전농우성 38평 11억 9,800만 신고가, 제값에 산 걸까

전농우성 38평이 11억 9,800만원에 팔렸습니다. 이 평형 최고가예요.

계약은 2026년 10월 9일이었습니다. 신고를 거쳐 11월 5일에 공개됐어요.

직전 거래는 7월 4일, 11억 2,500만원이었습니다. 두 거래 모두 15층이에요. 같은 층끼리 석 달 만에 6.5% 올랐습니다.

이 값이 제값인지 따져 봤습니다. 계약 직전 매물, 옆 단지 평당가, 공개 시점 매물까지 놓고요.

1. 11억 9,800만원, 어떤 거래였나

가장 깔끔한 건 층이 같다는 점이에요. 층이 다르면 오른 건지 층값인지 헷갈립니다. 이번엔 15층끼리라 비교가 분명해요.

봄까지는 9억 안팎이었어요. 7월에 11억대로 올라섰습니다. 10월엔 12억 바로 아래까지 왔고요.

1년 전과도 견줘 봤습니다. 2025년 10월 18일 14층이 8억 3,000만원이었어요. 분기 평균 기준 1년 상승률은 43.8%입니다. 고층 거래끼리 직접 견줘도 비슷한 폭이에요.

공식 시세는 아직 이 값을 못 따라왔습니다. KB시세는 10월 26일 기준 10억 2,000만~11억 2,000만원이에요. 한국부동산원 평균은 10억 7,000만원입니다.

이번 거래는 두 시세의 상단보다 높아요. 대출 한도는 KB시세로 잡습니다. 사는 값과 대출 기준 사이에 틈이 있다는 뜻이에요.

2. 계약 직전 매물과 견줘 보니

10월 9일 11억 9,800만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이에요. 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 실제 값은 계약일보다 먼저 정해져요.

계약 직전인 9월 18일 시장에 나와 있던 매물을 봤습니다.

당시 38평 매물은 2층 한 건뿐이었어요. 이번 거래는 그 호가보다 높게 성사됐습니다.

차이는 층에서 나옵니다. 2층과 15층은 채광과 조망이 달라요. 올수리 2층보다 고층을 더 쳐준 거래로 보는 게 맞습니다. 15층 집의 수리 상태는 공개되지 않았어요.

41평 호가는 12억~12억 5,000만원이었습니다. 38평 고층이 41평 호가 하단에 거의 닿았어요. 38평이 위로 더 갈 자리가 넓진 않다는 신호이기도 합니다.

안암골벽산 43평은 모두 16억이었어요. 평형도 예산도 다른 후보입니다. 이 거래의 대안이 되긴 어려웠어요.

평당가로 보면 어디쯤인가

총액보다 평당가로 보는 게 정확해요. 평형이 달라도 한 줄에 놓고 볼 수 있거든요.

전농우성은 두 단지 사이에 있어요. 이수브라운스톤보다 평당가가 낮고, 안암골벽산보다는 높습니다.

두 단지는 역이 가깝고 건물이 더 새것이에요. 전농우성은 대단지라는 점과 재건축 기대가 강점입니다. 성격이 다른 선택지라고 보면 됩니다.

6개월 변화율은 분기 평균이에요. 그 분기에 어떤 층이 팔렸는지에 따라 크게 흔들립니다. 참고로만 보세요.

3. 공개 시점 매물은 이 거래를 어떻게 받았나

11월 5일 공개 시점에 38평 매물은 4건이었어요. 가장 낮은 호가도 12억입니다.

직전 실거래보다 낮은 호가는 한 건도 없어요. 집주인들이 이번 값을 바닥으로 보고 있다는 뜻입니다.

12억 두 건은 밴드 하단이에요. 둘 다 올수리입니다. 하나는 중층 남동향, 하나는 정남향 2층이에요.

2층·남향·올수리라는 비슷한 조건의 매물이 9월 18일엔 11억 5,000만원이었습니다. 같은 조건의 호가가 두 달 새 올라왔어요.

12억 5,000만 두 건은 상단입니다. 한 건은 확장과 샤시까지 새로 해서 그 값을 받쳐요. 고층 동향 매물은 수리 표기가 없어요. 상단 값의 근거를 따로 들어 봐야 합니다.

동마다 다른 점도 있어요. 3동은 지하주차장과 엘리베이터가 바로 이어집니다. 9동은 이어지지 않아요.

