서울숲한신더휴 32평 17억 4,000만, 직전보다 -10.8% 낮게 팔린 이유
서울숲한신더휴 32평이 직전 거래보다 10.8% 낮은 17억 4,000만원에 팔렸습니다. 그런데 매물 16건 가운데 이 값보다 낮은 호가는 한 건도 없습니다.
서울숲한신더휴 32평이 17억 4,000만원에 팔렸습니다. 직전 거래보다 10.8% 낮은 값이에요.
계약은 2026년 9월 5일이었습니다. 신고가 끝나 9월 29일에 공개됐어요.
숫자만 보면 값이 꺾인 것 같습니다. 그런데 이 집은 1층이에요. 그리고 10월 6일 기준 매물 16건 중 이 값보다 낮은 호가는 0건입니다.
1. 이 거래, 무엇이 달랐나
가장 큰 차이는 층입니다. 7~8월 거래는 5층부터 23층까지였어요. 그 거래들은 19억 1,000만~19억 5,000만에 모였습니다.
9월 거래는 1층입니다. 같은 단지 같은 평형이라도 1층은 값이 낮게 매겨지는 게 보통이에요. 사생활과 채광에서 손해를 보기 때문입니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-09-05 | 1층 | 17억 4,000만 |
| 2026-08-01 | 23층 | 19억 5,000만 |
| 2026-07-18 | 9층 | 19억 3,000만 |
| 2026-07-11 | 11층 | 19억 5,000만 |
| 2026-07-11 | 5층 | 19억 1,000만 |
| 2026-05-28 | 20층 | 18억 8,000만 |
| 2026-04-25 | 8층 | 17억 9,000만 |
| 2025-09-28 | 21층 | 17억 3,000만 |
| 2025-09-06 | 21층 | 17억 2,000만 |
1년 전과 견주면 그림이 달라집니다. 2025년 9월에는 21층이 17억 2,000만~17억 3,000만에 팔렸어요. 1년 뒤 1층이 그 값을 넘어섰습니다.
그러니까 이번 거래는 하락 신호보다 1층 시세가 처음 찍힌 것에 가깝습니다. 다만 거래 한 건이라 추세로 보긴 이릅니다.
1-1. 9월 5일 17억 4,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 실제 값을 맞춘 시점의 매물을 봐야 해요. 계약 직전인 8월 15일 시장을 펼쳐 봤습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 서울숲한신더휴 32평 | 102동 저층 동남향 · 확장형, 내부 깔끔 | 17억 6,000만 |
| 서울숲한신더휴 32평 | 107동 10층 서남향 · 올확장 예전수리, 세안고 | 20억 |
| 서울숲한신더휴 32평 | 106동 9층 서남향 · 비확장 | 21억 |
| 행당한진타운 32평 | 108동 중층 동남향 · 확장형 올수리 | 19억 4,000만 |
| 행당한진타운 32평 | 114동 9층 동남향 · 거실·작은방 확장, 세안고(2027년 5월 만기) | 19억 5,000만 |
| 행당한진타운 32평 | 102동 19층 동남향 · 올확장, 샷시 포함 올수리 | 22억 |
| 성수금호베스트빌3차 32평 | 302동 저층 동남향 · 수리, 관리상태 양호 | 21억 |
| 성수금호베스트빌3차 32평 | 302동 중층 동남향 · 거실확장, 예전 올수리 | 22억 |
| 성수금호베스트빌3차 32평 | 302동 15층 동남향 | 23억 |
당시 이 단지 호가 하단은 102동 저층 17억 6,000만이었어요. 이번 거래는 그보다 아래에서 맺어졌습니다. 당시 호가 대비로는 낮게 산 편이에요.
같은 돈으로 옆 단지를 살 수 있었을까요. 행당한진타운 32평은 19억 4,000만부터였어요. 성수금호베스트빌3차는 21억부터였습니다. 17억대로는 두 단지 모두 들어가기 어려웠어요.
평당가로 보면 위치가 더 또렷합니다. 서울숲한신더휴는 5,895만원이에요. 행당한진타운은 6,135만원, 성수금호베스트빌3차는 6,661만원입니다. 이 단지가 셋 중 가장 낮은 가격대에 있어요.
2. 10월 6일 매물로 다시 보면
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 직전 실거래 | 2026-09-05 1층 17억 4,000만 |
| 매물 호가 범위 | 18억 3,000만~21억 |
| 직전 실거래보다 낮은 호가 | 0건 / 16건 |
| 최저 호가 매물 | 106동 1층 남서향 · 세안고(2027년 10월 중순) |
| KB시세(2026-09-28) | 17억 9,000만~19억 5,000만 · 평균 19억 1,000만 |
| 한국부동산원(2026-09-28) | 17억 5,000만~19억 5,000만 · 평균 18억 5,000만 |
17억 4,000만에 다시 살 수 있는 매물은 없습니다. 호가 하단도 그보다 위예요.
하단 18억 3,000만은 1층 세안고 매물입니다. 입주가능일이 2027년 10월 중순이에요. 바로 들어가 살 집을 찾는 분께는 선택지가 아닙니다.
