이유는 가능성으로만 짚을게요. 녹번 두 단지는 3호선 녹번역이 가깝습니다. DMC아트포레자이는 경의선 수색역이 가장 가까운 역이에요. 입주 첫해라 매물이 22건 쌓인 것도 값을 누를 수 있습니다.
DMC센트럴자이는 평당 5,200만원이에요. 같은 생활권 신축 중 가장 높은 값입니다. DMCSK뷰는 4,405만원이고요.
생활권 신축들의 평당가는 4,247만~5,200만원에 걸쳐 있어요. DMC아트포레자이 4,140만원은 그 범위 바로 아래입니다. 자리가 받쳐 주는 만큼 이 간격은 좁혀질 여지가 있어요.
11월 초 수집 기준으로 같은 예산의 옆 단지 매물도 볼게요. 래미안베라힐즈 211동 고층 남향이 14억 3,000만원이에요. 주인 거주로 2027년 2월 중순 입주 물건입니다.
힐스테이트녹번은 102동 고층 남동향 15억원이 즉시입주 매물이에요. DMC아트포레자이 고층 남향 15억과 같은 돈입니다.
15억 언저리에선 고르는 기준이 달라져요. 막 지은 집이냐, 3호선이 가까운 7년차냐의 선택입니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 14억 6,000만원 | 108동 중층 남향이라 채광이 무난하고, 올수리에 풀옵션까지 갖춰져 주인이 거주 중이라 입주 시점은 협의가 필요합니다. |
| 15억원 | 104동 고층 남향이라 전망이 시원하게 트여 있고, 에어컨 등 옵션이 두루 갖춰져 주인이 살고 있어 바로 집 상태를 확인하기 좋습니다. |
| 14억 5,000만원 | 101동 고층 남동향으로 아침 햇살이 들고 전망이 트여 있으나, 전세를 끼고 있어 당장 실입주는 어렵고 전세 만기에 맞춰야 합니다. |
| 15억원 | 103동 고층 남향이라 채광과 조망이 좋고, 식기세척기 등 옵션이 갖춰져 있어 곧바로 입주할 수 있습니다. |
| 15억원 | 101동 고층 남향이라 전망이 트이고 팬트리·드레스룸 공간이 넉넉해, 입주 시점은 협의로 조율할 수 있습니다. |
| 15억원 | 104동 고층 남향으로 햇살이 잘 들고 전망이 트여 있지만, 전세를 끼고 있어 지금 바로 들어가기는 어렵습니다. |
| 14억 5,000만원 | 102동 저층 남향 판상형이라 생활이 편하고, 풀옵션이 갖춰져 있어 바로 들어가 살 수 있습니다. |
| 15억원 | 108동 고층 남향이라 전망이 시원하고, 신축급으로 옵션을 두루 갖춰 입주 시점은 협의가 가능합니다. |
4. 이 거래를 어떻게 읽을까
이 거래가 단지에 주는 신호는 하나예요. 파는 쪽 호가가 실제 거래보다 앞서 있다는 겁니다.
호가는 모두 14억 이상이에요. 7월 이후 거래는 11억 5,000만~14억 6,000만원에 흩어져 있습니다. 중층 이상에서 14억대 거래가 이어져야 호가가 확인돼요.
실거주라면 즉시입주 매물을 중심으로 보세요. 세 안은 매물은 하단에 있지만 2027년 여름까지 못 들어갑니다.
투자라면 조건이 까다로워요. 토지거래허가구역이라 실거주 목적으로 사야 합니다. 세입자가 사는 집은 실거주 의무가 유예될 수 있지만, 주담대를 쓰면 6개월 안에 전입해야 해요.
5. 배경: 자리와 시장 흐름
입지
단지는 은평구 수색동에 있어요. 수색동은 은평구에서 값이 가장 높은 생활권입니다.
가장 가까운 역은 경의선 수색역이에요. 동에 따라 도보 7~9분입니다. 디지털미디어시티역(경의선·공항철도)은 도보 14분쯤이에요.
배정 초등학교는 서울수색초등학교입니다. 도보 4분 거리예요.
중학교는 약점이에요. 증산중은 구 18개교 중 17위, 상신중은 15위입니다. 고등학교는 숭실고가 18개교 중 6위, 상암고가 9개교 중 4위예요.
주차는 세대당 1.3대로 양호한 편이에요. 지하주차장이 엘리베이터와 바로 이어집니다.
관련 보도에 따르면 단지 옆 수색8구역이 착공을 앞두고 있어요. 수색역세권 개발과 삼표 부지 복합개발도 추진 중입니다. 상권이 채워지면 자리값이 더 올라갈 여지가 있어요.
시장 흐름
우리 실거래 데이터 기준으로 볼게요. 은평구는 3개월 -0.3%, 6개월 +0.3%로 제자리였어요. 서울은 3개월 +4.1%, 6개월 +8.0%입니다.
이 단지는 6개월 기준으로 구와 서울을 모두 웃돌았어요. 다만 이번 거래의 +12.6%가 크게 들어간 숫자입니다.
분기평균으로 보면 6개월 +4.0%예요. 래미안베라힐즈 +3.1%, 힐스테이트녹번 +4.7%와 비슷합니다. 옆 단지들과 같이 움직였다고 보는 게 맞아요.
관련 지표에 따르면 은평구는 11월 첫째 주 0.17% 올랐어요. 서울 전체는 상승폭이 3주 연속 줄었습니다. 우리 데이터로는 구 전체가 크게 오르는 흐름이 아직 안 보여요.
큰 흐름이 이 단지를 밀어 올리는 상황은 아닙니다. 쫓아가기보다 값을 골라 사는 구간이에요.