창동주공3단지 25평 6억 8,000만, 직전 거래보다 1억 넘게 낮았다

도봉구 창동주공3단지 25평이 6억 8,000만원에 팔렸습니다. 계약은 2026년 8월 21일, 신고가 끝나 2026년 9월 12일에 공개됐어요.

직전 거래는 7억 9,500만원이었습니다. 한 달 만에 1억 1,500만원이 빠진 셈이죠.

그런데 같은 시점 이 단지 호가는 8억원대에서 시작했습니다. 값이 꺾인 게 아니라, 다른 이야기가 숨어 있어요.

1. 이 거래, 무엇이 달랐나

답은 층입니다. 이번 거래는 3층, 직전 거래는 12층이었어요.

창동주공3단지 25평은 대부분 복도식입니다. 같은 평형이라도 저층과 고층이 확연히 갈려요.

표를 세로로 읽어 보세요. 9층 이상은 7억 4,500만~7억 9,500만원에 붙습니다.

2~4층은 6억 8,000만~7억 2,000만원이에요. 저층끼리 놓고 보면 이번 값이 특별히 낮지 않습니다.

1년 전 같은 3층 거래는 6억 500만원이었어요. 같은 층끼리 견주면 1년 새 올랐습니다.

가격 합의 직전 매물과 복기 — 8억원대 호가 사이에서 6억 8,000만원

서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 값이 실제로 합의된 건 2026년 7월 말이에요.

당시 이 단지 25평 호가는 8억 3,000만원부터였습니다. 작은 22평 매물도 7억 5,000만원을 불렀어요.

그 틈에서 6억 8,000만원에 성사됐습니다. 호가 밴드보다 확실히 낮은 값에 매수한 거래예요.

같은 예산으로 갈 곳도 마땅치 않았습니다. 대상타운현대 24평이 7억 5,000만원, 동아청솔은 8억원부터였거든요.

즉 이 돈으로는 대안 단지에서도 손이 닿지 않았습니다. 저층을 감수하고 값을 낮춘 선택이었어요.

2. 그래서 이 값은 어느 급인가

급은 총액이 아니라 평당가로 봅니다. 창동주공3단지 25평 평당가는 3,200만원이에요.

체급이 한 단계 아래인 창동주공2단지 21평은 2,631만원입니다. 대상보다 17% 낮은 자리죠.

이번 거래는 단지 평균 대비 눌린 값입니다. 평당으로 환산하면 하급 단지 상단에 가까운 위치예요.

바꿔 말하면 상급 진입이 아니라 저층 할인 거래입니다. 단지 시세를 끌어내린 신호로 보긴 어려워요.

3. 지금 나와 있는 매물은 어떤가

현재 이 단지 25평 매물은 6건입니다. 8억원부터 10억 5,000만원까지 벌어져 있어요.

밴드가 벌어지는 이유는 층과 입주 조건입니다. 8억원 두 건은 탑층과 1층이고, 둘 다 세 안고예요.

세입자 만기는 2027년 5월과 8월입니다. 지금 사도 당장 들어가 살 수 없어요.

바로 입주가 되는 건 9억 5,000만원과 10억 5,000만원 두 건입니다. 실거주 수요의 실질 하단은 8억원이 아니라 9억원대예요.

옆 단지와 붙여 보면

평당가는 동아청솔이 가장 높습니다. 시장이 지금 더 좋은 단지로 인정하는 쪽이에요.

대신 1년 변화는 창동주공3단지가 앞섭니다. 분기평균 기준 30.2%로, 유사군보다 8.8%p 더 올랐어요.

다만 이 변화율은 분기평균입니다. 그 분기에 어떤 층이 거래됐느냐로 크게 튈 수 있어요.

4. 단지와 입지, 그리고 재건축

1990년 준공, 2,856세대 대단지입니다. 32개 동이고 25평은 373세대예요.

용적률은 175%로 낮은 편입니다. 3종일반주거지역이라 법정 상한은 250%예요.

약점도 분명합니다. 세대당 주차가 0.53대로 부족하고, 지하주차장이 없어요.

입지는 창동역(4호선) 도보권입니다. 배정초는 서울창일초등학교, 걸어서 6분이에요.

중학교는 창일중이 도보 4분입니다. 도봉구 13곳 중 5위, 창동고는 9곳 중 4위예요.

블록 서열로 보면 창동은 도봉구 상위 생활권입니다. 역세권에 학교가 붙어 있는 구조가 그 서열을 만들어요.

다만 평당가는 같은 창동권 동아청솔보다 낮습니다. 36년차 구축이라는 할인이 얹혀 있는 상태예요.

그 할인이 재건축으로 다시 매겨질 여지가 남아 있습니다. 지금 어디까지 와 있는지 보시죠.

정비계획 입안 단계입니다. 갈 길이 많이 남았어요.

이 단계에선 동·층·향이 여전히 값을 가릅니다. 앞으로 살아야 할 기간이 길고, 사업이 늦어지면 그냥 아파트로 돌아가니까요.

이번 거래가 저층이라 눌린 것도 같은 이유입니다. 감정평가 전까지는 층 프리미엄이 그대로 작동해요.

5. 큰 흐름 위에 놓아 보면

우리 실거래 데이터 기준 도봉구는 3개월 +1.9%입니다. 서울 전체는 +4.1%예요.

구는 서울 평균보다 느립니다. 그런데 이 단지는 6개월 13.6%로 유사군을 크게 앞섰어요.

시장 순풍이 아니라 단지 고유의 움직임입니다. 재건축 입안 제안이 있었던 시기와 겹쳐요.

배경도 있습니다. 대출 규제로 9억원 이하 중저가 대단지에 수요가 몰렸다는 분석이 나와요.

정책 방향은 대출을 조이는 쪽입니다. 수도권·규제지역 주담대는 만기 30년 제한에 스트레스 DSR도 단계가 올라갔어요.

무주택자가 규제지역에서 받는 LTV는 40%입니다. 1주택 이상이 서울에 추가로 사면 원칙적으로 0%예요.

이 구도가 9억원 이하 구간의 힘을 지탱합니다. 다만 값이 9억원을 넘어가면 그 이점도 옅어져요.

6. 정리

이번 6억 8,000만원은 하락 신호가 아닙니다. 저층이 호가 밴드 아래에서 소화된 한 건이에요.

같은 3층끼리 1년을 견주면 값은 올라 있습니다. 단지 흐름은 위를 보고 있어요.

지금 들어간다면 층과 입주 조건을 먼저 정하세요. 8억원대는 세 안고, 즉시 입주는 9억 5,000만원부터입니다.

9억원을 넘겨 담을 생각이라면 동아청솔도 같이 보세요. 그 구간에선 평당가가 더 높은 단지와 직접 경쟁합니다.