실입주가 되는 저층은 114동 2층 18억 5,000만부터예요. 확장·수리가 돼 있고 입주는 2027년 03월 중순으로 잡혀 있습니다. 즉시입주는 105동 4층 19억 5,000만, 107동 19층 19억 9,000만이에요.
같은 32평이라도 층·확장·입주 조건에 따라 호가가 갈립니다. 19억 중반은 올수리·확장에 즉시입주가 붙은 자리예요. 21억은 밴드 상단인데, 트인 조망이나 고층을 근거로 내걸고 있습니다.
| 항목 | 서울숲한신더휴 | 행당한진타운 | 성수금호베스트빌3차 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 5,895만원 | 6,135만원 | 6,661만원 |
| 세대수 | 1,410세대 | 2,123세대 | 159세대 |
| 준공 | 2003년 | 2000년 | 2003년 |
| 가까운 역 | 응봉(경의선) 약 0.6km | 행당(5호선) 약 0.2km | 서울숲(수인분당선) 약 0.5km |
| 6개월 변화(분기평균) | 4.6% | 13.4% | 0.0% |
| 32평 매물 예(10월 6일) | 18억 3,000만~21억 | 19억 3,000만~22억 | 20억 9,000만~23억 |
행당한진타운은 역이 더 가깝고 단지가 더 큽니다. 10월 6일 기준 108동 중층 올수리 즉시입주가 19억 3,000만이에요. 한신더휴 20억대 매물과 같은 예산에 걸립니다.
한신더휴의 강점은 학교예요. 행당초가 도보 4분이고, 배정 가능한 광희중은 구 1위입니다. 아이 학교를 우선으로 보면 이 차이가 값을 설명합니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 18억 5,000만원 | 114동 저층 남동향으로 확장·올수리를 마쳐 바로 들어와 살 수 있고, 입주일은 협의가 가능합니다. |
| 19억 9,000만원 | 107동 고층 남동향이라 채광이 밝고 확장·올수리가 되어 있으며, 입주 시점은 협의로 맞출 수 있습니다. |
| 19억 5,000만원 | 105동 저층 남서향으로 앞이 트여 조용하고, 확장·올수리를 마쳐 입주일 협의도 가능합니다. |
| 20억원 | 115동 중층 남동향으로 샤시까지 교체한 올수리·확장 집이지만, 전세를 끼고 사는 거라 당장 실입주는 어렵습니다. |
| 18억 3,000만원최저가 | 106동 1층 남서향으로 부분 수리돼 깔끔하지만, 세입자가 살고 있어 바로 들어가 살기는 어렵습니다. |
| 20억원 | 106동 고층 남서향이라 앞이 확 트여 채광이 좋고 확장·올수리됐으나, 전세를 낀 상태라 실입주는 바로 안 됩니다. |
| 20억원 | 107동 중층 남동향으로 확장·올수리된 입구 쪽 동이지만, 세입자가 거주 중이라 즉시 입주는 어렵습니다. |
| 18억 6,000만원 | 115동 저층 남서향으로 확장·올수리를 마쳐 채광이 좋으나, 전세를 안고 사는 조건이라 입주 시점은 따로 협의가 필요합니다. |
3. 이 거래를 어떻게 볼까
실거주라면 저층은 18억 중반 실입주 매물이 출발점입니다. 중층 이상은 19억 중반까지가 최근 거래로 뒷받침되는 범위예요.
투자 목적이라면 조건이 까다롭습니다. 서울 아파트는 토지거래허가 대상이라 실거주 목적 매수가 원칙이에요. 세입자가 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다.
기다릴 신호는 하나예요. 중고층 거래가 19억 아래로 나오면 흐름이 바뀐 겁니다. 피할 조건은 비확장·기본형인데 밴드 상단 21억에 걸린 매물이에요.
4. 입지와 시장 흐름, 짧게
응봉(경의선), 한양대(2호선), 행당(5호선), 왕십리역이 1km 안에 있습니다. 어느 역도 아주 가깝진 않아요. 도보 9~11분 거리입니다.
블록만 보면 인근 행당동 단지들보다 자리가 좋은 편이에요. 그런데 평당가는 그 입지보다 낮게 매겨져 있습니다. 입지 대비 덜 오른 상태예요.
성동구에서 값이 가장 높은 곳은 성수동1가 일대입니다. 트리마제는 평당 1억 2,331만, 서울숲아이파크리버포레1차는 1억 1,082만이에요. 행당동은 그보다 한참 아래입니다. 한강 접근과 신축이라는 차이를 시장이 그렇게 평가한 결과예요.
우리 실거래 데이터로 보면 성동구는 6개월 +12.8%, 서울은 +7.4%였어요. 이 단지 32평은 같은 기간 4.6%였습니다(분기평균). 구와 서울 흐름을 밑돈 움직임이에요.
관련 데이터에 따르면 성동구 매물은 늘고 거래는 줄었습니다. 사는 쪽이 고를 여유가 생긴 분위기예요. 순풍을 덜 탄 단지라 무리한 추격보다 조건을 따져 고르는 게 맞습니다.