사당우성2단지 38평 첫 20억 실거래, 이 값 근거 있나
1993년에 지은 사당우성2단지 38평이 11층 20억원에 팔렸습니다. 신고가입니다. 직전 거래보다 7.5% 높고, KB 시세 상한보다도 위인데요. 계약 직전 매물과 옆 단지 값에 대 보니 다른 그림이 나왔습니다.
사당우성2단지 38평이 20억원에 팔렸습니다. 이 평형에서 처음 나온 20억이에요.
계약은 2026년 10월 13일이었고, 11층이었습니다. 신고 절차가 끝나 10월 31일에 막 공개됐어요.
직전 거래보다 7.5% 높은 신고가입니다. 33년 된 단지에서 나온 값이죠.
이 값을 믿어도 될까요? 계약 직전 매물과 옆 단지 값에 대 봤습니다.
20억 거래, 층부터 봐야 합니다
직전 거래는 2026년 4월 27일 1층 18억 6,000만원이었어요. 이번 거래는 11층입니다.
같은 평형이라도 1층과 중층은 값이 다릅니다. 그래서 +7.5%에는 층 차이도 섞여 있어요.
비슷한 층끼리 대면 더 분명합니다. 2025년 10월 14일 12층이 18억 3,000만원이었어요. 이번 거래는 1년 전보다 1억 7,000만원 높습니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-10-13 | 11층 | 20억 |
| 2026-04-27 | 1층 | 18억 6,000만 |
| 2025-12-09 | 1층 | 16억 9,000만 |
| 2025-10-14 | 12층 | 18억 3,000만 |
| 2025-09-18 | 5층 | 17억 4,000만 |
| 2025-02-20 | 12층 | 15억 |
2026년 들어 38평 거래는 이번 것까지 두 건입니다. 38평은 90세대뿐이라 원래 거래가 드물어요. 한 건이 시세를 크게 흔들 수 있습니다.
공식 시세와도 견줘 봤습니다. 2026년 10월 26일 기준 KB 시세 상한은 19억 1,500만원이에요. 이번 거래는 그보다 위에서 맺어졌습니다.
| 구분 | 하한 | 평균 | 상한 |
|---|---|---|---|
| KB부동산 | 17억 5,000만원 | 18억 5,500만원 | 19억 1,500만원 |
| 한국부동산원 | 17억 5,000만원 | 18억 3,500만원 | 19억 2,000만원 |
공식 시세는 실거래를 늦게 따라옵니다. 그런데 은행은 KB 시세로 대출 한도를 잡아요. 20억에 사도 담보가치는 이보다 낮게 잡힙니다.
10월 13일 20억 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역이라 약정부터 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 값이 실제로 정해진 건 계약 직전인 9월 22일 무렵이에요.
그때 단지 안에 38평 매물은 없었습니다. 33평과 41평만 나와 있었어요.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 사당우성2단지 33평 | 201동 1층 서남향, 샷시 포함 올수리, 단열 시공 | 18억 8,000만 |
| 사당우성2단지 41평 | 204동 6층 동남향, 샷시 포함 올수리 | 21억 |
| 사당우성2단지 41평 | 206동 5층 동남향, 샷시 포함 올수리, 입주 가능 | 23억 5,000만 |
| 힐스테이트상도센트럴파크 33평 | 109동 저층 동남향, 내부 깔끔, 입주 협의 | 19억 |
| 힐스테이트상도센트럴파크 33평 | 109동 고층 동남향, 트인 전망 | 20억 5,000만 |
| 힐스테이트상도센트럴파크 43평 | 105동 고층 동남향, 세안고, 숲 전망 | 25억 |
20억은 같은 단지 33평 1층과 41평 6층 사이에 들어갑니다. 41평 중층보다 1억 낮은 자리예요. 평형 차이를 생각하면 무리한 값은 아닙니다.
옆 단지 매물과도 대 봤어요. 힐스테이트상도센트럴파크 33평 고층 호가가 20억 5,000만원이었습니다. 이번 매수자는 비슷한 돈으로 5평 넓은 집을 샀어요. 대신 건물은 19년 더 오래됐습니다.
38평 매물이 하나도 없던 때 맺어진 거래입니다. 매수자가 고를 곳이 마땅치 않았어요. 파는 쪽이 값을 정하기 쉬운 자리였을 수 있습니다.
