중계그린 24평 8억 3,000만 신고가, 이 값은 어디쯤일까
4층인데 8억 3,000만원. 중계그린 24평 신고가가 막 공개됐습니다. 남은 매물 4건 중 3건이 이보다 낮은데, 실거주자에겐 얘기가 다릅니다.
중계그린 24평이 8억 3,000만원에 팔렸습니다. 이 평형 신고가예요.
계약일은 2026년 10월 10일, 층은 4층입니다. 거래가 공개된 건 10월 30일이에요.
직전 거래는 10월 3일 10층 7억 9,000만원이었습니다. 한 주 만에 5.1% 높은 값이 나왔어요. 그것도 더 낮은 층에서요.
이 값이 제값인지 따져 봤습니다. 남은 매물과 옆 단지 매물을 같이 놓고요.
1. 이 거래, 혼자 튄 걸까
| 계약일 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 2026-10-10 | 4층 | 8억 3,000만 | 신고가 · 2026-10-30 공개 |
| 2026-10-03 | 10층 | 7억 9,000만 | 직전 거래 |
| 2026-09-08 | 1층 | 7억 5,000만 | - |
| 2026-08-24 | 6층 | 7억 2,500만 | - |
| 2026-03-17 | 7층 | 7억 2,000만 | - |
| 2026-03-14 | 10층 | 6억 9,500만 | - |
| 2025-12-06 | 13층 | 6억 4,500만 | - |
| 2025-11-22 | 14층 | 6억 5,900만 | 1년 전 같은 시기 |
8월부터 네 건이 차례로 올랐습니다. 층이 낮다고 값이 꺾이지도 않았어요. 1층이 7억 5,000만, 4층이 8억 3,000만입니다.
그래서 한 건만 튄 거래로 보긴 어렵습니다. 다만 석 달에 네 건이라 표본은 적어요.
4층이 10층보다 높은 이유는 거래 기록만으론 알 수 없습니다. 수리 상태나 동 위치 차이일 수 있어요.
1년 전 같은 시기엔 14층이 6억 5,900만원이었습니다. 이번엔 4층이 8억 3,000만원이에요. 층을 감안하면 개별 거래 기준 오름폭은 더 크게 느껴집니다.
분기 평균으로 보면 6개월 변화가 0.0%로 나옵니다. 3분기 거래가 평균에 반영되지 않은 숫자예요. 이 단지는 개별 거래로 보는 게 맞습니다.
공식 시세와도 견줘 봤습니다. KB부동산 10월 26일 기준 상한가는 8억 4,000만원이에요. 한국부동산원 상한가는 8억 1,000만원입니다.
이번 거래는 두 기관 시세의 위쪽 끝에 걸려 있습니다. 은행 대출 한도는 KB시세로 잡혀요. KB 평균가는 7억 6,500만원이라 거래가와 차이가 있습니다.
2. 당시 매물과 견줘 보면
10월 10일 8억 3,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
계약일은 10월 10일이지만 값은 그보다 먼저 정해졌습니다. 서울 아파트는 토지거래허가를 거쳐 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 9월 19일 시점 매물과 견주는 게 맞습니다.
그 시점 중계그린 24평 호가는 우리 스냅샷에 없습니다. 그래서 같은 단지 안에서 싸게 산 건지는 말하기 어려워요. 대신 주변 단지 매물은 남아 있습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 비선 23평 | 504동 12층 서향 · 내부수리 · 전망 (같은 조건 3건) | 6억 9,000만 |
| 상계중앙하이츠2차 25평 | 206동 1층 남향 · 특올수리 · 주인 거주 | 7억 3,000만 |
| 상계중앙하이츠2차 25평 | 206동 4층 동향 · 주인 거주 · 정상입주 | 7억 8,000만 |
| 상계중앙하이츠2차 25평 | 202동 12층 남향 · 올수리 · 정상입주 | 8억 |
| 상계중앙하이츠1차 24평 | 101동 고층 동남향 · 샷시 포함 올수리 · 전망 (같은 조건 2건) | 7억 8,000만 |
| 중계주공10단지 23평 | 1001동 5층 남향 · 세안고 · 트인 전망 | 8억 |
| 중계주공10단지 23평 | 1003동 2층 남향 · 샷시 포함 예전 올수리 · 주인 거주 | 8억 6,000만 |
| 중계주공10단지 23평 | 1001동 저층 남향 · 수리 | 8억 8,000만 |
| 중계무지개 21평 | 212동 1층 동향 · 정상입주 | 6억 7,000만 |
| 중계무지개 21평 | 202동 6층 남향 · 세안고 · 2028년 3월 입주 협의 | 7억 |
| 중계무지개 25평 | 201동 10층 남향 · 올수리 · 입주 가능 | 8억 5,000만 |
이 돈으로 무엇을 살 수 있었는지가 보입니다. 중계주공10단지 23평은 8억~8억 8,000만원에 나와 있었어요. 8억 3,000만은 그 범위의 아래쪽입니다.
