벽산 32평 17억 8,000만 실거래, 직전보다 2.2% 낮았다
금호동 벽산 32평이 17억 8,000만원에 팔렸습니다. 11월 7일 기준 32·33평 매물 30건 가운데 이보다 낮은 호가는 한 건도 없습니다. 이 값은 다시 나올 수 있을까요?
금호동 벽산 32평이 17억 8,000만원에 팔렸습니다. 7층 거래입니다.
계약일은 10월 24일입니다. 신고 절차를 거쳐 11월 7일에 막 공개됐어요.
직전 거래보다 2.2% 낮습니다. 그런데 11월 7일 기준으로 이 값보다 낮게 나온 매물은 하나도 없어요. 이 거래가 어떤 자리에 있는지 하나씩 보겠습니다.
1. 이 거래, 어디가 눈에 띄나
우선 최근 실거래 흐름부터 놓고 보겠습니다. 아래 표는 32평 거래 중 일부를 추린 것입니다.
| 계약일 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|
| 2026-10-24 | 7층 | 17억 8,000만 |
| 2026-09-07 | 8층 | 18억 2,000만 |
| 2026-07-12 | 20층 | 19억 4,000만 |
| 2026-07-10 | 14층 | 18억 2,000만 |
| 2026-06-20 | 4층 | 18억 |
| 2026-06-13 | 20층 | 20억 |
| 2026-06-13 | 10층 | 18억 4,000만 |
| 2025-10-17 | 9층 | 17억 5,000만 |
| 2025-10-17 | 10층 | 16억 6,800만 |
6월 이후 중간층 거래는 18억 안팎에 모여 있습니다. 20층 같은 고층만 19억~20억으로 올라갔어요. 이번 7층 17억 8,000만은 그 무리의 아래쪽입니다.
목록에 잡힌 10월 거래는 이 한 건입니다. 한 건만으로 방향을 정하기는 이릅니다.
1년 상승률도 따로 볼 필요가 있어요. 분기 평균으로는 1년 새 32.6% 올랐습니다. 그런데 2025년 10월 17일 9층 거래가 17억 5,000만이었어요. 같은 철 개별 거래끼리 놓으면 차이가 훨씬 작습니다. 분기 평균은 그 분기에 어떤 층이 팔렸는지에 따라 크게 흔들립니다.
1-1. 10월 24일 17억 8,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역이라 허가에 약 3주가 걸립니다. 그래서 실제 값은 계약일보다 앞서 정해져요. 아래는 그 시점에 나와 있던 매물입니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 벽산 33평 | 103동 중층 서향 · 부분수리 | 17억 9,500만 |
| 벽산 32평 | 303동 저층 남향 · 새시 포함 올수리·올확장 | 18억 5,000만 |
| 벽산 32평 | 303동 저층 동남향 · 올수리·공원 조망 | 21억 |
| 서울숲한신더휴 32평 | 106동 1층 서남향 · 세입자 있음·비확장 | 18억 3,000만 |
| 서울숲한신더휴 32평 | 107동 10층 서남향 · 세입자 있음·올확장 | 20억 |
| 서울숲한신더휴 32평 | 114동 18층 동남향 · 기본형·중랑천 조망 | 21억 |
| 행당한진타운 32평 | 108동 24층 동남향 · 탑층·확장 수리, 2027년 5월 이사 | 19억 3,000만 |
| 행당한진타운 32평 | 105동 10층 동남향 · 세입자 있음 | 19억 5,000만 |
| 행당한진타운 32평 | 102동 19층 동남향 · 올수리·올확장 | 22억 |
당시 벽산 32평 호가는 18억 5,000만부터였습니다. 이번 거래는 그보다 7,000만원 아래에서 맺어졌어요. 같은 단지 33평 서향 매물보다도 낮습니다.
7층이 몇 동, 어느 향이었는지는 신고 자료에 없습니다. 수리 상태도 알 수 없어요. 그래도 당시 호가 기준으로는 아래쪽에서 잘 산 거래입니다.
다른 단지로 눈을 돌려도 같은 결론이에요. 서울숲한신더휴 하단 18억 3,000만은 1층이고 세입자가 있는 집이었습니다. 행당한진타운은 19억 3,000만부터였고, 그 집도 2027년 5월 이사 조건이었어요. 이 예산으로 바로 들어가 살 수 있는 32평은 당시 벽산 말고는 보이지 않았습니다.
1-2. 11월 7일 호가와 견주면
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 기준 실거래 | 17억 8,000만 (2026-10-24 · 7층) |
| 직전 실거래보다 낮은 호가 | 0건 / 30건 |
| 32·33평 호가 범위 | 17억 9,000만 ~ 21억 |
| KB시세 평균(108A) | 17억 7,500만 (2026-11-02) |
| 한국부동산원 평균(108A) | 18억 5,000만 (2026-11-02) |
이번 실거래보다 낮은 매물은 한 건도 없습니다. 그러니까 이 값에 다시 사기는 쉽지 않아요.
호가 밴드 맨 아래 17억 9,000만은 33평 서향, 부분수리 매물입니다. 32평은 18억부터 시작해요. 18억~18억 1,000만 구간에는 205·202동 남향 올수리 매물이 몰려 있습니다.
