25억 문턱 앞 24억 9,000만, 래미안공덕3차 41평 실거래 읽기

1. 막 공개된 41평 거래

래미안공덕3차 41평이 24억 9,000만원에 팔렸습니다. 19층 매물이었어요.

계약은 2026년 10월 14일이었습니다. 신고를 거쳐 11월 3일에 공개됐어요.

숫자만 보면 4월 거래보다 3.9% 낮습니다. 그런데 이 값은 25억이라는 선 바로 아래에 있어요. 그 선이 이 단지 41평에 무슨 뜻인지부터 풀어 보겠습니다.

2. 이 거래 뜯어보기

2026년 들어 41평 거래는 세 건이 잡혔어요. 4월에 두 건, 그리고 이번 10월 거래입니다.

4월 거래는 둘 다 저층이었습니다. 그런데도 25억을 넘겼어요. 이번엔 19층인데 24억대 후반에서 멈췄습니다.

보통은 고층이 더 비쌉니다. 그러니 이번 값이 4월보다 약해 보이는 건 맞아요. 다만 수리 상태나 입주 조건은 알 수 없어서, 층만으로 단정하긴 어렵습니다.

1년 전과 견주면 그림이 달라집니다. 2025년 6월 13층은 21억 1,000만원이었어요. 같은 19층은 2024년 6월에 18억이었습니다.

분기 평균으로 잡은 1년 상승률은 24.3%입니다. 개별 거래로 봐도 1년 새 3억대 후반이 올랐어요. 이번 거래는 그 오름폭을 크게 되돌린 값이 아닙니다.

우대빵 단지표준가격으로는 더 길게 보입니다. 2024년 4월 18억 1,710만원이었어요. 2026년 9월엔 25억원으로 +38%입니다.

공식 시세 안에서 보면

이번 24억 9,000만원은 두 기관 평균보다 높습니다. 상한에는 조금 못 미쳐요. 공식 시세 범위의 위쪽에서 체결된 거래입니다.

그러니 값이 꺾였다기보다는 4월 최고가가 범위 밖으로 튀었던 쪽에 가깝습니다. 이번 거래는 시세 범위 안으로 돌아와 자리를 잡은 값이에요.

25억이라는 선

서울은 전역이 규제지역입니다. 주택가격 15억 초과 25억 이하는 주담대 최대 4억이에요. 25억을 넘으면 최대 2억으로 줄어듭니다.

무주택자도 규제지역 LTV는 40%입니다. 1주택 이상이 추가로 사면 주택구입 목적 주담대가 막혀요. 대출 한도를 볼 때 담보가치는 KB시세로 잡습니다.

41평은 딱 이 선 위아래를 오가는 가격대입니다. 25억 바로 아래에서 거래가 이뤄진 것도 이 선과 무관하지 않을 수 있어요. 수요가 약해서라기보다 대출 구조가 만든 저항일 가능성이 있습니다.

서울 아파트는 토지거래허가구역이기도 합니다. 허가를 받고 실거주 목적으로 사야 해요. 임차인이 살고 있으면 임대차가 끝날 때까지 입주 의무가 미뤄질 수 있습니다.

3. 같은 돈으로 무엇을 살 수 있었나

10월 14일 24억 9,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 허가를 거치느라 약정부터 본계약까지 약 3주가 걸립니다. 그래서 실제 값이 합의된 건 9월 23일 무렵이에요. 그 시점 주변 매물을 놓고 봤습니다.

그 시점엔 이 단지 41평 매물이 잡히지 않았습니다. 고를 물건이 적은 상태에서 이뤄진 거래였어요.

같은 24억대에서 선택지는 둘이었습니다. 2019년 준공 마포아이파크포레 35평, 아니면 1999년 준공 공덕삼성 43평이에요.

마포아이파크포레 35평은 24억 3,000만~24억 5,000만원에 나와 있었습니다. 두 건 다 세대를 나눈 구조였어요. 임대 수익에는 맞지만 한 가족이 넓게 쓰기엔 성격이 다릅니다.