중계무지개 25평 10층 올수리는 8억 5,000만원이었어요. 상계중앙하이츠2차 25평 12층은 8억원이었고요. 비선 23평은 6억 9,000만원에 몰려 있었습니다.
평당가로 보면 위치가 더 또렷합니다. 중계그린 24평 시세는 평당 3,365만원이에요. 중계주공10단지 23평은 3,204만원, 삼호4차 24평은 3,523만원입니다.
중계그린은 이 두 단지 사이에 있습니다. 8억 3,000만은 평균 시세보다 위쪽 거래예요. 평당가로 치면 삼호4차 쪽으로 한 걸음 다가선 값입니다.
그래도 같은 시점 주변 매물 범위를 벗어나진 않았습니다. 역까지 약 0.1km, 바로 옆 초등학교라는 조건도 있어요. 무리하게 높이 산 거래로 보긴 어렵습니다.
남은 매물 4건, 실거주자에겐 하단이 다르다
2026년 10월 말 수집 기준 24평 매물은 4건입니다. 이번 거래와 나란히 놓아 봤어요.
| 호가 | 동·층·향·컨디션 | 입주 | 직전 실거래 대비 |
|---|---|---|---|
| 8억 | 119동 2층 남향 · 올수리 | 세안고(20281008) | 낮음 |
| 8억 1,000만 | 120동 4층 남향 · 올수리 · 세입자 거주 | 세안고(20280911) | 낮음 |
| 8억 2,000만 | 120동 15층(탑층) 남향 · 올수리 · 세입자 거주 | 세안고(2027년 06월 중순) | 낮음 |
| 8억 8,000만 | 119동 고층 남향 · 확장·올수리 | 즉시입주 | 높음 |
| 직전 실거래보다 낮은 매물 | 3건 / 4건 | 저층 빼면 1건 | - |
3건이 이번 거래보다 낮습니다. 그런데 셋 다 세입자가 있는 매물이에요.
입주 가능일은 2027년 6월 중순부터 2028년 10월까지입니다. 모두 6개월 넘게 남아 바로 들어가 살 수 없어요.
저층을 빼면 낮은 매물은 15층 탑층 1건입니다. 이 집도 세입자가 2027년 6월까지 살아요.
바로 입주할 수 있는 건 8억 8,000만원 한 건입니다. 고층에 확장·올수리라 호가 범위 위쪽에 있어요. 실거주자에게 실질 하단은 8억이 아니라 8억 8,000만원입니다.
세입자 낀 매물도 살 수는 있습니다. 서울 아파트는 토지거래허가구역이라 실거주 목적 매수가 원칙이에요. 다만 임차인이 이미 살고 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다.
문제는 대출입니다. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 해요. 세입자가 2028년까지 사는 집과는 일정이 맞지 않습니다.
옆 단지와 견주면
비교 단지는 상계주공4단지와 비선입니다. 셋 중 평당가는 중계그린이 가장 높아요. 역과 학교가 가장 가까운 자리를 시장이 그렇게 값 매긴 결과예요.
| 항목 | 중계그린 24평 | 상계주공4단지 24평 | 비선 23평 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 3,365만원 | 3,126만원 | 2,891만원 |
| 세대수 · 준공 | 3,481세대 · 1990년 | 2,136세대 · 1988년 | 700세대 · 1999년 |
| 가까운 역 | 중계(7호선) 약 0.1km | 노원(7호선) 약 0.5km | 화랑대(6호선) 약 0.7km |
| 배정 초등학교 | 서울중원초 약 0.1km | 서울상수초 약 0.2km | 서울태랑초 약 0.3km |
| 즉시입주 매물(10월 말) | 8억 8,000만 · 119동 고층 · 확장·올수리 | 7억 8,000만 · 405동 4층 · 올수리 | 6억 8,000만 · 507동 4층 · 올수리+샤시 · 주인 거주 |
상계주공4단지와 비선은 예산이 다른 후보입니다. 즉시입주 매물 기준으로 각각 7억 8,000만, 6억 8,000만원이에요. 중계그린보다 낮은 예산으로 바로 들어갈 수 있습니다.
같은 단지 안에서도 값은 갈립니다. 상계주공4단지 405동은 4층 즉시입주가 7억 8,000만원이에요. 같은 동 13층은 세입자가 있어 8억원입니다.
두 단지는 6개월 새 각각 18.7%, 18.0% 올랐습니다. 분기 평균이라 거래된 층에 따라 튈 수 있어요. 그래도 이 가격대 노원 단지가 함께 오르고 있다는 신호입니다.
