개포한신 31평 37억 신고가, 남은 매물 13건 중 더 낮은 호가는 1건
이주가 진행 중인 개포한신 31평이 37억에 팔리며 최고가를 새로 썼습니다. 그런데 이 단지 값은 6개월 동안 강남구 흐름을 밑돌았어요. 이 37억은 당시 시장에서 어디쯤이었을까요?
개포한신 31평이 37억에 팔렸습니다. 이 평형의 최고가예요.
계약은 2026년 9월 4일, 5층이었습니다. 신고를 마치고 10월 8일에 막 공개됐어요.
직전 최고가보다 1.6% 올랐습니다. 크게 뛴 건 아니에요. 눈여겨볼 건 거래가 나온 시점입니다. 이 단지는 재건축 이주가 한창이거든요.
37억, 어떤 거래였나
최근 거래를 먼저 보세요. 표에 실은 거래만 놓고 이야기하겠습니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-09-04 | 5층 | 37억 |
| 2026-06-17 | 8층 | 36억 4,000만 |
| 2026-05-24 | 1층 | 31억 5,000만 |
| 2026-03-19 | 1층 | 34억 5,000만 |
| 2025-10-22 | 8층 | 35억 |
| 2025-03-21 | 9층 | 28억 |
| 2025-03-20 | 3층 | 31억 |
2025년 3월엔 28억~31억에 거래됐습니다. 1년 반 만에 37억까지 왔어요.
5월 24일 1층 31억 5,000만은 튀는 값입니다. 같은 1층이 3월엔 34억 5,000만이었거든요. 왜 낮게 팔렸는지는 데이터로 알 수 없습니다.
분기 평균으로 보면 6개월 새 -1.6%입니다. 그 1층 거래가 평균을 끌어내렸어요. 개별 거래로는 꾸준히 위로 가는 중입니다.
한 가지 더 있습니다. 37억은 KB시세 상한 36억보다 위예요. 한국부동산원 시세도 34억~36억입니다. 공식 시세가 실거래를 아직 못 따라온 상태입니다.
이 값, 시장에서 어디쯤이었나
9월 4일 37억 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울 아파트는 토지거래허가를 받아야 합니다. 그래서 값은 계약 약 3주 전에 정해져요. 그 무렵인 8월 14일 매물을 모았습니다.
개포한신 자체의 8월 14일 호가 기록은 없습니다. 비교 단지 매물만 보겠습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 삼성힐스테이트1단지 33평 | 105동 중층 남향, 내부 깔끔 | 34억 9,000만 |
| 삼성힐스테이트1단지 33평 | 108동 중층 남향, 전세 낀 매물·전실 확장 | 36억 |
| 삼성힐스테이트1단지 33평 | 112동 8층 남향, 확장·올수리·주인 거주 | 40억 |
| 삼성힐스테이트2단지 33평 | 204동 저층 남향, 내부 깔끔 | 34억 |
| 삼성힐스테이트2단지 33평 | 210동 저층 동향, 확장·정원 조망 | 35억 5,000만 |
| 삼성힐스테이트2단지 33평 | 209동 고층 남향, 무융자·입주 협의 | 40억 |
| 래미안대치팰리스 34평 | 106동 저층 남향, 전세 낀 매물·타워형 | 42억 5,000만 |
| 래미안대치팰리스 33평 | 105동 저층 남향, 올수리 | 44억 5,000만 |
| 래미안대치팰리스 35평 | 102동 저층 남향, 주인이 직접 내놓은 매물 | 50억 |
총액으로 보면 37억은 삼성힐스테이트 두 단지의 호가 한가운데입니다. 두 단지 모두 34억~40억에 걸쳐 있었어요. 40억 매물은 올수리이거나 고층 남향이었습니다.
래미안대치팰리스는 가장 낮은 호가도 42억 5,000만이었습니다. 그것도 전세를 낀 매물이었어요.
평당가로 보면 그림이 달라집니다. 개포한신은 평당 1억 2,488만이에요. 삼성힐스테이트는 1억 823만, 1억 774만입니다. 래미안대치팰리스는 1억 2,840만이고요.
총액은 삼성힐스테이트 중간쯤입니다. 평당가는 래미안대치팰리스 바로 아래예요. 41년 된 건물에 이 값이 붙은 이유는 하나입니다. 시장이 앞으로 지을 새 아파트 값을 미리 매기고 있어서예요.