평당가로 보면 어디에 서 있나
| 항목 | 사당우성2단지 38평 | 힐스테이트상도센트럴파크 33평 | 상도브라운스톤 32평 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 5,331만원 | 6,000만원 | 5,799만원 |
| 준공 | 1993년(33년차) | 2012년(14년차) | 2007년(19년차) |
| 세대수 | 1,080세대 | 1,559세대 | 415세대 |
| 가까운 역 | 총신대입구(4호선)·이수(7호선) 도보 7분 | 숭실대입구(7호선) 약 0.2km | 장승배기(7호선) 약 0.4km |
| 배정초 | 서울삼일초 약 0.2km | 서울상현초 약 0.2km | 서울노량진초 약 0.7km |
| 블록 입지(상대) | 비교 단지보다 위 | 비슷한 수준 | 비슷한 수준 |
평당가는 사당우성2단지가 가장 낮습니다. 총액은 비슷해도 넓이당 값은 아직 아래예요.
입지만 떼어 보면 순서가 바뀝니다. 사당우성2단지 블록이 두 비교 단지 블록보다 위예요. 4호선과 7호선을 함께 쓰는 자리라서입니다.
입지보다 값이 낮은 건 33년 된 건물 때문입니다. 리모델링이 진척되면 이 차이를 줄일 여지가 있어요.
2026년 10월 31일 수집 매물로 보면
이 거래 뒤 나와 있는 38평 매물은 3건입니다. 그중 20억보다 낮은 호가는 1건이에요.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 호가 | 입주 |
|---|---|---|---|
| 사당우성2단지 38평 | 202동 15층(탑층) 남서향, 올수리 | 19억 5,000만원 | 세안고(20270610), 입주일 협의 |
| 사당우성2단지 38평 | 202동 저층 남동향, 올수리+샤시 | 20억원 | 세안고(20280101) |
| 사당우성2단지 38평 | 202동 14층 남동향, 올수리+샤시, 주인 거주 | 20억 5,000만원 | 즉시입주 |
| 20억 실거래보다 낮은 호가 | 저층 빼도 1건 | 1건 / 3건 | - |
| 힐스테이트상도센트럴파크 33평 | 114동 8층 남동향, 올수리 | 19억원 | 2027년 01월 중순 |
| 힐스테이트상도센트럴파크 33평 | 113동 고층 남동향, 트인 전망 | 19억 7,000만원 | 즉시입주 |
| 힐스테이트상도센트럴파크 33평 | 107동 중층 남동향, 올수리 | 20억 5,000만원 | 즉시입주 |
| 상도브라운스톤 32평 | 102동 18층(탑층) 동향, 올수리+확장 | 18억 1,000만원 | 즉시입주(입주일 협의) |
| 상도브라운스톤 32평 | 107동 15층(탑층) 남향, 확장 | 19억 3,000만원 | 즉시입주(입주일 협의) |
| 상도브라운스톤 32평 | 102동 5층 남향, 올수리 | 20억원 | 즉시입주(입주일 협의) |
낮은 1건은 저층이 아닙니다. 15층 탑층이고, 전세를 낀 매물이에요.
입주가능일은 2027년 6월 10일입니다. 6개월 안에는 들어가기 어려워요. 탑층과 늦은 입주 때문에 밴드 아래쪽에 있습니다.
바로 들어갈 수 있는 건 14층 20억 5,000만원 한 건입니다. 주인이 살고 있고, 샤시까지 고친 집이에요. 실거주라면 이 값이 실제 하단입니다.
같은 20억 5,000만원이면 힐스테이트상도센트럴파크 33평 중층도 있습니다. 상도브라운스톤 32평 5층 남향은 20억원이에요. 넓이와 연식 중 무엇을 고를지의 문제입니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 20억 5,000만원 | 202동 남동향 고층이라 채광과 전망이 트여 있고, 올수리에 샤시까지 교체돼 지금 주인이 살고 있어 바로 들어가 쓸 수 있습니다. |
| 19억 5,000만원최저가 | 202동 꼭대기층 남서향이라 조망과 채광이 좋고 올수리도 돼 있지만, 전세를 끼고 있어 당장 실입주는 어렵고 입주일은 협의가 필요합니다. |
| 20억원 | 202동 남동향 저층으로 샤시 교체까지 포함한 올수리가 돼 있으나, 전세가 끼어 있어 바로 들어가 살기는 어렵습니다. |
이 거래가 단지에 주는 신호
우대빵 실거래 기준으로 동작구는 6개월 새 13.1% 올랐습니다. 이 단지 38평은 분기평균 기준 5.7%였어요.