중계그린 혼자 튄 게 아닙니다. 주변이 같이 오르는 흐름에 재건축 진행이 얹혔어요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 8억원최저가 | 남향 저층이라 채광이 무난하고 전체 올수리로 내부는 깔끔하지만, 전세를 끼고 있어 당장 실입주는 어렵습니다. |
| 8억 8,000만원 | 남향 고층이라 햇빛과 전망이 트여 있고 확장에 올수리까지 돼 바로 들어가 살 수 있습니다. |
| 8억 1,000만원 | 남향 저층에 올수리로 내부 상태는 좋지만, 세입자가 살고 있어 전세를 안고 사야 하므로 즉시 실입주는 어렵습니다. |
| 8억 2,000만원 | 남향 탑층으로 올수리돼 깨끗하지만, 27년 6월까지 전세 세입자가 살 예정이라 그때까지는 실입주가 어렵습니다. |
3. 그래서 이 거래는
이 거래가 단지에 주는 신호는 하나입니다. 24평 거래선이 8억 초반으로 올라섰다는 거예요.
투자 관점은 조건이 까다롭습니다. 서울은 유주택자가 집을 더 사면 주담대가 원칙적으로 막혀 있어요. 무주택자도 LTV가 40%라 자기 돈이 많이 듭니다.
기다릴 신호는 조합설립 인가입니다. 2027년 10월로 예상되지만 확정된 일정은 아니에요.
4. 배경: 재건축 · 입지 · 시장
재건축은 어디까지 왔나
용적률은 191%입니다. 200% 이하라 재건축 사업성에 유리한 편이에요. 24평 대지지분은 38.13㎡(약 11.5평)입니다.
관련 보도에 따르면 계획안은 용적률 359.9%, 최고 49층입니다. 총 4,432세대로 지금보다 1,000세대 가까이 늘어나요.
| 단계 | 상태 | 비고 |
|---|---|---|
| 안전진단 | 완료(2023.10) | 정밀안전진단 E등급(42.74점) |
| 신속통합기획 | 자문방식 접수(2024.11) | 2026.08 서울시 현장 자문회의 |
| 정비구역 지정 | 확인 필요 | 2025.05 지정 추정과 2025.12 도시관리계획 결정 보도가 엇갈림 |
| 추진위원회 승인 | 완료(2026.05) | 2026년 5월 20일 승인 |
| 조합설립 인가 | 예정(2027.10 예상) | 2026년 6월 법정 동의율 70% 충족 보도 |
| 사업시행인가 | 예정(2029.04 예상) | 확정 아님 |
| 관리처분인가 | 예정(2030.08 예상) | 확정 아님 |
| 이주·철거 | 예정(2031.09 예상) | 철거 신고 기준 |
| 착공·분양 | 예정(2034.07 예상) | 확정 아님 |
| 준공 | 예정(2036.07 예상) | 확정 아님 |
지금은 조합설립 인가를 기다리는 단계예요. 이 단계에선 동·층·향이 값에 그대로 작동합니다. 이주까지 남은 시간이 길어 사는 동안의 만족이 크거든요.
4층 신고가와 15층 탑층 호가가 나란히 있는 것도 그래서입니다. 사업이 감정평가 쪽으로 가면 이 차이는 줄어들 수 있어요.
입지: 노원 안에서 상위 자리
중계역(7호선)이 약 0.1km입니다. 배정 초등학교 서울중원초도 약 0.1km예요.
배정 가능 중학교엔 구 2위 상명중이 있습니다. 고등학교는 구 1위 대진여고가 도보 6분이에요. 관련 보도에 따르면 은행사거리 학원가와도 가깝습니다.
중계동은 노원구 최상위 생활권이에요. 이 블록도 주변보다 상위 입지입니다.
평당가는 블록 입지값보다 조금 위에 있습니다. 재건축 기대가 이미 얹혀 있다는 뜻이에요. 사업이 늦어지면 이 몫이 먼저 흔들릴 수 있습니다.
큰 흐름: 노원 안에선 앞서고, 서울엔 못 미치고
우리 실거래 데이터로 보면 노원구는 6개월 +2.3%입니다. 서울은 +8.0%예요.
중계그린은 구 평균보다 2.8%p 높았습니다. 서울 평균보다는 2.9%p 낮았어요. 노원 안에선 앞서고, 서울 전체로는 뒤따르는 중입니다.
관련 보도에 따르면 노원구는 10월 KB 기준 서울 자치구 중 상승률이 가장 높았습니다. 기준금리는 7월 연 2.75%로 올랐어요. 11월 추가 인상 가능성도 거론됩니다.
정부는 재건축 용적률을 법정 상한의 1.2배까지 올리는 법 개정을 추진하고 있습니다. 재건축 초과이익 환수제는 그대로라는 지적도 함께 나와요.
금리는 역풍, 재건축 완화는 순풍입니다. 이번 거래는 순풍을 탄 재평가에 가까워요. 다만 대출 부담이 오름 속도를 늦출 수 있습니다.
8억 3,000만은 주변 시세 범위 안에서 나온 값입니다. 남은 숙제는 바로 들어갈 집이 한 채뿐이라는 거예요. 입주 시점과 대출 여부부터 정하고 매물을 보세요.