래미안개포루체하임 46평 38억, 이 평형 최고가 다시 썼다
9월 30일 계약된 19층 38억 거래가 10월 29일 공개됐습니다. 직전 거래보다 10.8% 높은 신고가인데, 계약 직전 같은 평형 호가는 이보다 높았습니다. 이 값은 어떻게 봐야 할까요?
래미안개포루체하임 46평이 38억에 팔렸습니다. 이 평형 최고가입니다.
계약은 9월 30일, 19층이었어요. 신고를 마치고 10월 29일 공개됐습니다.
직전 거래는 4월 28일 8층 34억 3,000만이었습니다. 이번 거래는 그보다 10.8% 높아요. 이 값이 어떤 의미인지 매물과 함께 따져 봤습니다.
1. 38억 거래, 무엇이 달랐나
먼저 층부터 봐야 합니다. 4월 거래 두 건은 8층과 23층이었어요. 8층은 34억 3,000만, 23층은 35억이었습니다.
10.8%는 8층 거래와 견준 숫자예요. 층 차이가 섞여 있습니다. 다만 4월 23층도 35억이었으니, 층만으로는 설명이 안 됩니다.
이전 최고가는 2025년 6월 14일 11층 37억 8,000만이었어요. 이번 19층 38억이 그 기록을 조금 넘었습니다.
이 평형은 거래가 드뭅니다. 아래 목록에 잡힌 2026년 거래는 세 건이에요. 한 건으로 흐름을 단정하긴 이릅니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-09-30 | 19층 | 38억 |
| 2026-04-28 | 8층 | 34억 3,000만 |
| 2026-04-25 | 23층 | 35억 |
| 2025-06-14 | 11층 | 37억 8,000만 |
| 2025-03-04 | 16층 | 35억 5,000만 |
| 2024-11-08 | 5층 | 34억 5,000만 |
분기 평균으로 보면 이 단지는 6개월 -7.4%로 찍힙니다. 2분기 거래가 34억~35억대였기 때문이에요. 개별 거래로 보면 2025년 6월 37억 8,000만에서 38억으로 올라 있습니다.
9월 30일 38억 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울 아파트는 토지거래허가 대상이라 허가에 3주쯤 걸립니다. 실제 값은 그보다 앞서 맞춰졌어요. 그래서 계약 직전인 9월 9일 매물과 견줬습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 래미안개포루체하임 40평 | 108동 고층 남향 · 풀옵션, 입주협의 | 35억 9,000만 |
| 래미안개포루체하임 46평 | 108동 저층 서남향 · 커뮤니티 연결 | 39억 |
| 래미안개포루체하임 46평 | 108동 저층 서남향 · 대청역 인접 | 42억 |
| 강남더샵포레스트 46평 | 204동 고층 남향 · 빠른 입주 가능 | 33억 |
| 강남더샵포레스트 46평 | 203동 고층 서남향 · 대모산 조망, 인테리어 | 34억 |
| 강남더샵포레스트 46평 | 206동 중층 남향 · 수목뷰, 입주일 협의 | 35억 |
| 수서한아름 46평 | 105동 고층 남향 | 32억 |
| 수서한아름 46평 | 101동 중층 남향 · 올수리 | 35억 |
| 수서한아름 46평 | 106동 13층 남향 · 올수리 | 40억 |
당시 잡힌 46평 매물은 108동 저층 두 건이었어요. 호가는 39억과 42억이었습니다.
이번 거래는 19층이 38억에 맞춰졌습니다. 저층 호가보다 낮은 값에 고층을 산 거예요. 당시 호가와 견주면 잘 산 편입니다.
같은 돈이면 다른 선택지도 있었어요. 강남더샵포레스트 46평은 33억~35억이었습니다. 수서한아름 46평은 32억~40억이었고요. 몇억을 더 얹고 이 단지를 고른 이유는 입지와 연차에서 나옵니다.
평당가로 보면 어디쯤인가
| 단지·평 | 평당가 | 계약 직전 매물 호가 |
|---|---|---|
| 대치롯데캐슬리베 44평 | 8,934만 | 35억~42억 |
| 청담래미안로이뷰 41평 | 8,878만 | 30억 9,000만~50억 |
| 래미안개포루체하임 46평 | 8,300만 | 39억~42억 |
| 수서한아름 46평 | 7,753만 | 32억~40억 |
| 타워팰리스3차 48평 | 7,343만 | 41억 9,000만~42억 |
| 포스코더샵 51평 | 7,269만 | 37억 9,000만~45억 |
| 강남더샵포레스트 46평 | 7,256만 | 33억~35억 |
평당가로 보면 이 단지는 가운데쯤입니다. 대치롯데캐슬리베·청담래미안로이뷰보다 조금 낮아요. 타워팰리스3차·포스코더샵보다는 조금 높습니다.
38억이면 대치롯데캐슬리베 44평 저층 호가대에 닿습니다. 타워팰리스3차 48평은 당시 42억 안팎이었어요. 평형이 달라 총액이 비슷해도 평당 값은 다릅니다.
2. 지금 매물로 보면
10월 29일 수집 기준 46평 매물은 17건입니다. 호가는 36억 5,000만~40억이에요.
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 기준 실거래 | 38억 (2026-09-30, 19층) |
| 호가 범위 | 36억 5,000만~40억 |
| 38억보다 낮은 매물 / 전체 | 5건 / 17건 |
| 그중 저층 빼면 | 4건 |
38억보다 낮은 매물이 다섯 건 있어요. 그중 저층은 한 건뿐입니다. 저층이라서 낮은 게 아니라는 얘기예요.
