18층이 2층 호가보다 낮았다, 이문e-편한세상 34평 12억 6,500만 실거래
이문e-편한세상 34평이 12억 6,500만원 신고가로 팔렸습니다. 그런데 이 18층 거래는 당시 2층 매물 호가보다도 낮았습니다. 잘 산 값일까요, 새 바닥일까요?
이문e-편한세상 34평이 12억 6,500만원에 팔렸습니다. 18층 거래예요.
계약일은 2026년 10월 17일입니다. 신고를 거쳐 11월 6일에 막 공개됐어요. 이 단지 34평 신고가입니다.
값보다 층에 먼저 눈이 갑니다. 가격을 맞추던 9월 말, 이 단지 34평에서 가장 낮은 호가는 2층 12억 7,000만원이었어요. 18층이 그 2층 호가보다 낮게 거래됐습니다.
이 거래가 잘 산 값인지 숫자로 따져 보겠습니다.
1. 2년 새 9억에서 12억대로
우대빵 시세로 보면 이 단지 34평은 2024년 4월 27일 9억 455만원이었어요. 2026년 11월 5일엔 12억 7,910만원입니다. 41% 오른 값이에요.
1년 전 같은 시기 개별 거래와 견줘도 흐름은 같아요. 2025년 10월 14일 16층이 9억 9,000만원에 팔렸습니다. 같은 고층대가 1년 만에 12억 중반으로 올라섰어요.
2. 12억 6,500만, 이 거래를 뜯어보면
직전 거래는 9월 28일 15층 12억 4,000만원이었어요. 이번 거래는 그보다 2% 높습니다. 신고가지만 폭은 작아요.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-10-17 | 18층 | 12억 6,500만 |
| 2026-09-28 | 15층 | 12억 4,000만 |
| 2026-08-17 | 21층 | 12억 5,000만 |
| 2026-07-25 | 14층 | 12억 5,000만 |
| 2026-07-25 | 9층 | 12억 3,000만 |
| 2026-07-12 | 21층 | 12억 2,500만 |
| 2026-06-24 | 19층 | 11억 7,000만 |
| 2026-05-29 | 17층 | 12억 4,000만 |
| 2026-04-04 | 13층 | 11억 7,000만 |
| 2025-11-08 | 23층 | 10억 2,000만 |
| 2025-10-14 | 16층 | 9억 9,000만 |
7월부터 거래는 12억 2,500만~12억 6,500만원 사이에 몰려 있어요. 목록에 잡힌 것만 보면 7월 3건, 8~10월은 달마다 1건씩입니다. 넉 달 동안 4,000만원 폭 안에서 움직였어요.
6월 24일 19층은 11억 7,000만원이었습니다. 그 뒤로 고층 시세가 한 단 올라섰어요. 이번 신고가는 그 촘촘한 거래 위에 한 칸 더 얹은 값입니다.
10월 17일 12억 6,500만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울은 전역이 토지거래허가구역입니다. 약정부터 허가, 본계약까지 약 3주가 걸려요. 그래서 값은 계약 직전인 9월 26일 무렵 매물을 두고 정해졌습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 이문e-편한세상 34평 | 115동 2층 서남향 · 앞이 트인 동, 관리 상태 양호 | 12억 7,000만 |
| 이문e-편한세상 34평 | 118동 2층 서남향 · 샷시 포함 올수리 | 13억 |
| 이문e-편한세상 34평 | 119동 저층 서남향 · 올리모델링, 세 끼고 2027년 7월 입주 | 13억 5,000만 |
| 장안래미안2차 30평 | 216동 1층 남향 | 13억 |
| 장안래미안2차 30평 | 221동 11층 동향 · 방1 확장, 세안고 | 13억 5,000만 |
| 장안래미안2차 30평 | 216동 중층 남향 · 올확장, 리모델링 | 14억 5,000만 |
| 장안힐스테이트 32평 | 1008동 4층 동남향 · 중랑천 전망 | 13억 3,000만 |
| 장안힐스테이트 32평 | 1007동 12층 동남향 · 중랑천·용마산 전망 | 14억 2,000만 |
| 장안힐스테이트 32평 | 1005동 고층 동남향 · 올확장, 중랑천 전망 | 14억 5,000만 |
당시 이 단지 호가는 12억 7,000만~13억 5,000만원이었어요. 세 건 모두 2층이나 저층이었습니다. 18층을 그 하단보다 낮은 12억 6,500만원에 샀어요.
