한마을 54평 12억 4,000만 실거래, 계약 직전 매물로 복기했습니다

구로구 개봉동 한마을 54평이 12억 4,000만원에 팔렸습니다.

계약일은 2026년 10월 23일이고, 16층이에요. 10월 30일에 공개돼 막 시장에 알려졌습니다.

직전 실거래는 6월 1일 4층 10억 7,300만원이었어요. 이번 거래는 그보다 15.6% 높습니다. 이 한 건이 단지 값이 바뀌었다는 신호인지 따져 봤습니다.

1. 15.6%는 층이 다른 두 거래를 맞댄 값입니다

15.6%는 4층 거래와 16층 거래를 견준 숫자예요. 층이 다르면 값도 다릅니다. 고층 남향에는 저층보다 웃돈이 붙는 게 보통이에요.

그래서 고층 거래끼리 봐야 합니다. 5월에는 21층과 18층이, 4월에는 24층이 모두 11억에 팔렸어요. 이번 16층 12억 4,000만원은 그보다 1억 넘게 높습니다.

층을 맞춰 봐도 값이 오른 건 분명해요. 다만 오른 폭은 15.6%보다 작습니다.

1년 전과 견주면 차이가 더 벌어집니다. 2025년 10월 10일 22층 거래가 10억이었거든요. 분기 평균으로는 1년 상승률이 5.9%로 나와요. 개별 거래끼리 놓고 보면 오른 폭이 그보다 큽니다.

분기 평균은 그 분기에 팔린 집의 층에 따라 출렁입니다. 올해 7~9월에는 54평 거래가 없어서 평균값이 6월 수준에 멈춰 있어요.

공식 시세와도 견줘 봤습니다. 10월 26일 기준 KB시세는 11억 2,500만~12억 7,000만원이에요. 평균은 12억 1,500만원입니다.

같은 날 한국부동산원 시세는 11억~12억 5,000만원이에요. 평균은 11억 7,500만원입니다. 이번 거래는 두 기관 시세 모두에서 상단 가까이에 있어요.

10월 23일 12억 4,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역이에요. 약정을 하고 허가를 거쳐 본계약까지 가는 데 3주쯤 걸립니다. 그래서 이 거래의 값은 계약 직전인 10월 2일 무렵에 정해졌다고 봐야 해요.

그때 한마을 54평 매물은 세 건이었어요. 저층 비수리 한 건과 104동 수리 매물 두 건입니다.

16층 12억 4,000만원은 저층 11억 9,000만원보다 조금 위예요. 수리된 104동 매물 14억~15억보다는 한참 아래입니다.

층에 대한 웃돈은 붙이고, 수리에 대한 웃돈은 붙이지 않은 값이에요. 실내 상태는 신고 자료로는 알 수 없습니다. 그 점을 감안해도 당시 호가와 견줘 무리한 거래는 아니었어요.

같은 시점 온수힐스테이트 57평은 16억 7,000만원부터였어요. 평형은 비슷하지만 가격대가 다른 선택지입니다. 12억대 예산으로 고를 수 있는 후보는 아니었어요.

평당가로 놓고 보면

총액보다 평당가로 봐야 시장이 단지를 어떻게 보는지 드러납니다. 한마을 54평은 평당 2,405만원이에요.

세 단지 가운데 한마을의 평당가가 가장 낮아요. 평형이 커서 그런 면도 있습니다. 큰 평형은 평당가가 덜 붙는 게 보통이거든요.

6개월 흐름은 꽤 다릅니다. 분기 평균 기준으로 현대는 19.6%, 벽산베스트블루밍은 13.3% 올랐어요. 한마을은 3.0%였습니다.

옆 단지들이 먼저 오르고 한마을이 뒤따라 붙는 모양이에요. 12억 4,000만원은 그 흐름이 한마을 실거래로 처음 찍힌 값입니다.

