창신쌍용1단지 21평 8억 8,700만, 3층에서 나온 신고가

창신쌍용1단지 21평이 8억 8,700만원에 팔렸습니다. 이 평형 신고가예요. 층은 3층입니다.

계약은 2026년 10월 13일이었어요. 신고를 거쳐 11월 7일에 막 공개됐습니다.

직전 거래는 5월 30일 11층 8억원이었어요. 이번 값은 그보다 10.9% 높습니다. 저층이 고층보다 높게 팔렸다는 점도 다시 보게 되는 이유예요.

1. 이 거래, 뜯어보면

올해 들어 값은 계단처럼 올랐어요. 1월 14층 7억 1,700만원에서 시작했습니다. 5월에는 11층이 8억원에 팔렸고요.

1년 전 같은 3층은 6억 4,000만원이었어요. 분기 평균으로 본 1년 상승률은 17.8%입니다. 같은 층끼리 놓고 보면 오름폭이 그보다 커요. 분기 평균은 어떤 층이 거래됐는지에 따라 흔들리니 참고로만 보세요.

5월 30일 뒤로 10월 13일까지는 거래가 없었어요. 넉 달 넘게 쉬다 나온 첫 거래가 이 신고가입니다.

3층이 11층보다 높게 팔렸어요. 보통은 반대입니다. 이 집의 수리 상태는 신고 자료에 나오지 않아요. 다만 지금 나온 매물 8건이 모두 올수리 표기예요. 이 단지에선 층보다 수리 상태가 값을 더 가를 가능성이 있습니다.

공식 시세와도 견줘 볼게요. KB 시세(2026-11-02)는 7억 8,000만~8억 8,500만원이에요. 이번 거래는 그 상한을 살짝 넘었습니다. 한국부동산원 상한 8억 8,000만원도 넘었고요.

은행 대출 한도는 KB 시세로 잡혀요. 그래서 이 값에 사면 담보가치가 거래가보다 낮게 잡힐 수 있습니다.

1-1. 10월 13일 8억 8,700만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가 대상이에요. 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값이 실제로 정해진 건 9월 22일 무렵이에요.

당시 호가는 8억 8,000만~9억 2,000만원이었어요. 이번 거래는 그 밴드 아래쪽입니다.

가장 낮던 2층 서향 호가보다 조금 높았어요. 고층과 올수리 남향 9억 2,000만원 두 건보다는 아래였고요. 3층이라는 조건을 생각하면 당시 호가 흐름 안에서 무리 없이 산 거래예요.

평당가로 보면 위치가 더 분명해요. 이 단지 21평은 평당 4,238만원입니다. 창신쌍용2단지 22평은 평당 3,712만원이에요. 동아 24평은 평당 3,737만원이고요.

비교한 세 곳 중 평당가가 가장 높은 곳에서 나온 신고가예요. 시장은 이미 이 단지에 웃돈을 주고 있었습니다.

2. 지금 나온 매물로 다시 재 보면

직전 실거래보다 낮은 호가는 8건 중 2건이에요. 둘 다 2층입니다. 저층을 빼면 0건이에요. 싸게 살 길이 열린 게 아니라, 저층이라 호가가 낮은 겁니다.

실거주라면 한 번 더 걸러야 해요. 밴드 맨 아래 8억원은 전세를 낀 매물입니다. 세입자 만기가 2028년 5월이라 바로 들어갈 수 없어요.

6개월 안에 들어갈 수 있는 매물은 4건이에요. 그중 가장 낮은 호가는 8억 8,000만원입니다. 12월 입주 협의가 되는 2층 서향이에요. 실거주 기준 하단은 8억원이 아니라 8억 8,000만원입니다.

10월 거래가는 이 실입주 하단과 거의 붙어 있어요. 시장이 이 선을 받아들였다는 신호로 읽을 수 있습니다.

밴드 상단은 9억 2,000만원 11층 남향이에요. 로열층에 샷시까지 수리한 집입니다. 대신 2027년 9월까지 세입자가 살아요. 층과 수리가 값을 올리고, 입주 시점이 발목을 잡는 매물입니다.

3. 같은 돈이면 옆 단지는

평당가는 1단지가 가장 높아요. 역이 조금 더 가깝고 시장이 그 조건을 더 쳐 줬습니다.

창신쌍용2단지는 같은 블록에 있어요. 입지만 보면 두 단지는 같은 자리입니다. 1단지는 입지 위에 웃돈이 얹혀 있어요. 2단지는 입지보다 아래 값에 있고요.

그래서 생기는 장면이 있어요. 2단지 22평 11층 남향 공실이 8억 6,000만원입니다. 1단지 실입주 하단 8억 8,000만원보다 호가가 낮아요. 평형이 한 평 크고 층·향도 나은 쪽이요.

1단지 웃돈을 얼마까지 낼지가 판단의 핵심이에요. 역 거리 차이를 크게 느끼지 않는다면 2단지가 먼저 볼 후보입니다.

동아는 48세대 소단지예요. 6개월 변화가 0.0%로 멈춰 있습니다. 입지 블록은 더 위로 평가받지만 단지값은 그 입지에 한참 못 미쳐요. 매물도 모두 저층 남서향이라 조건 비교가 쉽지 않습니다.

4. 혼자 오른 걸까

아니에요. 창신쌍용2단지는 6개월 13.1% 올랐습니다. 비교 단지 평균은 6.5%예요. 이 단지는 그 평균과 거의 같이 움직였습니다.

동네 같은 가격대가 함께 올라간 키맞추기에 가까워요. 이 단지만의 특별한 사건이 값을 끌어올린 건 아닙니다.

서울 전체와 견주면 조금 앞서 있어요. 우리 실거래 데이터 기준 종로구는 6개월 +4.7%, 서울은 +8.0%입니다. 이 단지는 구 평균을 6.2%p, 서울 평균을 2.9%p 웃돌았어요.

역풍도 있습니다. 관련 보도에 따르면 기준금리는 2026년 8월 3.00%로 올랐어요. 10월엔 고정형 주담대 평균 금리가 5%를 넘었고요.

규제도 빡빡해요. 서울 전역은 규제지역이라 무주택자 LTV는 40%입니다. 15억 이하 주택도 대출은 최대 6억원이에요. 1주택자가 한 채 더 사면 주택구입 목적 주담대가 막힙니다.

서울 아파트는 토지거래허가 대상이라 실거주 목적 매수가 원칙이에요. 세입자가 이미 살고 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다. 투자 수요가 들어올 문은 좁아요.

4-1. 재건축은 아직 출발선

1992년 준공이라 재건축 연한은 넘겼어요. 언론 보도 기준으로 단지는 안전진단 준비 단계입니다.

용적률은 239%이고 상한은 250%예요. 늘릴 여지가 크지 않아 사업성은 약점입니다. 21평 대지지분은 30.76㎡(약 9.3평)이에요.

제도는 순풍이에요. 보도에 따르면 30년 넘은 단지는 진단 없이 재건축 절차를 시작할 수 있게 완화됐습니다. 주변에선 창신1구역3지구가 2026년 11월 5일 통합심의를 통과했어요.

그래도 사업은 시작 전이에요. 지금 값은 미래 신축이 아니라 지금 집의 값입니다. 층·향·수리가 여전히 값을 가릅니다.

5. 그래서 이 거래는

기다릴 신호는 다음 거래예요. 중·고층에서 8억 8,000만원 이상이 이어지면 이번 값이 새 기준으로 굳습니다.

피할 조건도 분명해요. 수리도 입주 시점도 내세울 게 없는데 9억원을 넘는 매물입니다.