성산시영 20평 11억 1,000만 실거래, 시세가 꺾인 걸까
직전 거래보다 23.4% 낮은 성산시영 20평 거래가 막 공개됐습니다. 그런데 매물 6건 가운데 이보다 낮은 호가는 하나도 없어요. 이 숫자는 어떻게 읽어야 할까요?
성산시영 20평이 11억 1,000만원에 거래됐습니다. 계약일은 2026년 10월 19일이고, 14층이에요. 이 거래는 2026년 11월 6일에 막 공개됐습니다.
직전 거래보다 23.4% 낮은 값입니다. 집주인이라면 철렁할 숫자예요.
결론부터 말씀드리면, 이 한 건으로 시세가 꺾였다고 보긴 어렵습니다. 근거를 하나씩 짚어 보겠습니다.
1. 이 거래, 어디가 이상한가
이 거래가 튀는 이유는 간단합니다. 앞뒤 거래가 모두 14억~15억대예요.
| 계약일 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 2026-10-19 | 14층 | 11억 1,000만 | 이번에 공개된 거래 |
| 2026-10-05 | 5층 | 14억 5,000만 | 직전 거래 |
| 2026-09-23 | 1층 | 14억 500만 | |
| 2026-08-11 | 8층 | 15억 3,850만 | 표 안 최고가 |
| 2026-08-05 | 2층 | 14억 4,000만 | |
| 2026-07-17 | 7층 | 15억 | |
| 2026-06-14 | 1층 | 9억 1,200만 | 또 다른 저가 예외 |
| 2025-10-19 | 7층 | 12억 1,000만 | 1년 전 |
| 2025-10-17 | 5층 | 12억 4,000만 | 1년 전 |
2주 전 5층은 14억 5,000만원이었습니다. 9월 23일 1층도 14억 500만원이었고요. 보통 고층이 저층보다 비쌉니다. 14층이 1층보다 한참 낮다는 건 층으로 설명이 안 돼요.
비슷한 일은 전에도 있었습니다. 6월 14일 1층 9억 1,200만원 거래예요. 그 뒤로도 거래는 14억~15억대를 지켰습니다.
왜 이 값에 팔렸는지는 공개 정보로 알 수 없어요. 짐작 가는 이유는 있습니다.
성산시영은 투기과열지구 안의 재건축 조합 단지예요. 투기과열지구에선 조합원 지위 양도가 제한될 수 있습니다. 승계가 안 되는 집이라면 값이 크게 낮을 수 있어요. 가족 간 거래 같은 사정일 가능성도 있고요. 어느 쪽이든 단지 시세를 대표하는 값은 아닙니다.
1년 전과 견주면 흐름이 더 분명해요. 2025년 10월 5층은 12억 4,000만원이었습니다. 2026년 10월 5일 5층은 14억 5,000만원이에요. 같은 5층끼리도 1년 새 2억 넘게 올랐습니다.
10월 19일 11억 1,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역이에요. 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 실제 값 합의는 계약 직전, 9월 28일 무렵이었을 거예요.
그 시점 성산시영 자체 매물 기록은 남아 있지 않습니다. 같은 예산대 후보였던 신공덕삼성래미안2차 매물을 보겠습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 신공덕삼성래미안2차 23평 | 205동 19층 서남향 · 로얄층 | 16억 |
| 신공덕삼성래미안2차 23평 | 205동 19층 서남향 · 최상층, 입주 가능 | 16억 3,000만 |
| 신공덕삼성래미안2차 23평 | 206동 16층 동남향 · 올수리, 탑층 조망 | 17억 |
같은 예산대 매물은 16억~17억에 나와 있었어요. 11억 1,000만원은 그 밴드와 거리가 멉니다. 이 거래는 시장 값보다 거래 조건이 만든 값으로 봐야 해요.
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 이번 실거래(2026-10-19 · 14층) | 11억 1,000만 |
| 직전 실거래(2026-10-05 · 5층) | 14억 5,000만 |
| 매물 호가 범위 | 15억~16억 |
| 이번 실거래보다 낮은 매물 | 0건 / 6건 |
| KB 시세 | 14억~15억 (평균 14억 5,000만) |
| 한국부동산원 시세 | 14억~15억 4,000만 (평균 14억 7,000만) |
매물 6건 중 11억 1,000만원보다 낮은 건 0건입니다. 가장 낮은 호가가 15억원이에요. 11억 1,000만원은 KB·한국부동산원 하한보다도 낮습니다. 그러니 이 거래를 보고 11억대 매물을 기다리긴 어려워요.