비슷한 예산대 단지들은 평균 10.9% 올랐습니다. 이 단지만 덜 오른 상태였어요.
이번 20억은 그 간격을 메운 거래로 봅니다. 혼자 튄 값이 아니라 늦게 따라온 값이에요.
다만 거래가 드문 평형입니다. 다음 거래도 20억 근처에서 나와야 시세로 굳어요. 분기평균은 어떤 층이 팔렸느냐에 따라 크게 흔들립니다. 5.7%도 참고로만 보세요.
배경: 리모델링, 입지, 시장 흐름
재건축이 아니라 리모델링입니다
용적률이 248%로 높습니다. 재건축은 사업성이 낮아 리모델링을 택했어요.
관련 보도에 따르면 사당우성3단지·극동아파트와 함께 통합 리모델링을 추진 중입니다. 시공사는 포스코이앤씨예요.
| 단계 | 상태 | 시점 |
|---|---|---|
| 조합설립 | 완료 | 2023.06 |
| 시공사 선정(포스코이앤씨) | 선정 | 2025.05 총회 예정이었음 |
| 1차 안전진단 | 절차 마침, 구청 결과 대기 | 2026.07경 |
| 건축·도시계획 심의 | 진행 중 | 2027.05 통과 예상(추정) |
| 사업계획 승인 | 예정 | 2028.08(추정) |
| 이주 | 예정 | 2029.10(추정) |
| 착공 | 예정 | 2031.08(추정) |
| 준공 | 미정 | - |
안전진단 결과에 따라 사업 방식이 갈립니다. B등급 이상이면 수직증축, C등급이면 수평증축과 별동 신축이에요.
분담금과 조합원 분양가는 아직 안 나왔습니다. 분담금은 안전진단 평가 이후 산정될 예정이라고 해요.
초기 단계라 지금은 동·층·향이 값에 그대로 작동합니다. 이주까지 살 시간이 길게 남았으니까요. 11층 거래가 1층보다 높게 맺어진 것도 같은 이유입니다.
완공 뒤 천장은 흑석 신축으로 잡았습니다. 아크로리버하임은 평당 8,400만원, 롯데캐슬에듀포레는 평당 7,220만원이에요. 이 단지 38평은 평당 5,331만원입니다.
흑석은 동작구 최상위 생활권이고, 사당은 한 단계 아래예요. 여기에 분담금이 더해집니다. 이 범위는 목표가 아니라 위쪽 한계로 보세요.
관련 보도에 따르면 업계는 리모델링 뒤 전용 84㎡가 20억 이상에 거래될 것으로 봅니다. 분담금이 나와야 실제 여력을 계산할 수 있어요.
더블 역세권과 학교
총신대입구역(4호선)과 이수역(7호선)이 모두 걸어서 7분입니다. 두 노선을 함께 쓰는 게 이 단지의 가장 큰 강점이에요.
서울삼일초는 걸어서 3분이에요. 중학교는 동작중(구 3위)이나 사당중(구 13위)에 배정될 수 있어요. 경문고는 걸어서 10분이고, 구 1위입니다.
1,080세대 대단지이고, 주차는 세대당 1.2대로 양호합니다. 38평 대지지분은 47.98㎡(약 14.5평)예요.
시장 흐름 안에서
우대빵 실거래 기준으로 서울은 3개월 4.3%, 6개월 7.4% 올랐습니다. 동작구는 3개월 6.8%, 6개월 13.1%예요.
이 단지는 6개월 동안 서울과 같이 움직였습니다. 구 평균보다는 5.6%p 덜 올랐어요. 시장이 오르는 동안 뒤처졌던 단지입니다.
정책은 대출을 조이는 쪽입니다. 관련 보도에 따르면 2026년 9월 고정형 주담대 금리가 연 5.11%까지 올랐어요.
그래서 더 크게 오를 힘은 제한적이라고 봅니다. 구 흐름을 따라잡는 정도로 보는 게 맞아요.
정리하면 이번 20억은 늦게 따라온 값입니다. 실거주라면 20억 안팎까지가 근거 있는 자리예요. 그보다 높으면 옆 단지 매물부터 견줘 보세요.