올림픽파크포레온 18평 18억, 싸게 산 걸까

올림픽파크포레온 18평이 18억에 팔렸습니다. 320동 17층 거래예요.

계약일은 2026년 7월 15일이에요. 신고 절차가 끝나 10월 31일에 공개됐습니다.

주목할 숫자가 하나 더 있습니다. 10월 31일 기준 매물 30건 중 18억보다 낮은 호가는 한 건도 없어요. 18억이 이 평형의 바닥이 된 건지 들여다봤습니다.

1. 이 거래, 어떤 거래였나

직전 거래는 6월 6일 9층 17억 9,000만원이었어요. 이번 18억은 거기서 0.6% 오른 값입니다. 신고가는 아니에요. 5월 23일 13층이 18억 1,000만원에 이미 거래됐거든요.

크게 뛴 거래가 아닙니다. 17억 후반에서 18억 초반에 머물던 값을 한 번 더 찍은 거래예요.

5월에 거래가 몰렸어요. 값은 15억 8,000만원부터 18억 1,000만원까지 넓게 퍼졌습니다. 6월과 7월은 한 건씩이에요. 두 건 모두 18억 언저리입니다. 7월 15일 이후 계약은 아직 목록에 없어요.

7월 15일 18억 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역입니다. 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 값이 실제로 정해진 건 계약 직전인 6월 24일 무렵이에요. 그 시점 매물을 펼쳐 봤습니다.

당시 호가는 18억에서 19억 1,000만원 사이였어요. 이번 거래 18억은 그 밴드의 맨 아래와 같습니다.

320동 고층 남향 18억 매물이 눈에 들어옵니다. 거래가 난 동과 같고 값도 같아요. 같은 집이었을 가능성이 있습니다. 이 매물은 세를 낀 조건이었어요.

세가 끼어 있으면 바로 들어가 살 수 없어요. 남향 고층인데도 밴드 하단에 머문 이유로 읽힙니다.

정리하면 이렇습니다. 당시 호가 대비 낮은 쪽에서 잡은 거래예요. 대신 바로 입주하지 못하는 조건을 받아들인 값입니다.

그 시점 다른 단지 매물은 확인된 게 없어요. 대안 비교는 10월 31일 매물로 이어 갑니다.

2. 10월 31일 매물로 보면, 18억은 어디쯤인가

18억보다 낮은 호가는 0건입니다. 가장 낮은 호가가 18억 3,000만원이에요. 같은 값에 다시 사기는 어렵다는 뜻입니다.

호가는 18억 3,000만~18억 5,000만원에 몰려 있어요. 하단 18억 3,000만원은 세 건입니다. 모두 중층 남향·남동향이고 즉시입주로 나와 있어요.

18억 9,000만~19억원 호가는 모두 고층 매물이에요. 상단 21억원은 중층 남서향이고, 가전 풀옵션을 내세웠습니다. 같은 18평이라도 층·향·옵션에 따라 호가가 갈리는 게 정상이에요.

KB시세 상한은 18억 5,000만원이에요. 호가 대부분이 그 상한에 붙어 있습니다. 은행이 대출 한도를 잡을 때는 이 KB시세를 기준으로 봐요.

가격대가 다른 선택지, 삼익그린맨션2차

비교할 단지는 삼익그린맨션2차 18평입니다. 1983년에 지은 2,400세대 단지예요. 평당가는 8,642만원입니다. 올림픽파크포레온은 평당 1억 565만원이에요.

두 단지는 가격대가 다른 선택지예요. 평당가 차이는 신축, 대단지, 커뮤니티에 시장이 매긴 값입니다. 입지만 놓고 봐도 올림픽파크포레온 쪽 블록이 상위 입지로 평가돼요.

삼익그린맨션2차 18평 매물은 세 건이 확인됩니다. 15억원 매물은 세를 낀 채 2028년 1월 초순 입주예요. 15억 5,000만원 매물은 주인이 살고 있고 즉시입주입니다. 16억 5,000만원 매물은 즉시입주로 적혔지만 세입자가 살고 있어요. 이 집은 입주 일정 확인이 필요합니다.

예산이 15억대라면 삼익그린맨션2차가 현실적인 후보예요. 재건축 연한을 넘긴 구축이라 성격이 아예 다릅니다. 18억대를 쓸 수 있다면 신축 대단지를 사는 값이에요.

3. 판단 — 18억 선을 다시 확인한 거래

투자 수요에는 문이 좁아요. 이 단지는 토지거래허가구역이라 실거주 목적으로만 살 수 있습니다. 세입자가 이미 살고 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수 있어요. 7월 거래처럼 세 낀 매물이 그 경우입니다.

대출도 넉넉하지 않아요. 서울은 규제지역이라 무주택자 LTV가 40%입니다. 15억 초과~25억 이하 주택은 최대 4억까지예요. 1주택자가 추가로 사면 주택구입 목적 대출이 막힙니다.

4. 단지와 입지, 짧게

12,032세대, 85개 동의 대단지입니다. 2025년에 준공한 신축이에요. 주차는 세대당 1.48대예요. 강남 신축과 견줘도 넉넉한 편입니다.

9호선 둔촌오륜역과 5호선 둔촌동역을 끼고 있어요. 단지가 커서 동마다 역까지 거리가 다릅니다. 18평 매물만 봐도 역까지 도보 1분부터 7분까지 갈려요.

초등학교는 동별로 다르게 배정됩니다. 102·103·104·201동은 서울둔촌초예요. 305·308·309·318·319·320동은 서울위례초입니다. 이번 거래가 난 320동은 위례초 쪽이에요.

중학교는 동북중이 도보 6분이에요. 강동구 19개 중 6위입니다. 고등학교는 동북고(13개 중 5위)와 보성고가 도보 8분 거리예요. 관련 보도에 따르면 2029년 3월 개교를 목표로 둔촌동 중학교 도시형캠퍼스도 추진 중입니다.

이 블록은 강동구 안에서 상위 입지로 평가돼요. 평당가는 그 입지값보다 위에 있습니다. 입지에 신축·대단지 값이 얹힌 상태예요.

강동구 최상위 생활권은 고덕동 일대입니다. 둔촌동은 그보다 한 단계 아래로 매겨져 있어요. 이 격차는 시장이 그렇게 평가한 결과입니다. 올림픽공원 접근성과 중학교 신설 추진이 격차를 좁힐 변수예요.

5. 큰 흐름 속에서 이 거래

우리 실거래 데이터로 보면 강동구는 6개월 새 12.1% 올랐어요. 3개월로는 5.1%입니다. 서울은 6개월 7.4%, 3개월 4.3%예요.

이 단지 18평 분기평균은 6개월 새 -6.8%입니다. 강동구보다 11.5%p, 서울보다 6.8%p 밑돌았어요.

분기평균은 그 분기에 팔린 집에 따라 튑니다. 2분기에는 15억대·16억대 거래가 섞여 평균을 끌어내렸어요. 1분기 두 건 평균이 18억이었고, 7월 거래도 18억입니다. 개별 거래로 보면 제자리예요. 어느 쪽이든 구 흐름을 따라가지 못한 건 맞습니다.

관련 보도에 따르면 9월 고정형 주담대 평균 금리는 연 5.11%였어요. 12개월 연속 올랐습니다. 대출 한도까지 묶여 있어 18억대 소형을 사는 쪽 부담이 큽니다.

시장은 오르는데 이 평형은 제자리였어요. 그래서 이번 18억은 과열 신호가 아닙니다. 추격할 이유도, 피할 이유도 약해요. 밴드 하단에서 조건 좋은 집을 고르는 게 맞는 접근입니다.