총액으로 보면 12억대는 현대 44평 매물 밴드 안에 들어가요. 벽산베스트블루밍 44평 호가 12억 5,000만원과도 거의 같습니다. 같은 돈으로 평형이 한 단계 큰 집을 고르는 선택이에요.

2. 11월 1일 기준 매물과 견줘 보면

등록된 54평 매물은 5건이에요. 이번 실거래보다 낮은 호가는 그중 1건입니다.

낮은 1건은 저층이에요. 층 때문에 밴드 하단에 놓인 매물입니다. 11월 1일 매물로는 이번 거래 수준의 값에 고층을 사기 어려워요.

116동 중층·고층 두 건은 13억 5,000만원이에요. 수리 표기는 없습니다. 이번 실거래보다 1억 넘게 위라서, 그 차이가 어디서 나오는지 물어볼 만해요.

104동 두 건은 수리가 된 집이에요. 14억과 15억에는 수리값과 로얄동 평가가 얹혀 있습니다. 저층인데도 수리 덕에 값이 높은 경우예요. 저층이라는 이유만으로 깎아 볼 매물은 아닙니다.

다섯 건 모두 즉시입주예요. 실거주로 들어갈 집을 찾는다면 입주 일정 부담은 적습니다.

3. 판정: 12억대 중반까지는 설명이 되는 값

4. 배경: 단지와 자리, 그리고 시장

단지와 입지

1999년에 준공된 1,983세대 대단지예요. 27년 된 구축입니다. 주차는 세대당 1.26대로 양호한 편이에요.

개봉역(1호선)까지 약 0.2km예요. 배정 초등학교는 서울고원초로 도보 6분 거리입니다. 중학교는 고척중과 경인중에 배정될 수 있어요. 고척중은 구로구 14개 중학교 가운데 4위입니다.

블록 자리만 보면 비교 단지들보다 위에 있어요. 그런데 평당가는 셋 가운데 가장 낮습니다. 자리에 비해 값이 덜 매겨진 상태예요.

다만 구로구에서 가장 높은 생활권인 신도림동과는 차이가 상당합니다. 시장이 오랫동안 그렇게 값을 매겨 온 결과예요.

용적률이 335%라서 자체 재건축은 사업성이 크지 않습니다. 관련 보도에 따르면 개봉동 120-1번지 일대 재개발 신속통합기획이 2026년 4월 16일 확정됐어요. 주변 정비사업이 동네 값을 받쳐 줄 여지는 있습니다.

규제

서울 전역은 투기과열지구이자 조정대상지역이에요. 아파트는 토지거래허가구역이라 허가를 받고 실거주 목적으로 사야 합니다. 세입자가 이미 살고 있다면 임대차가 끝날 때까지 실거주가 미뤄질 수 있어요. 그래도 세를 끼고 계속 임대하는 투자 수요는 좁습니다.

15억 이하 주택이라 주담대는 최대 6억 구간이에요. 무주택자 LTV는 40%이고, 1주택 이상인 사람이 추가로 사면 0%입니다. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 해요.

시장 흐름

우리 실거래 데이터 기준으로 구로구는 6개월 동안 3.2%, 서울은 8.0% 올랐어요. 같은 기준으로 한마을은 구로구 평균보다 12.4%p 더 올랐습니다. 서울 평균과 견줘도 7.6%p 앞서요.

분기 평균으로는 한마을이 덜 오른 것처럼 보였어요. 10월 거래가 들어가면서 앞서 나간 겁니다. 이 차이는 거의 이번 한 건이 만들었어요.

관련 보도에 따르면 2026년 9월 은행 주담대 금리는 연 4.88%로 5개월 연속 올랐어요. 집을 사려는 사람의 자금 여력은 빠듯해지는 방향입니다.

이번 거래는 옆 단지들이 먼저 오른 흐름을 따라간 거래예요. 금리가 받쳐 주지 않는 만큼, 다음 고층 거래가 12억대를 지키는지가 확인 포인트입니다.