래미안옥수리버젠 24평 24억 7,000만 신고가, 2주 전 같은 11층은 21억 9,000만이었다

래미안옥수리버젠 24평이 24억 7,000만원에 팔렸습니다. 이 평형 신고가예요. 직전 실거래보다 11.3% 높습니다.

계약일은 2026년 10월 17일, 11층입니다. 신고 절차를 마치고 11월 6일에 공개됐어요.

그런데 같은 11층이 10월 2일엔 21억 9,000만원에 거래됐습니다. 2주 만에 같은 층 값이 크게 벌어졌어요. 이 한 건을 단지 시세로 봐도 될지 하나씩 따져 보겠습니다.

1. 이 거래, 어디가 튀었나

10월 거래는 세 건이 있었습니다. 21억 9,000만, 22억 2,000만, 그리고 24억 7,000만이에요. 앞의 두 건과 이번 거래 사이가 크게 비어 있습니다.

1년 전에도 23억대 거래가 있었어요. 올해 들어서는 21억~22억대에 머물렀습니다. 이번 거래가 그 박스를 한 번에 뚫었어요.

24평 분기 평균은 6개월 -1.0%, 1년 9.1%입니다. 분기 평균은 어떤 층이 거래됐느냐에 따라 흔들려요. 그래도 이번 한 건이 흐름 위로 혼자 올라선 건 분명합니다.

이번 거래는 동이 공개되지 않았어요. 이 단지는 동과 층에 따라 한강이 보이는 정도가 다릅니다. 조망 좋은 세대였다면 이 값이 설명돼요. 다만 확인된 사실은 아닙니다.

2. 당시 매물과 견줘 보면

10월 17일 24억 7,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역입니다. 약정부터 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 값이 합의된 9월 26일 무렵 매물과 견줍니다.

이 단지 호가는 22억 4,500만~25억에 걸쳐 있었어요. 24억 7,000만은 그 위쪽 끝에 붙습니다. 12층 전체확장 매물이 23억 2,000만이었으니 일반 동·층보다 꽤 얹어 준 값이에요.

25억에 나온 105동 중층은 트인 조망을 내세웠습니다. 이번 거래도 그런 세대였다면 상단 값이 맞아요.

같은 돈으로 옆 단지도 볼 수 있었습니다. e편한세상옥수파크힐스 119동 고층 남향이 22억 5,500만이었어요. 한진타운 101동 고층 한강뷰 올수리도 24억 3,000만이었습니다.

정리하면 당시 호가 대비 상단에서 산 거래입니다. 조망 같은 조건 값을 치렀을 가능성은 남아 있어요. 그래서 잘못 샀다고 단정할 근거는 없습니다.

3. 11월 매물은 이 거래를 따라갔나

11월 6일 수집한 24평 매물은 24건입니다. 호가는 21억 9,000만~24억 8,000만이에요.

24건 중 23건이 이번 실거래보다 낮게 나와 있어요. 저층을 빼도 16건입니다. 싼 매물이 저층에만 몰린 게 아니라는 뜻이에요.

KB시세 상한은 23억원입니다. 한국부동산원 상한은 23억 4,000만원이에요. 이번 거래는 두 기준 모두 위에 있습니다.

가장 낮은 21억 9,000만 두 건은 109동 저층이에요. 둘 다 세입자가 사는 매물입니다. 한 건은 2027년 6월 하순 입주라 바로 들어갈 수 없어요. 다른 한 건은 즉시입주로 적혔지만 세입자 거주라 입주 일정은 확인이 필요합니다.

실입주가 되는 매물 하단은 111동 2층 22억 9,000만원이에요. 저층이지만 확장돼 있고 입주일을 맞출 수 있습니다. 중층은 23억원부터 나와 있어요.

24억대 매물에는 대부분 이유가 붙어 있습니다. 한강·매봉산 조망, 올수리, 선호 타입 같은 것들이에요. 밴드 맨 위 24억 8,000만은 105동 중층으로 2028년 1월 중순까지 세입자가 사는 매물입니다.

4. 같은 예산, 옆 단지와 견주면

평당가로 보면 세 단지는 가깝게 붙어 있어요. 래미안옥수리버젠 24평은 평당 9,509만원입니다. e편한세상옥수파크힐스 25평은 8,994만원, 한진타운 23평은 9,532만원이에요.

e편한세상옥수파크힐스는 더 새 아파트예요. 그런데 평당가는 래미안옥수리버젠보다 낮게 매겨져 있습니다. 같은 블록이라 자리는 비슷해요. 시장이 단지 안 조망이나 동선에 값을 더 준 결과로 읽힙니다.

한진타운은 성격이 다른 선택지입니다. 32년차 소단지지만 블록 자체는 래미안옥수리버젠보다 위로 평가돼요. 평당가가 그 입지보다 아래라 정비사업이 붙으면 다시 매겨질 여지가 있습니다.

11월 6일 기준으로 23억원이면 e편한세상옥수파크힐스 고층 남향을 볼 수 있어요. 24억 7,000만이면 비교 단지들의 고층 올수리 매물이 다 들어옵니다. 그래서 이번 값을 일반 세대 기준으로 삼긴 어려워요.

5. 이 거래를 어떻게 볼까

6. 배경: 입지와 시장 흐름

금호역(3호선)이 약 0.4km예요. 옥수역(3호선·경의중앙선)도 걸어서 7분입니다. 배정 초등학교 서울금옥초는 도보 5분 거리예요.

중학교는 옥정중이 가깝습니다. 성동구 11개 중학교 중 5위예요.

관련 보도에 따르면 이 단지는 높은 지대라 한강이 보이는 세대가 많습니다. 동호대교로 압구정과 마주 보고 있다는 평가도 있어요. 이번 신고가에 조망 값이 실렸을 거라는 짐작도 여기서 나옵니다.

단지가 속한 블록은 옥수동 평균보다 조금 아래로 평가돼요. 그런데 평당가는 그 블록 입지보다 위에 있습니다. 대단지·브랜드·조망 같은 단지 자체 값이 얹힌 상태예요.

성동구 최상위 생활권은 성수동1가입니다. 옥수동은 시장에서 그보다 상당히 아래로 매겨져 있어요. 관련 보도대로 인근 금호동 재개발이 진행되면 주변 환경은 달라질 수 있습니다.

우리 실거래 데이터 기준으로 성동구는 3개월 +5.1%, 6개월 +11.4%입니다. 서울은 3개월 +4.1%, 6개월 +8.0%예요. 이 단지는 6개월 동안 성동구와 거의 같이 움직였고, 서울보다는 3.3%p 앞섰습니다.

시장 바람은 순풍입니다. 다만 관련 보도에 따르면 주담대 금리는 2026년 9월 연 4.96%까지 올랐어요. 스트레스 DSR 3단계도 수도권 가계대출에 적용되고 있습니다. 오르는 흐름 위에 있지만 살 수 있는 사람은 좁아진 시장이에요.

그래서 결론은 같습니다. 구 흐름을 탄 단지는 맞아요. 하지만 24억 7,000만은 그 흐름보다 한 발 앞선 한 건입니다. 다음 거래가 이 값을 따라오는지 보고 판단해도 늦지 않아요.