본동신동아 23평 14억 4,500만, 2층이 신고가를 썼다

본동신동아 23평이 14억 4,500만원에 팔렸습니다. 2층 거래인데 신고가예요. 이전 최고는 11층 13억 9,000만원이었습니다.

계약일은 2026년 10월 17일입니다. 신고를 거쳐 10월 28일에 막 공개됐어요.

1. 저층이 기록을 넘었다

같은 단지라면 보통 저층이 값이 낮습니다. 그런데 이번엔 2층이 11층 기록을 넘었어요. 7월에도 2층이 13억 3,500만원에 팔렸습니다. 저층이 석 달 만에 1억 넘게 올라선 거예요.

분기평균 기준으로 1년 상승률은 23.2%입니다. 1년 전 같은 시기 개별 거래는 11층 10억 7,000만원이었어요. 개별 거래끼리 놓고 보면 오른 폭은 이보다 큽니다. 분기평균은 그 분기에 팔린 층에 따라 당겨지거든요.

다만 2026년 들어 23평 거래는 3건뿐입니다. 거래가 드물면 한 건이 시세를 크게 움직여요.

공식 시세는 이번 거래보다 낮습니다. 2026년 10월 26일 KB시세 상한은 13억 9,000만원이에요. 한국부동산원 상한은 14억원입니다. 이번 거래는 두 상한을 모두 넘었어요.

은행 대출은 KB시세를 담보가치로 봅니다. 실제 값과 대출 기준 사이의 차이는 현금으로 채워야 해요.

1-1. 10월 17일 14억 4,500만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역입니다. 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 값은 계약 직전인 9월 말에 합의됐다고 봐야 합니다.

단지 안 호가는 13억 5,000만과 16억 5,000만으로 갈려 있었어요. 이번 거래는 그 사이, 아래쪽에 있습니다. 같은 저층 올수리 13억 5,000만원 매물보다 1억 가까이 높게 샀어요. 그 차이가 동·수리 상태·입주 일정 중 무엇 때문인지는 공개 자료로 알 수 없습니다.

같은 돈이면 래미안상도2차 23평도 살 수 있었습니다. 202동 저층 동남향 올수리 확장형이 딱 14억 4,500만원이었거든요. 그쪽은 2003년 준공이고, 본동신동아는 1993년 준공이에요. 10년 차이를 재건축 기대가 메운 값으로 읽힙니다.

보라매롯데낙천대 22평은 12억 3,000만~13억 5,000만원이었어요. 예산이 덜 드는 선택지입니다.

평당가로 보면 위치가 더 또렷해요. 본동신동아 6,460만, 래미안상도2차 6,173만, 보라매롯데낙천대 5,791만원입니다. 셋 중 본동신동아가 가장 높아요. 이번 거래는 그 자리를 다시 확인한 값입니다.

2. 수집 시점 매물로 다시 보면

2026년 11월 1일 기준 23평 매물은 3건입니다. 그중 이번 실거래보다 낮은 건 1건이에요. 그 1건은 저층입니다.

저층을 빼면 14억 4,500만원 아래 매물은 없어요. '이 값에 더 살 수 있다'가 아닙니다. '저층이라 그 값'으로 읽으셔야 해요.

밴드 하단 13억 5,000만원은 2동 저층 올수리예요. 입주가능일이 2026년 11월 8일이라 실입주가 됩니다. 15억 8,000만원은 1동 7층 중층이에요. 주인이 살고 있어 바로 들어갈 수 있습니다. 밴드 상단 16억 5,000만원은 2동 저층이에요. 대신 샤시까지 바꾼 특올수리에 정원 조망이 붙었습니다.

15억을 넘는 두 매물은 대출 조건이 달라요. 서울에서 15억 이하는 최대 6억까지 빌릴 수 있습니다. 15억 초과는 최대 4억이에요.

3. 재건축은 어디까지 왔나

본동신동아는 33년차라 재건축 연한을 넘겼습니다. 용적률은 237%예요. 제2종일반주거지역 상한 200%보다 이미 높습니다. 지금 규칙 그대로면 새로 지을 여유가 크지 않아요.

관련 보도에 따르면 2023년 주민 투표로 리모델링에서 재건축으로 방향을 바꿨습니다. 동작구청은 종상향 시 용적률 300%, 인센티브를 더해 약 340%까지 보고 있다고 해요. 이 종상향이 사업성을 가를 핵심입니다.

사업은 아직 초기입니다. 이주까지 시간이 길게 남아 있어요. 그동안은 '사는 집'으로서의 값이 중요합니다. 동·층·향·수리 차이가 호가에 그대로 반영되는 이유예요.

23평의 대지지분은 30.17㎡(약 9.1평)입니다. 재건축 감정가는 대지지분 비중이 커요. 앞에 있는 극동강변과의 통합 재건축 의견도 보도됐습니다. 일정에 변수가 될 수 있어요.

4. 입지와 시장 흐름

9호선 노들역까지 도보 4분입니다. 서울영본초가 도보 4분, 동양중이 도보 6분이에요. 비교한 두 단지 블록보다 위치 평가가 높은 편입니다. 노들역 역세권이 그 차이를 만들어요.

구 안에선 흑석동 생활권보다 한 단계 아래로 평가받습니다. 관련 보도에 따르면 고지대라 고층에선 한강 조망이 됩니다. 반대로 언덕 지형이고 주차는 세대당 0.64대라 부족해요. 평당가가 입지 평가보다 높은 건 재건축 기대가 얹혀 있어서입니다.

우리 실거래 데이터 기준 동작구는 6개월 +11.6% 올랐어요. 서울은 +8.0%입니다. 본동신동아 전체로 보면 구 평균을 밑돌고, 서울과는 비슷하게 움직였어요. 23평만 보면 6개월 21.4%로 비교 단지들보다 앞섰습니다. 다만 분기마다 거래가 한두 건이라 참고 수준이에요.

관련 보도에 따르면 KB 기준 10월 서울 상승률은 두 달째 둔화됐어요. 주담대 평균 금리도 연 5%를 넘었다고 합니다. 동작구는 아직 오르는 쪽이지만, 바람이 약해지는 조짐은 있어요.

5. 그래서 이 값은 맞는 값인가

근거 있는 쪽으로 보는 이유는 세 가지예요. 저층을 빼면 이번 값 아래 매물이 없습니다. 비교 단지 중 평당가가 가장 높은 자리를 지켰어요. 9호선 역세권에 재건축 기대가 함께 있습니다.

단발일 가능성도 남아 있어요. 2026년 거래가 3건뿐이고, 공식 시세 상한보다 높게 팔렸습니다.

실거주라면 방 2개, 화장실 1개의 복도식 구조를 받아들일 수 있어야 해요. 주차가 부족한 것도 감안하셔야 합니다.

투자라면 조건이 까다로워요. 토지거래허가구역이라 실거주 목적 매수가 원칙입니다. 집이 있는 분이 추가로 사면 서울에선 주택구입 목적 주담대가 원칙적으로 안 돼요. 재건축도 초기라 긴 호흡이 필요합니다.

기다릴 신호는 고층 거래예요. 고층이 14억 4,500만원 이상에서 팔리면 이번 값이 기준으로 굳습니다. 종상향과 정비계획 결과도 지켜보세요. 피할 조건은 하나입니다. 15억을 넘는데 층·수리·조망 이유가 없는 매물이에요.