105동 고층 남향은 37억에 나와 있습니다. 소유자가 직접 내놓았고 즉시입주예요. 36억 5,000만 매물 세 건은 중층·저층입니다. 그중 두 건은 입주 일정 협의가 필요해요.
위쪽엔 39억~40억 매물이 몰려 있습니다. 108동 고층 남향 39억은 특올수리를 내세워요. 수리 같은 이유가 붙으면 상단 호가도 설명이 됩니다.
38억 거래는 지금 호가 밴드에서 중간 위쪽이에요. 신고가지만 매물 전체가 그 위에 있진 않습니다.
| 항목 | 래미안개포루체하임 | 강남더샵포레스트 | 수서한아름 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 8,300만 | 7,256만 | 7,753만 |
| 46평 매물 호가(10월 29일 수집) | 36억 5,000만~40억 | 32억 9,000만~35억 | 32억~40억 |
| 준공·세대수 | 2018년 · 850세대 | 2016년 · 400세대 | 1993년 · 498세대 |
| 가까운 역 | 대청(3호선) 약 0.4km | 수서(수인분당선) 약 0.9km | 수서(3호선) 약 0.3km |
| 배정초 | 서울일원초 약 0.3km | 서울왕북초 약 1.0km | 서울수서초 약 0.2km |
강남더샵포레스트는 연차가 비슷하고 예산이 몇억 낮은 후보입니다. 대신 역과 초등학교가 멀어요.
수서한아름은 33년차라 성격이 다른 선택지예요. 역과 학교는 가깝고, 재건축을 내세운 매물이 있습니다. 40억 매물은 2027년 8월 하순 입주라 바로 들어가 살 순 없어요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 39억 3,000만원 | 104동 고층 남동향이라 채광과 전망이 트여 있고, 가전·가구가 갖춰진 풀옵션이라 바로 입주할 수 있습니다. |
| 38억원 | 104동 고층 남향이라 해가 잘 들고, 가전·가구가 갖춰진 풀옵션이라 즉시 들어가 살 수 있습니다. |
| 36억 5,000만원최저가 | 105동 중간층 남향이라 채광이 무난하고, 입주일은 매도인과 협의해 조율할 수 있습니다. |
| 37억원 | 105동 고층 남향이라 햇빛이 잘 들고 전망도 트여 있어 바로 입주가 가능합니다. |
| 36억 5,000만원최저가허위 가능성 있음 | 108동 중간층 남서향으로 오후 햇살이 잘 들며, 지금 비워져 있어 즉시 들어갈 수 있습니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 38억원 | 108동 저층 남향이라 접근이 편하고, 입주 시점은 매도인과 협의해 맞출 수 있습니다. |
| 36억 8,000만원 | 108동 중간층 남서향으로 조용한 편이며, 입주일은 협의를 통해 정할 수 있습니다. |
| 36억 5,000만원최저가허위 가능성 있음 | 104동 저층 남동향이라 아침 햇살이 들어오고, 입주 시기는 매도인과 협의가 가능합니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
3. 결론: 이 38억을 어떻게 볼까
이 거래가 단지에 주는 신호는 하나입니다. 고층 46평이 38억에 실제로 팔린다는 것. 다음 거래가 이 값을 이어받는지 지켜보면 됩니다.
4. 배경: 단지와 입지
2018년 준공, 850세대, 8년차 준신축입니다. 주차는 세대당 1.53대예요. 강남 신축보다도 넉넉한 편입니다.
대청역(3호선)이 약 0.4km, 대모산입구역(수인분당선)이 약 0.66km예요. 서울일원초는 약 0.3km, 중동중은 약 0.1km입니다. 중산고도 약 0.4km 거리예요.
주변 블록과 비교하면 위쪽 입지입니다. 역과 학교가 모두 걸어서 닿기 때문이에요. 평당가는 그 입지보다 아래에 있어요. 입지 대비 덜 반영됐다고 볼 여지가 있습니다.
강남구에서 값이 가장 높은 압구정 생활권과는 거리가 있어요. 한강 조망이 없습니다. 시장이 그 차이를 값으로 매긴 결과예요.
인근 신축과도 견줘 볼 만합니다. 아크로삼성 40평은 평당 1억 4,750만이에요. 래미안대치하이스턴 43평은 평당 7,947만입니다. 아크로삼성과는 가격대가 다르고, 래미안대치하이스턴보다는 높게 매겨져 있어요.
5. 시장 흐름과 규제
우리 실거래 데이터 기준으로 강남구는 6개월 +6.5%입니다. 서울은 +7.4%예요. 이 단지는 강남구 평균을 4.3%p 웃돌았습니다.
최근 3개월은 강남구 +2.1%, 서울 +4.3%예요. 강남 오름세가 느려졌습니다.
관련 보도에 따르면 한국부동산원 주간 통계에서 강남구는 10월 22일 기준 0.31% 내렸습니다. 8월 세제 개편안 발표 뒤 하락으로 돌아섰다는 분석이에요. 한국은행은 10월 기준금리를 3.00%로 동결했다고 전해집니다.
시장은 식는데 이 거래는 위로 올라섰어요. 고층이고 당시 호가보다 아래였다는 근거는 있습니다. 그래도 혼자 앞서간 거래일 수 있으니 다음 거래를 보고 판단하세요.
대출 산정 기준인 KB시세는 46평 평균 35억이에요. 한국부동산원 시세는 평균 40억 5,000만입니다. 기관마다 산정 방식이 달라 차이가 큽니다.