같은 평형이면 보통 고층이 저층보다 높게 거래됩니다. 이 거래는 그 순서를 거꾸로 탔어요. 당시 호가 대비 싸게 산 편입니다.
옆 단지로 눈을 돌려도 마찬가지예요. 장안래미안2차 30평 하단은 1층 13억원이었습니다. 장안힐스테이트 32평 하단은 4층 13억 3,000만원이었어요. 이 돈으로는 두 단지 저층에도 닿지 않았습니다. 평형은 오히려 34평이 더 넓어요.
평당가로 보면 어디쯤인가
총액 대신 평당가로 보면 자리가 더 또렷해요. 이 단지 34평은 평당 3,762만원입니다.
| 항목 | 평당가 | 준공 | 세대수 |
|---|---|---|---|
| 쌍용 32평 | 3,066만 | 2000년 | 1,318세대 |
| 이문e-편한세상 34평 | 3,762만 | 2003년 | 1,378세대 |
| 장안래미안2차 30평 | 4,026만 | 2007년 | 1,786세대 |
| 용두두산위브 33평 | 4,089만 | 2009년 | 338세대 |
| 장안힐스테이트 32평 | 4,397만 | 2007년 | 859세대 |
| 청량리역롯데캐슬SKY-L65(주상복합) 36평 | 5,193만 | 2023년 | 1,425세대 |
| e편한세상청계센트럴포레 32평 | 5,689만 | 2021년 | 823세대 |
아래로는 평당가 3,066만원인 쌍용이 있어요. 위로는 4,000만원대 초반의 장안래미안2차와 용두두산위브가 있습니다. 이 단지는 그 사이, 위쪽에 조금 더 가까운 자리예요.
더 위엔 2021년 이후 지은 새 아파트가 있어요. e편한세상청계센트럴포레가 평당 5,689만원입니다. 청량리역롯데캐슬SKY-L65는 5,193만원이에요. 연식이 다른 선택지라 같은 줄에서 견줄 값은 아닙니다.
자리만 떼어 보면 이 단지 평당가는 입지값보다 아래에 있어요. 구축이라 깎인 몫이 아직 남아 있다는 뜻입니다.
3. 11월 6일 매물, 12억 6,500만보다 낮은 건 0건
11월 6일 수집 기준 34평 매물은 7건이에요. 호가는 12억 7,000만~13억 6,000만원입니다. 직전 거래보다 낮은 호가는 한 건도 없어요.
| 매물 | 특징 | 입주 | 호가 |
|---|---|---|---|
| 115동 2층 남서향 | 기본 구조, 앞이 트인 동 | 즉시입주 | 12억 7,000만원 |
| 118동 3층 남서향 | 예전 올확장, 중문 | 세안고(2027년 09월 초순) | 12억 8,000만원 |
| 101동 22층 남서향 | 거실 트인 전망, 방1 확장 | 입주가능(20270213) | 12억 9,000만원 |
| 118동 19층 남서향 | 신이문역 인근, 내부 깨끗 | 즉시입주(입주일 협의) | 13억 1,000만원 |
| 101동 고층 남서향 | 특올수리, 올확장 | 즉시입주(주인 거주) | 13억 5,000만원 |
| 119동 저층 남서향 | 올리모델링 | 세안고(20270730) | 13억 5,000만원 |
| 118동 5층 남서향 | 특올수리 | 세안고(2027년 10월 중순) | 13억 6,000만원 |
| 직전 실거래보다 낮은 호가 | 기준: 2026-10-17 18층 12억 6,500만 | - | 0건 / 7건 |
밴드 하단 12억 7,000만원은 2층 기본 상태 매물이에요. 고층을 원하면 22층 12억 9,000만원, 19층 13억 1,000만원이 다음 칸입니다. 13억 5,000만원 위로는 올수리가 붙어 값이 갈려요.
실거주라면 입주 시점도 봐야 해요. 7건 중 6개월 안에 들어갈 수 있는 건 4건입니다. 나머지 3건은 세입자가 살고 있어요. 2027년 7~10월은 돼야 들어갈 수 있습니다.
12억 6,500만원 아래로는 매물이 없어요. 집주인들이 이 거래를 새 바닥으로 받아들였다는 신호입니다.