남은 매물 13건과 견주면
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 기준 실거래 | 37억(2026-09-04, 5층) |
| 호가 범위 | 35억~42억 |
| 37억보다 낮은 매물 | 1건 / 13건 |
| 저층 빼고 37억보다 낮은 매물 | 1건 |
| KB시세(2026-09-28) | 34억 2,500만~36억, 평균 35억 |
| 한국부동산원 시세(2026-09-28) | 34억~36억, 평균 35억 |
37억보다 낮은 호가는 13건 중 1건입니다. 저층이라 낮은 것도 아니에요.
그 1건은 1동 고층 남향 35억입니다. 입주가 2031년 9월 하순으로 적혀 있어요. 6개월을 훨씬 넘겨 바로 들어갈 수 없는 매물입니다. 조건이 다른 매물들과 달라 따로 확인이 필요합니다.
나머지 호가는 39억에 몰려 있습니다. 37억은 그 아래에서 체결된 값이에요. 남은 매물과 비교하면 낮은 쪽에서 산 거래입니다.
호가가 갈리는 이유가 특이합니다. 저층 40억~42억 매물 설명엔 42평 신청이 적혀 있어요. 중층 39억 매물들은 84㎡ 배정이라고 적혀 있고요. 층이 아니라 신청한 새 아파트 평형이 값을 가르는 겁니다.
입주 칸에 '즉시입주'라고 적힌 매물이 많습니다. 그런데 설명엔 '이주중'이라고 돼 있어요. 입주 일정은 확인이 필요합니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 35억원최저가허위 가능성 있음 | 1동 남향 고층이라 채광과 전망이 트여 있으나, 전세를 끼고 있어 당장 실입주는 어렵고 재건축으로 입주 시점은 한참 뒤입니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 39억원 | 1동 남향 중층으로 채광이 괜찮고, 이주가 진행 중인 재건축 조합원 승계 건이라 속도가 붙어 있습니다. |
| 38억원 | 2동 남향 저층으로 강남 역세권에 재건축 속도가 빠른 단지의 조합원 지위를 승계받을 수 있습니다. |
| 39억원 | 1동 남향 중층이라 볕이 잘 들고, 이주가 한창 진행 중이라 사업 속도가 나는 편입니다. |
| 39억원 | 1동 남향 중층으로 관리처분인가까지 마쳐 사업이 안정 단계에 들어섰고, 현재 이주가 진행 중입니다. |
| 39억원 | 5동 남향 중층이라 채광이 양호하고, 이주가 진행되고 있어 재건축이 속도를 내고 있습니다. |
| 39억원 | 5동 남향 중층으로 볕이 잘 들며, 이주가 이어지고 있어 사업 진행이 순조롭습니다. |
| 39억원 | 1동 남향 중층이라 채광이 좋고, 관리처분인가를 받은 뒤 이주가 진행 중이라 실수요·투자 모두 무난합니다. |
같은 돈으로 볼 수 있는 다른 단지
| 항목 | 개포한신 31평 | 삼성힐스테이트1단지 33평 | 삼성힐스테이트2단지 33평 | 래미안대치팰리스 33평 |
|---|---|---|---|---|
| 평당가 | 1억 2,488만 | 1억 823만 | 1억 774만 | 1억 2,840만 |
| 준공 | 1985년(재건축 이주 중) | 2008년 | 2008년 | 2015년 |
| 세대수 | 620세대 | 1,144세대 | 926세대 | 1,608세대 |
| 가까운 역 | 매봉(3호선) 약 0.2km | 청담(7호선) 약 0.5km | 삼성중앙(9호선) 약 0.2km | — |
| 8월 14일 호가 | 기록 없음 | 34억 9,000만~40억 | 34억~40억 | 42억 5,000만~50억(33~35평) |
삼성힐스테이트는 지금 바로 살 수 있는 18년차 아파트입니다. 개포한신은 몇 년 뒤 받을 새 아파트예요. 같은 37억이라도 사는 물건이 다릅니다.
당장 살 집이 필요하면 삼성힐스테이트가 맞습니다. 새 아파트를 기다릴 수 있으면 개포한신을 봅니다. 이 경우 비교 상대는 래미안대치팰리스 같은 신축이에요.