같은 32평이라도 값은 갈립니다. 남향이냐 동향·서향이냐, 확장했느냐, 층이 어디냐에 따라 달라져요. 19억 3,000만인 201동 12층 남향은 응봉산 조망에 거실 확장을 내세운 매물입니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 18억원허위 가능성 있음 | 205동 중층 남향이라 채광과 한강 조망이 트여 있고, 올수리에 확장까지 돼 바로 들어와 살 수 있습니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 18억원 | 205동 중층 남향이라 햇살이 잘 들고 한강이 내다보이며, 올수리돼 손볼 곳 없이 입주할 수 있습니다. |
| 18억원 | 106동 중층 서향으로 공원이 바로 옆이고, 올수리로 집 상태가 깔끔하며 입주일은 협의가 가능합니다. |
| 18억원 | 205동 저층 남향으로 상가가 가까워 생활이 편하고, 수리가 돼 있어 바로 거주할 수 있습니다. |
| 18억원 | 201동 1층 남향이라 앞이 트여 채광이 좋고 올수리로 깔끔하며, 12월 초순경 입주할 수 있습니다. |
| 18억 1,000만원 | 202동 저층 남향으로 앞이 트여 한강이 보이고, 올수리에 거실을 확장해 공간이 넓게 쓰입니다. |
| 18억 1,000만원 | 202동 저층 남향이라 앞이 트여 시원하고, 꼼꼼히 올수리하고 거실을 확장해 바로 입주할 수 있습니다. |
| 18억 1,000만원 | 202동 저층 남향으로 한강이 보이고 채광이 좋으며, 화이트 톤으로 전체 수리해 깔끔하게 들어올 수 있습니다. |
2. 이 거래가 단지에 주는 신호
이번 값이 단지 시세를 깎았다고 보긴 어렵습니다. 7층 한 건이고, 동·향을 모르기 때문이에요. KB시세 평균 17억 7,500만과도 거의 같은 자리입니다.
대신 값이 위로 뻗는 힘이 약해진 건 맞아요. 고층 19억~20억 거래 뒤로 중간층은 18억 언저리에 머물고 있습니다.
3. 비슷한 예산의 다른 선택지
같은 예산이면 서울숲한신더휴와 행당한진타운이 함께 후보에 오릅니다. 평당가로 보면 세 단지는 거의 같은 띠에 있어요.
| 항목 | 벽산 | 서울숲한신더휴 | 행당한진타운 |
|---|---|---|---|
| 세대수 | 1,707세대 | 1,410세대 | 2,123세대 |
| 준공 | 2001년 | 2003년 | 2000년 |
| 가까운 역 | 응봉(경의선) 약 0.6km | 응봉(경의선) 약 0.6km | 행당(5호선) 약 0.2km |
| 6개월 변화(분기평균) | 7.9% | 4.6% | 13.4% |
| 32평 즉시입주 매물 예(11/7) | 18억 · 205동 중층 남향 올수리 | 19억 9,000만 · 106동 9층 남서향 올수리 | 18억 9,000만 · 106동 고층 남서향 올수리 |
즉시입주 매물만 놓고 보면 벽산이 가장 아래에서 시작합니다. 행당한진타운은 역이 가깝고 6개월 오름폭이 컸어요. 서울숲한신더휴 하단 18억 3,000만은 세입자가 2027년 10월까지 사는 집이라 실입주가 어렵습니다.
인근 신축 값도 참고로 보면 트리마제는 평당 1억 2,432만, 서울숲아이파크리버포레1차는 평당 1억 1,228만입니다. 매물 설명에는 리모델링 사업계획 접수 문구가 많아요. 다만 단계와 분담금은 확인된 자료가 없어 비용을 따져 볼 수는 없습니다.
4. 입지는 짧게
벽산은 1,707세대 대단지입니다. 세대당 주차는 1.38대로 넉넉한 편이에요.
역은 응봉(경의선), 행당·신금호(5호선)가 모두 도보 10분 안팎입니다. 역세권이라 부르긴 애매하지만 노선 선택지가 셋이에요.
학군이 강점입니다. 광희중은 성동구 11곳 중 1위예요. 무학여고도 구 7곳 중 2위입니다. 배정 초등학교는 동마다 다릅니다. 101·103·201·202동은 옥수초, 106·108·205·206·207·303동은 금북초예요.
금호동1가 블록은 인근에서 중위권 입지입니다. 벽산이 자리한 동은 그보다 한 단계 위로 평가돼요. 평당가는 블록 입지값보다 낮아 입지에 비해 값이 덜 매겨진 상태입니다. 성수동1가 같은 구 상위 생활권과는 한강 접근과 신축 밀집에서 차이가 큽니다.
5. 시장 흐름 속에서 보면
우리 실거래 데이터 기준으로 성동구는 3개월 +5.1%, 6개월 +11.4% 올랐습니다. 서울은 3개월 +4.1%, 6개월 +8.0%예요.
벽산은 6개월 기준으로 구 평균을 13.6%p, 서울 평균을 10.2%p 밑돌았습니다. 시장이 오를 때 덜 따라간 단지예요.
관련 지표에 따르면 서울 아파트 주간 상승폭은 11월 첫째 주까지 3주 연속 줄었습니다. 성동구는 같은 주 0.28%로 서울 평균보다는 높았어요. 대출 규제는 그대로 유지하겠다는 게 정부 방침입니다.
그래서 이번 거래는 시장 순풍을 탄 값이 아닙니다. 흐름이 식는 가운데 호가 아래에서 맺어진 한 건이에요. 서두를 이유는 크지 않습니다. 18억 초반에서 남향·실입주 조건이 맞는 집을 고르는 정도면 충분합니다.