상도래미안1차 34평 16억 7,000만, 또 신고가

상도래미안1차 34평이 16억 7,000만원에 팔렸습니다. 11층 거래예요. 이 평형에서 가장 높은 값입니다.

계약일은 2026년 10월 23일이에요. 신고를 거쳐 10월 29일에 막 공개됐습니다.

직전 거래는 7월 25일 4층 16억이었어요. 이번 거래는 그보다 4.4% 높습니다.

그런데 매물 쪽 사정이 달라요. 11월 1일 수집 기준 매물 4건이 모두 17억입니다. 이 거래보다 낮은 매물은 한 건도 없어요.

이 거래, 어떻게 나왔나

한 번에 튄 값은 아니에요. 4월에 15억대, 7월에 16억, 10월에 16억 7,000만입니다. 층은 달라도 계단처럼 올라왔어요.

1년 전 같은 시기와 견줘 볼게요. 2025년 10월엔 15층이 14억, 5층이 13억 7,000만이었어요. 분기 평균으로는 1년 새 +36.0%입니다. 분기 평균은 그때 팔린 층에 따라 흔들려요. 개별 거래로 보면 폭이 조금 다를 수 있습니다.

시세 선은 2024년 4월 27일 11억 3,808만이었어요. 2026년 10월 31일엔 16억 8,500만입니다. +48% 올랐어요.

10월 23일 16억 7,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가를 거쳐야 해요. 약정부터 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값이 맞춰진 건 10월 2일 무렵이에요. 그때 나와 있던 매물을 펼쳐 봤습니다.

같은 단지 매물은 모두 103동 8층, 17억이었어요. 이번 거래는 그보다 높은 11층입니다. 그런데 값은 17억 아래에서 정해졌어요. 호가보다 낮게 산 거래입니다.

옆 단지와 견줘도 마찬가지예요. 상도효성해링턴플레이스 6층 남향이 17억이었어요. 상도두산위브 16억은 1층에 전세를 낀 매물이라 조건이 달라요. 두산위브 2층 올수리는 17억, 7층 확장형은 17억 5,000만이었습니다.

그러니까 이 거래는 같은 예산대 중층 이상 매물 중 아래쪽 값이에요. 사는 쪽에선 잘 맞춘 거래로 볼 수 있습니다.

평당가로 보면 자리가 더 분명해요. 상도래미안1차 시세는 평당 4,955만입니다. 상도두산위브는 5,004만, 상도효성해링턴플레이스는 5,220만이에요. 신고가가 나온 뒤에도 셋 중 평당가가 가장 낮습니다. 두 단지는 2010년, 2016년 준공이라 연식 차이가 커요.

17억 매물 4건, 따라가도 될까

호가는 17억 한 줄에 서 있어요. 위아래 폭이 없습니다. 신고가 바로 위에 호가가 붙어 있는 모습이에요.

KB와 한국부동산원 평균은 둘 다 15억 2,500만이에요. 실거래보다 아래에 있습니다. 은행은 이 시세로 담보를 잡아요. 그래서 대출은 실거래만큼 따라오지 않습니다.

같은 17억이라도 조건이 갈려요. 103동 8층은 전세를 낀 매물이에요. 입주 가능일이 2027년 11월 30일이라 바로 들어갈 수 없어요. 나머지 3건은 6개월 안에 들어갈 수 있습니다.

104동 5층과 103동 8층엔 올수리 표기가 있어요. 105동은 동향이지만 조망을 내세운 매물이에요. 106동 7층은 즉시입주 표기만 있습니다. 값이 같으니 이 차이가 고르는 기준이 돼요.

옆 단지 실물과 나란히

17억 안팎이면 세 단지 모두 손에 닿아요. 성격이 다른 선택지입니다.

상도효성해링턴플레이스는 2016년 준공이에요. 9층 남서향 확장 매물이 17억 5,000만입니다. 연식이 짧은 대신 202세대 소단지예요.

상도두산위브는 6개월 사이 시세가 22.4% 움직였어요. 16억 매물은 1층이고, 2027년 9월 하순까지 세입자가 있어요. 바로 들어갈 수 있는 4층 올수리·확장 매물은 18억 3,000만입니다.

상도래미안1차는 517세대로 셋 중 가장 커요. 세대당 주차가 1.5대라 강남 신축보다도 넉넉합니다. 대신 2004년 준공이라 연식이 가장 오래됐어요.

정리하면 17억이면 여기선 바로 입주되는 중층 매물이에요. 옆 두 단지에서 비슷한 조건은 17억 5,000만부터 시작합니다.

입지와 시장 흐름은 짧게

입지

장승배기역(7호선)까지 걸어서 6분이에요. 배정 초등학교는 서울영화초등학교로 도보 7분입니다. 영등포중이 도보 4분, 영등포고와 숭의여고도 가까워요.

세 단지 중 역에서 조금 더 떨어진 블록이에요. 그래서 블록 입지 평가는 해링턴·두산위브 쪽이 높습니다. 그런데 평당가는 이 블록 입지 평가보다도 아래에 있어요. 자리에 비해 연식이 값을 누르고 있는 상태입니다.

동작구에서 값이 가장 높은 생활권은 흑석동이에요. 흑석자이가 평당 7,194만, 아크로리버하임이 8,521만입니다. 한강 가까이 신축이 모인 곳이라 상도동과는 가격대가 달라요. 이 차이는 구조적이라 짧은 기간에 좁혀지긴 어렵습니다.

시장 흐름과 규제

우리 실거래 데이터 기준으로 동작구는 6개월 +11.6%예요. 서울은 +8.0%입니다. 같은 기간 상도래미안1차는 +6.7%였어요. 구 흐름도, 서울 흐름도 밑돌았습니다.

이번 신고가는 혼자 튄 값이 아니에요. 먼저 오른 구 시세를 뒤따라간 움직임에 가깝습니다.

KB부동산 10월 월간 동향에 따르면 서울 상승률은 0.61%였어요. 두 달째 둔화했습니다. 관련 보도에선 주담대 평균 금리가 연 5%를 넘었다고 전해요. 오르는 속도는 느려지는 쪽입니다.

규제는 분명해요. 동작구는 조정대상지역이자 투기과열지구입니다. 아파트는 토지거래허가 대상이라 실거주 목적으로 사야 해요. 이 가격대 주담대 한도는 최대 4억입니다. 이미 집이 있으면 추가 매수용 주담대는 받을 수 없어요.

결론: 이 거래가 단지에 주는 신호

이 거래는 무리해서 산 신고가가 아니에요. 호가 아래에서, 구 흐름을 따라 맞춘 값입니다. 다만 호가는 이미 그 위에 서 있어요. 다음 한 건이 17억에서 이뤄지는지가 이 단지 값을 확인해 줄 거예요.