같은 단지 43평은 36억이었습니다. 신축에서 4룸 대형을 원하면 예산이 10억 넘게 올라가는 셈이에요.

공덕삼성 43평은 24억에서 27억까지 나와 있었습니다. 24억 두 건은 남향이지만 수리 언급이 없어요. 27억은 동향이지만 샤시까지 고친 집이라 밴드 위쪽에 섰습니다.

이번 거래는 공덕삼성 43평 밴드 안에 들어갑니다. 그런데 준공은 5년 늦어요. 같은 돈에 더 젊은 41평 4룸을 산 거래로 볼 수 있습니다.

평당가로 본 위치

총액보다 평당가로 봐야 단지 값이 보입니다. 공덕삼성은 이 단지보다 평당가가 4% 낮아요. 이 단지는 그 값을 이미 넘어섰습니다.

마포자이더센트리지는 평당 7,133만원입니다. 마포아이파크포레는 평당 7,250만원이에요. 둘 다 이 단지보다 14~16% 높습니다.

인근 신축으로 넓히면 마포더클래시가 평당 7,277만원입니다. 마포그랑자이는 평당 7,402만원이에요. 이 격차가 이 단지에 남아 있는 여지입니다.

연식 차이가 있으니 격차가 다 메워지진 않습니다. 그래도 방향은 분명해요. 이 단지가 좁혀 갈 목표가 이 평당가대입니다.

4. 이 거래가 단지에 주는 신호

정리하면 세 가지입니다. 1년 새 오른 값은 지켜졌어요. 25억 선이 잠시 눌러 두었을 뿐입니다. 평당가가 더 높은 신축과의 거리는 아직 남아 있어요.

5. 배경: 자리와 시장

자리 — 역세권과 학교

공덕역까지 약 0.4km입니다. 5·6호선, 경의중앙선, 공항철도가 만나는 역이에요. 광화문과 여의도를 모두 가깝게 씁니다.

관련 보도에 따르면 이 단지는 공덕 일대에서 드물게 평지에 있습니다. 단지 안팎을 다니기 편한 구조예요.

서울공덕초가 약 0.3km입니다. 배정 가능한 서울여중은 구 1위, 숭문고는 구 1위예요. 서울여고도 구 3위입니다.

이 블록은 공덕 일대에서 위쪽 입지에 듭니다. 역과 학교가 다 걸어서 닿기 때문이에요. 마포 최상위 생활권인 염리동보다는 한 단계 아래로 매겨져 있습니다.

눈여겨볼 건 따로 있습니다. 이 단지 평당가는 블록 입지에 비해 낮게 매겨져 있어요. 22년 된 구축이라 덜 받는 몫이 자리 값만큼 다시 매겨질 여지입니다.

주변도 바뀌고 있습니다. 언론에 따르면 공덕1·6·7·8구역 정비사업이 진행 중이에요. 일대가 약 9,500가구 주거 타운으로 커질 거라는 전망이 나옵니다.

새 아파트가 들어서면 동네 시세의 기준점이 올라갑니다. 그 안에서 이미 자리 잡은 41평 대형의 쓸모도 같이 커질 수 있어요.

시장 — 쉬어 간 6개월

우리 실거래 데이터로 마포구는 6개월 +6.4%입니다. 서울 전체는 +8.0%예요. 이 단지는 구 평균을 10.3%p, 서울을 11.9%p 밑돌았습니다.

흐름을 거슬렀다기보다는 먼저 뛰고 쉬어 간 모양입니다. 4월에 25억대를 찍었고, 그 뒤 구와 서울이 따라 올라왔어요. 이번엔 이 단지가 따라붙을 차례로 볼 수 있습니다.

시장은 아직 오르는 쪽입니다. 그 안에서 이 단지는 숨을 고른 상태예요. 그래서 이번 24억 9,000만원은 바닥을 다진 값에 가깝습니다.