삼환로즈빌 32평 11억 5,000만, 신고가 다시 썼다

삼환로즈빌 32평이 11억 5,000만원에 팔렸습니다. 9층 거래예요. 이 단지 32평 실거래 가운데 가장 높은 값입니다.

계약은 2026년 9월 23일이었어요. 신고 절차를 거쳐 10월 21일에 막 공개됐습니다.

직전 거래보다 1.8% 올랐습니다. 오름폭은 크지 않아요. 그래도 이 값을 다시 볼 이유가 있습니다.

1. 한 건만 튄 값이 아닙니다

8월부터 중층 거래가 세 번 이어졌어요. 8월 8일 14층이 11억 4,000만원. 9월 12일 10층이 11억 3,000만원. 그리고 9월 23일 9층이 11억 5,000만원입니다.

세 건이 2,000만원 폭 안에 모였습니다. 중층 값이 이 근처에 자리를 잡았다는 뜻이에요.

8월 4일 22층 7억 7,000만원은 직거래예요. 나흘 뒤 14층이 11억 4,000만원에 팔렸습니다. 시세로 읽기 어려운 값이라 판단에서 뺐어요.

1년 전 같은 무렵엔 중층이 8억 9,500만~9억 250만원에 팔렸어요. 분기 평균으로는 1년 새 15.0% 올랐습니다. 개별 거래끼리 견주면 오름폭은 더 크게 보여요. 분기 평균은 그때 팔린 층에 따라 값이 당겨질 수 있어서입니다.

단지표준가격으로 봐도 방향은 같아요. 2024년 4월 27일 8억 4,452만원이었습니다. 2026년 10월 24일엔 11억 937만원이에요. 그 사이 31% 올랐습니다.

9월 23일 11억 5,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가를 거칩니다. 그래서 값은 계약일보다 약 3주 앞서 정해져요. 계약 직전인 2026년 9월 2일 시장을 펼쳐 봤습니다.

같은 단지 호가는 저층 11억원, 중층 12억원이었어요. 9층 11억 5,000만원은 그 사이에 있습니다. 저층보다 층을 올려 산 값이에요. 중층 호가 12억원보다는 낮게 샀습니다.

당시 호가 밴드 한가운데에서 맺어진 거래로 봅니다. 쫓아가서 산 값도, 헐값도 아니에요.

같은 돈을 다른 곳에 썼다면 어땠을까요. LG신도림자이 35평은 12억 5,000만원부터 나와 있었어요. 예산이 1억원 더 필요한 후보입니다.

평당가로 보면 둘은 가깝습니다. LG신도림자이 35평은 평당 3,514만원이에요. 삼환로즈빌 32평은 평당 3,466만원입니다. 평형이 커서 총액이 올라갈 뿐, 시장은 두 단지를 비슷하게 매기고 있어요.

반대편엔 천왕역모아엘가트레뷰가 있어요. 2025년 준공 신축인데 36평 7층 남향이 10억 7,600만원이었습니다. 36평 평당가는 2,741만원이에요. 7호선 천왕역 생활권이라 동선과 가격대가 다른 선택지입니다.

정리하면 이번 값은 LG신도림자이 평당가 바로 아래에 있어요. 천왕역모아엘가트레뷰보다는 한참 위입니다. 구축이지만 신도림 쪽 단지와 거의 같은 평당가를 받은 거래예요.

같은 생활권 위쪽도 볼게요. 신도림SK뷰(주상복합)는 평당 3,602만원이에요. 디큐브시티(주상복합)는 평당 4,204만원입니다. 삼환로즈빌은 그 아래에서 따라붙는 중이에요.

2. 매물 8건, 낮은 호가는 전부 저층

공개 뒤 10월 말 매물을 봤어요. 11억원부터 12억원까지 8건이 나와 있습니다.

8건 중 5건이 이번 실거래보다 낮아요. 그런데 5건 모두 저층입니다. 저층을 빼면 이 값보다 낮은 매물은 없어요.

그러니까 싸게 살 기회가 아니라 저층이라 낮은 거예요. 저층 마지막 실거래는 7월 20일 2층 10억 1,500만원이었습니다. 저층 호가 11억원은 그보다 위에 있어요.