4. 같은 예산, 옆 단지 매물과 견주면
| 항목 | 이문e-편한세상 34평 | 장안래미안2차 30평 | 장안힐스테이트 32평 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 3,762만 | 4,026만 | 4,397만 |
| 세대수 | 1,378세대 | 1,786세대 | 859세대 |
| 준공 | 2003년 | 2007년 | 2007년 |
| 평형 | 34평 | 30평 | 32평 |
| 호가 하단 매물(2026-11-06) | 12억 7,000만 · 2층 남서향 · 즉시입주 | 12억 8,000만 · 4층 동향 · 즉시입주 | 13억 3,000만 · 저층 남동향 · 즉시입주 |
| 배정 초등학교 | 서울이문초 약 0.3km | 서울장평초 약 0.2km | 서울장평초 약 0.3km |
| 6개월 변화(분기평균) | 13.8% | 12.6% | 6.1% |
비슷한 돈이면 이 단지가 평형이 가장 넓어요. 대신 연식은 4년 더 됐습니다.
장안래미안2차는 세대수가 더 많고 4년 늦게 지었어요. 4층 동향 12억 8,000만원 매물이 이 단지 2층 매물과 비슷한 값입니다. 넓이를 조금 줄이고 연식을 고르는 선택지예요.
장안힐스테이트는 평당가가 셋 중 가장 높아요. 하단 매물부터 13억 3,000만원이라 예산이 조금 더 필요한 후보입니다.
세 단지는 6개월 사이 함께 올랐어요. 비슷한 예산대 단지 평균은 14.6%, 이 단지는 13.8%입니다. 분기평균이라 거래된 층에 따라 튈 수 있어요. 혼자 앞서 달린 게 아니라 동네 가격대가 같이 움직였습니다.
5. 입지와 학군, 짧게
1호선 신이문역까지 약 0.4km예요. 배정 초등학교인 서울이문초는 걸어서 4분입니다. 주차는 세대당 1.17대로 양호한 편이에요.
중학교는 경희여중이 구에서 15곳 중 1위, 경희중이 7위예요. 고등학교는 경희여고가 11곳 중 1위, 중화고가 10곳 중 5위입니다. 다만 모두 1.5~1.6km라 걸어서 22~25분 걸려요.
이 블록은 이문동 안에서 중간보다 아래 자리로 매겨져 있어요. 역은 가깝지만 중·고교가 걸어가기 먼 편입니다. 시장은 그 점까지 넣어 값을 매겼어요.
동대문구에서 값이 가장 높은 생활권은 전농동 일대예요. 이문동은 그보다 한 단계 아래입니다.
변수는 주변 재개발이에요. 관련 보도에 따르면 이문3구역에 4,321세대 아파트와 대형 상가가 들어섭니다. 동네가 새 아파트로 바뀌면 이 블록과의 거리가 좁혀질 여지가 있어요.
6. 동대문구 흐름 속의 이 거래
우리 실거래 데이터 기준으로 동대문구는 6개월 새 11.6% 올랐어요. 서울은 8.0%입니다. 같은 잣대로 재면 이 단지는 구 평균을 9.6%p, 서울을 6.0%p 밑돌았어요.
관련 지표에 따르면 2026년 10월 둘째 주 동대문구 매매가는 한 주에 0.38% 올랐습니다. 서울 평균 0.16%의 두 배가 넘어요. 동네가 먼저 달렸고, 이 단지는 뒤따라 키를 맞추는 쪽입니다.
규제도 짚어 둘게요. 이 단지는 토지거래허가구역이라 실거주 목적으로 사야 합니다. 세입자가 살고 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있어요.
무주택자는 LTV 40%가 적용되고, 15억 이하라 최대 6억원까지예요. 집이 이미 있으면 추가 매수에 주담대가 나오지 않습니다. LTV는 KB시세로 잡는데, 10월 26일 KB 상한이 12억 5,000만원이에요. 거래가보다 낮게 잡힌다는 점을 감안하세요.
큰 흐름은 순풍이에요. 다만 이 단지는 흐름을 이끈 게 아니라 따라붙는 중입니다. 그래서 이번 신고가도 과열보다 따라잡기 쪽에 가까워요.
7. 판단: 이 값, 따라가도 될까
실거주라면 34평 넓이와 초등학교 도보 거리가 핵심이에요. 바로 들어가야 한다면 6개월 안에 입주 되는 4건 안에서 고르세요.
투자 쪽은 문이 좁아요. 토지거래허가구역이라 실거주가 원칙이고, 유주택자는 대출이 막혀 있습니다. 세 낀 매물 3건은 임대차가 끝날 때까지 입주가 미뤄지는 조건이에요.
기다릴 신호는 12억 6,500만원 아래 매물이 다시 나오는지예요. 피할 조건은 저층에 기본 상태인데 13억 중반을 부르는 매물입니다.