값을 정하는 건 재건축 단계
매물 설명을 모으면 단계가 보입니다. 관리처분인가를 받았고, 이주가 진행 중이에요. 시공사는 DL(아크로)로 적혀 있습니다.
| 단계 | 상태 |
|---|---|
| 관리처분인가 | 완료(시점 미확인) |
| 이주 | 진행 중(2026.07~2026.10말 표기) |
| 철거·착공 | 예정(시점 미정) |
| 준공·입주 | 미정 |
관리처분 뒤에는 동·층·향이 거의 힘을 잃습니다. 지금 집에서 살 날이 사실상 끝났거든요. 새 아파트 동·호수는 대개 추첨으로 정해집니다.
대신 값의 뼈대가 바뀝니다. 매매가는 권리가액에 웃돈(피)을 얹은 값이에요. 실제로 드는 돈은 매매가에 분담금을 더한 금액입니다.
문제는 분담금이 공개돼 있지 않다는 점입니다. 비례율과 조합원 분양가도 마찬가지예요. 그래서 총비용은 아직 숫자로 못 냅니다.
그래도 천장은 그려 볼 수 있습니다. 같은 생활권 신축의 평당가는 1억 1,818만~1억 3,030만이에요. 래미안도곡카운티가 아래쪽, 청담자이가 위쪽입니다. 래미안대치팰리스는 1억 2,840만이고요.
개포한신 평당가 1억 2,488만은 이미 이 범위 안에 있습니다. 새 아파트 값이 상당 부분 먼저 반영됐다는 뜻이에요. 남은 여력은 분담금 크기에 달렸습니다.
땅의 조건은 좋습니다. 용적률이 145%로 낮고, 대지지분은 60.9㎡예요. 사업성 면에선 유리한 출발점입니다.
그래서 이 37억은
실거주라면 지금은 맞지 않습니다. 이주 중이라 들어가 살 집이 아니에요. 당장 살 곳이 필요하면 삼성힐스테이트가 현실적입니다.
투자라면 자금부터 보세요. 25억 넘는 집은 주담대가 최대 2억입니다. 1주택 이상이면 집 사는 용도의 주담대는 원칙적으로 막혀 있어요. 분담금까지 자기 돈으로 감당할 수 있어야 합니다.
기다릴 신호는 분담금 공개입니다. 피할 조건은 신청 평형 근거 없이 40억을 넘는 호가예요.
배경: 입지와 시장 흐름
입지
매봉역(3호선)이 약 0.2km 거리입니다. 도곡역(3호선·수인분당선)도 도보 11분이에요.
학교가 가깝습니다. 대치중이 도보 4분, 숙명여고가 도보 7분이에요. 숙명여고는 강남구 22개 고교 중 1위입니다. 배정 초등학교는 서울구룡초로, 약 0.7km 떨어져 있어요.
땅의 위치만 보면 삼성힐스테이트 쪽 블록이 더 위입니다. 개포한신은 그 입지보다 높은 값을 받고 있어요. 새 아파트 기대가 얹혀 있다는 뜻입니다.
강남구에서 가장 비싼 생활권은 압구정동입니다. 도곡동은 그보다 상당히 아래에 있어요. 한강과 거리가 있다는 차이가 큽니다. 완공되면 블록 안에서 위치가 올라갈 수는 있습니다. 생활권 차이가 좁혀질지는 지켜봐야 해요.
시장 흐름
우리 실거래 데이터로 보면 6개월 새 강남구는 6.5%, 서울은 7.4% 올랐습니다. 개포한신은 분기 평균 기준 -1.6%였어요. 구 평균보다 4.9%p, 서울보다 5.8%p 밑돌았습니다.
관련 보도에 따르면 분위기도 식고 있습니다. 한국부동산원 기준 강남구는 9월 셋째 주(21일)까지 7주 연속 약세였어요. 강남권엔 값을 낮춘 매물이 쌓이고 있다고 합니다.
그러니 37억은 시장이 밀어 올린 값이 아닙니다. 재건축이 한 단계 나아가며 생긴 움직임이에요. 시장 바람이 약한 만큼 서둘러 따라갈 이유도 약합니다. 분담금을 확인하고 움직여도 늦지 않아요.