중층 이상 남향 호가는 11억 5,000만원이에요. 107동 고층과 106동 중층 두 건입니다. 이번 실거래와 같은 값이라 호가가 실거래를 그대로 따라붙었어요. 밴드 맨 위 12억원은 103동 중층 남동향입니다.

8건 모두 6개월 안에 실입주가 됩니다. 즉시입주가 5건이에요. 나머지 3건은 2026년 11월 말부터 2027년 1월 중순 사이 입주입니다.

KB시세 상한은 10억 4,000만원이에요. 실거래가 시세 지표보다 앞서 가고 있습니다. 대출 담보가치는 KB시세로 잡혀서 실거래보다 낮게 나와요.

3. 단지와 입지, 짧게

삼환로즈빌은 2004년 준공, 600세대 중형 단지예요. 32평이 410세대로 중심 평형입니다. 세대당 주차는 1.11대로 양호한 편이에요.

1호선 개봉역까지 약 0.4km예요. 배정 초등학교인 서울고척초등학교는 약 0.3km입니다. 경인중은 0.2km로 구로구 14개 중 5위예요. 고척중은 0.5km로 4위입니다.

블록 자체는 구로구 안에서 중간쯤 입지예요. 구로구에서 가장 높게 평가받는 생활권은 신도림동입니다. 고척동은 그보다 상당히 아래에 있어요. 시장이 신도림 쪽 자리를 오래 더 높게 쳐 온 결과입니다.

그런데 단지 평당가는 블록 입지보다 위에 있어요. LG신도림자이는 반대로 입지가 앞서는데 평당가는 비슷합니다. 삼환로즈빌은 자리값 위에 단지 평가가 얹혀 있어요.

관련 보도에 따르면 인근 고척동 253번지 일대는 2023년 12월 신속통합기획안이 확정됐어요. 약 1,450세대 규모 재개발입니다. 신구로선 개통 계획도 거론돼요. 입지 격차를 좁힐 재료지만 일정은 지켜봐야 합니다.

4. 시장 흐름 속 이 거래

우리 실거래 데이터로 보면 구로구는 6개월간 2.7% 올랐어요. 서울은 7.4%였습니다.

이 단지는 구로구와 거의 같은 속도로 움직였어요. 서울 평균보다는 5.6%p 느립니다. 시장을 앞질러 혼자 튄 거래가 아니에요.

분기 평균으로 비슷한 가격대 단지와 견주면 이 단지가 앞서 있어요. 6개월 14.4%로 비교군 평균 6.5%보다 높습니다. 다만 분기 평균은 그때 팔린 층에 따라 크게 흔들려요. 참고로만 보세요.

규제는 무겁습니다. 구로구는 투기과열지구이자 조정대상지역이에요. 아파트는 토지거래허가를 받아 실거주 목적으로 사야 합니다. 무주택자 주담대 LTV는 40%, 15억 이하 주택은 최대 6억원이에요. 1주택자가 한 채를 더 사면 주택구입용 주담대가 안 나옵니다.

관련 보도에 따르면 한국은행은 2026년 8월 27일 기준금리를 3.00%로 올렸어요. 관련 지표에 따르면 10월 셋째 주 구로구는 개봉·구로동 대단지 중심으로 0.24% 올랐습니다. 대출이 묶인 환경에서 실거주 수요가 받친 값으로 봅니다.

5. 그래서 이 거래는

오름폭은 1.8%예요. 새 단계로 뛰어오른 값보다 다진 값에 가깝습니다.

12억원 이상을 생각한다면 비교부터 하세요. 10월 말 LG신도림자이 35평은 12억 7,000만원부터 나와 있어요. 평당가가 비슷한 단지라 평형 차이를 함께 보셔야 합니다.

저층 11억원은 7월 2층 실거래보다 위에 있어요. 103동 저층 매물엔 올수리 표시가 있습니다. 이런 이유가 없다면 7월 거래를 근거로 조정을 이야기해 볼 만해요.

투자 목적이라면 선택지가 좁아요. 토지거래허가로 실거주가 원칙입니다. 전세가율도 51.4%라 들어갈 돈이 큽니다.