4. 이 거래, 어떻게 봐야 하나

이 거래는 단지에 하나의 기준선을 남겼어요. 고층 38평은 12억 바로 아래라는 기준입니다. 다음 거래가 이 선을 지키면 추세, 밀리면 한 번 튄 값이에요.

실거주라면 수리 상태와 동을 먼저 보세요. 서울 전역이 토지거래허가구역이라 실거주 목적 매수가 원칙입니다. 세입자가 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있어요.

대출은 무주택자 기준 LTV 40%예요. 15억 이하 주택은 최대 6억까지입니다. 집이 있는 사람이 추가로 사면 주택구입 목적 주담대가 안 나와요. 대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 합니다.

투자로 보면 시간이 깁니다. 재건축은 아직 조합도 없는 단계예요. 전세를 끼고 사는 길도 허가 조건에 묶입니다.

기다릴 신호는 다음 고층 거래가 12억 선을 지키는지예요. 피할 조건은 수리 근거 없이 상단 값을 부르는 매물입니다.

5. 재건축, 어디까지 왔나

언론 보도에 따르면 전농우성은 2023년 2월 14일 예비안전진단에서 D등급을 받았어요. 그 뒤 단계는 아직 정해진 게 없습니다.

제도는 우호적으로 바뀌었다는 보도가 있어요. 2025년 6월 4일부터 준공 30년이 넘으면 안전진단 없이 추진할 수 있습니다. 조합설립 동의율도 75%에서 70%로 낮아졌다고 해요.

용적률은 228%예요. 이 지역 상한은 250%라 여유가 크진 않습니다. 38평 대지지분은 55.265㎡(약 16.7평)입니다.

아직 초기라 동·층·향이 값을 가릅니다. 사는 동안의 채광과 조망이 그대로 값이 돼요. 이번 15층 신고가도 그 영향이 큽니다.

완공되면 바라볼 값은 같은 생활권 신축이에요. e편한세상청계센트럴포레가 평당 5,689만원입니다. 청량리역롯데캐슬SKY-L65가 평당 5,193만원이에요. 이 생활권 신축은 평당 5,007만~5,689만원 선입니다.

전농우성은 지금 평당 3,223만원이에요. 격차는 크지만 분담금이 아직 정해지지 않았습니다. 매매가에 분담금을 더한 평당 총비용이 이 범위 아래여야 남는 게 있어요.

변수도 있습니다. 보도에 따르면 공사비 상승이 부담이고, 재건축 초과이익 환수제도 유지되고 있어요. 용적률을 법정 상한의 1.2배까지 올리는 방안은 추진 중이라고 합니다.

6. 입지와 시장 흐름

입지와 학군

전농동은 동대문구에서 가장 높게 평가받는 생활권이에요. 다만 단지가 있는 블록은 동 안에서 아래쪽입니다. 도보권 지하철역이 없는 게 가장 큰 이유로 보여요.

이 차이는 좁혀질 여지가 있어요. 보도에 따르면 경전철 면목선이 단지 북쪽으로 지나갈 예정입니다. 2030년 개통 목표라고 해요.

학군은 강점입니다. 서울배봉초가 도보 5분, 0.4km예요. 휘경여중은 구 15곳 중 2위, 전농중은 3위입니다. 고등학교는 해성여고가 구 4위, 휘경여고가 5위예요.

시장 흐름 속 위치

우리 실거래 데이터 기준으로 동대문구는 6개월 11.6% 올랐어요. 서울은 8.0%입니다.

단지 전체로 환산하면 전농우성은 구 평균보다 5.1%p 덜 올랐어요. 서울 평균과는 비슷하게 움직였습니다. 혼자 튄 게 아니라 흐름을 따라간 쪽이에요.

관련 보도에 따르면 2026년 3분기 동대문구 거래의 82%가 직전 최고가 이상이었어요. 이번 신고가도 그 흐름 안에 있습니다.

역풍도 있어요. 보도에 따르면 기준금리 추가 인상 가능성이 거론됩니다. 스트레스 DSR로 대출 한도도 줄었어요.

정리하면 순풍을 탄 거래입니다. 그래서 12억 안팎까진 받아들일 만해요. 금리가 꺾이면 다음 거래가 이 선을 지키는지부터 보세요.