잠실엘스 33평 31억, KB 시세 하한 아래에서 나온 거래

잠실엘스 33평이 31억에 팔렸습니다. 10층 매물이에요.

계약일은 2026년 10월 16일입니다. 신고를 마치고 10월 31일에 공개됐어요.

이틀 앞선 10월 14일에는 13층이 33억에 거래됐습니다. 이번 거래는 그보다 6.1% 낮아요. KB 시세 하한보다도 아래에서 나왔습니다.

1. 31억 거래 뜯어보기

10월에는 같은 값 거래가 하나 더 있습니다. 10월 19일 8층도 31억이었어요.

한 건만 튄 값이 아닙니다. 일주일 사이 중저층 두 건이 같은 값에 맞춰졌어요.

층에 따라 값이 갈립니다. 18층 거래는 10월에도 33억대였어요. 10층 아래는 31억에 맞춰졌습니다.

중저층이 먼저 내려왔어요. 9월 5일 10층은 32억 9,000만이었습니다. 9월엔 17층이 36억까지 갔고요.

1년 전과도 견줘 볼게요. 2025년 11월에는 3층이 32억 5,000만, 16층이 34억이었습니다. 개별 거래로 보면 1년 전과 비슷하거나 조금 낮아요. 분기평균으로는 1년 +3.3%지만, 층이 섞인 평균이라 그대로 믿긴 어렵습니다.

공식 시세와도 견줘 볼게요. KB 하한은 111C 32억, 109A·B 31억 7,500만입니다. 한국부동산원 하한은 31억 5,000만이에요. 31억은 두 기관 하한 모두보다 아래입니다.

2. 계약 직전 매물로 복기

10월 19일 31억 실거래, 계약 직전 매물과 복기

잠실동은 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 약 3주가 걸려요. 그래서 실제 값을 맞춘 건 계약 직전, 9월 28일 무렵입니다.

아래 표는 10월 19일 8층 31억 거래 기준입니다. 같은 31억인 10월 16일 10층 거래도 비슷한 시기에 값을 맞췄을 가능성이 높아요.

당시 엘스 호가는 30억 6,000만~37억이었습니다. 31억은 그 밴드 맨 아래 바로 위예요. 하단은 162동 저층 서남향이었고, 8층은 그 바로 위에서 값이 맞춰졌습니다.

같은 시기 레이크팰리스 저층 올수리가 30억이었어요. 엘스 8층을 그와 비슷한 돈에 산 거래입니다. 당시 호가로 보면 잘 산 편이에요.

평당가로 놓아 본 31억의 자리

엘스 평균 시세는 32억 750만, 평당 9,719만원입니다. 31억은 평균 시세보다 아래라 평당가도 그 밑이에요.

리센츠와는 거리가 더 벌어졌습니다. 레이크팰리스와는 거리가 좁혀졌어요. 잠실르엘은 계약 직전 매물이 44억 9,000만~50억이라 예산이 다른 후보입니다.

3. 지금 매물로 보면

직전 실거래보다 낮은 호가가 많습니다. 그런데 저층을 빼면 9건으로 줄어요. 대부분은 싸게 나온 게 아니라 저층이라 낮은 겁니다.

하단 29억 5,000만은 세 건 모두 162동 저층이에요. 29억 8,000만과 29억 9,000만은 즉시입주로 올라왔습니다. 다만 세입자가 살고 있어 입주 일정은 확인이 필요해요. 157동 저층 30억은 2028년 8월까지 전세가 있어 실거주자에겐 맞지 않습니다.

눈여겨볼 건 154동 고층 남향이에요. 즉시입주 물건이 30억 5,000만에 올라와 있습니다. 이 호가에 거래가 붙으면 고층도 31억 아래로 내려옵니다.

138동 저층 33억 5,000만은 호가 밴드 상단입니다. 저층이지만 화이트 올수리에 한강 조망이 있어요. 이유가 있는 상단이라 저층이라고 깎아 볼 일은 아닙니다.

레이크팰리스는 고층 남향이 28억 9,000만이에요. 올림픽선수기자촌은 올수리 저층이 27억입니다. 예산을 낮추면 고를 수 있는 선택지가 있어요. 대신 학교 거리와 세대수는 엘스 쪽이 낫습니다.

4. 이 거래가 단지에 주는 신호

고층 거래는 아직 33억대에 남아 있어요. 이 값이 32억 아래로 내려오면 단지 전체가 내려앉는 신호로 보셔야 합니다. 그 전까지는 층별로 따로 판단하세요.

기다릴 신호는 송파구 하락이 멈추는 때입니다. 피할 조건은 수리·조망 없이 31억을 넘는 중저층이에요.

5. 배경: 단지와 입지

잠실엘스는 2008년 준공, 18년차 구축입니다. 5,678세대 대단지이고 33평이 4,042세대예요. 세대당 주차는 1.35대로 넉넉한 편입니다.

잠일초가 도보 3분, 0.2km예요. 중학교는 신천중과 잠신중 배정이 가능합니다. 잠실새내역(2호선)과 종합운동장역(9호선)을 걸어서 써요.

잠실동은 송파구 최상위 생활권입니다. 엘스 블록도 인근 대비 상위 입지예요. 학교, 역, 상권이 한 걸음 안에 모여 있습니다.

평당가는 블록 입지에 비해 낮게 매겨져 있어요. 구축이라 깎인 몫이 있다는 뜻입니다. 용적률이 275%라 재건축은 어렵고, 관련 보도에 따르면 리모델링·대수선을 검토 중이에요. 이 차이가 빨리 좁혀지긴 어렵습니다.

6. 거시: 구는 올랐는데 엘스는 쉬었다

우리 실거래 데이터 기준 송파구는 6개월 +8.5%입니다. 서울은 +8.0%예요. 엘스는 송파구 평균을 14.6%p 밑돌았습니다.

최근 흐름은 식는 쪽이에요. 관련 보도에 따르면 송파구는 8주 연속 내렸습니다. 기준금리는 연 3.00%, 고정형 주담대 금리는 연 5%를 넘었다고 해요. 엘스 매물이 1년 새 크게 늘었다는 보도도 있습니다.

대출 문도 좁습니다. 서울은 수도권이자 규제지역이라 25억 넘는 집은 주담대가 최대 2억이에요. 1주택 이상이 추가로 사면 주택구입 목적 대출이 막힙니다. 엘스를 살 수 있는 사람이 현금 여력 있는 실수요로 좁혀져요.

그래서 31억은 흐름을 거스른 값이 아닙니다. 식는 시장을 따라 중저층부터 내려온 값이에요. 살 사람에게는 고를 시간이 있는 시장입니다.