같은 예산의 다른 후보, 평당가로 보면
| 항목 | 성산시영 20평 | 신공덕삼성래미안2차 23평 | 염리삼성래미안 24평 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 7,450만 | 7,062만 | 7,381만 |
| 현재 시세 | 14억 7,333만 | 15억 5,500만 | 15억 8,625만 |
| 6개월 변화(분기평균) | +10.5% | +3.1% | -4.4% |
| 세대수 | 3,710세대 | 458세대 | 574세대 |
| 준공 | 1986년 | 2000년 | 2001년 |
| 가까운 역 | 월드컵경기장(6호선) 약 0.4km | 공덕(5호선) 약 0.6km | 대흥(6호선) 약 0.4km |
성산시영 평당가는 7,450만원입니다. 두 후보 단지보다 높게 매겨져 있어요. 40년 된 단지가 20년대 단지보다 평당가가 높은 겁니다.
이유는 재건축이에요. 대지지분이 42.94㎡(약 13평)이고, 용적률은 148%입니다. 200% 아래라 재건축 사업성이 좋은 편이에요. 시장은 지금 집보다 새로 지어질 집에 값을 매기고 있습니다.
6개월 흐름도 같은 말을 해요. 분기평균 기준으로 성산시영은 6개월 10.5% 올랐습니다. 비슷한 예산대 단지 평균은 0.7%였어요. 주변이 같이 오른 키맞추기가 아니라 이 단지가 앞장선 상승입니다. 분기평균은 그 분기 거래 층에 따라 출렁일 수 있으니 참고로 보세요.
매물은 15억원에 4건이 몰려 있어요. 모두 올수리, 즉시입주로 나와 있습니다. 33동 7층 남향, 25동 5층 남동향, 31동 1층 남향, 25동 1층 남동향이에요. 같은 값이라도 층과 향이 달라 고를 폭이 있습니다.
28동 4층 남향은 15억 5,000만원이에요. 28동 7층 남향은 16억원으로 밴드 상단입니다. 이 집은 세입자가 있어 실입주가 2027년 5월 말 이후예요. 토지거래허가구역은 실거주 목적 매수가 원칙입니다. 다만 임차인이 살고 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수 있어요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 15억원최저가 | 33동 중층 남향이라 햇빛이 잘 들고, 올수리돼 있어 손볼 것 없이 바로 들어가 지낼 수 있으며 현재 주인이 살고 있습니다. |
| 15억원최저가허위 가능성 있음 | 25동 중층 남동향으로 아침 채광이 좋고, 내부를 전체 수리해 깔끔하게 정돈돼 있어 곧바로 입주하기 좋습니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 15억원최저가 | 31동 1층 남향이라 채광이 좋고, 올수리돼 깨끗한 상태이며 입주일은 협의가 가능합니다. |
| 15억원최저가 | 25동 1층 남동향으로 현재 주인이 거주 중이고, 전체 수리가 돼 있어 입주 시점을 협의해 들어갈 수 있습니다. |
| 16억원 | 28동 중층 남향으로 볕이 잘 드는 자리지만, 전세를 끼고 있어 당장 실입주는 어렵고 세입자 계약은 27년 5월 말경까지입니다. |
| 15억 5,000만원 | 28동 저층 남향으로 재건축 조합설립인가가 완료된 단지라 향후 사업 진행을 보고 실수요·투자 모두 고려할 만합니다. |
2. 판정: 시세가 아니라 예외 거래
실거주라면 15억 즉시입주 매물부터 보세요. 15억 이하는 수도권 주담대 최대 한도가 6억이에요. 15억을 넘으면 4억으로 줄어듭니다. 무주택자 LTV는 규제지역 40%, 1주택자의 추가 매수는 0%예요.
투자라면 조합원 지위 승계가 먼저입니다. 매물 설명엔 승계 가능이라고 적혀 있어요. 그래도 투기과열지구라 제한될 수 있으니 조합에서 요건을 확인하세요.
기다릴 신호는 시공사 선정과 통합심의 결과예요. 피할 조건은 승계가 불확실한데 값은 밴드 상단인 매물입니다.
3. 배경으로 보는 단지·입지·시장
재건축은 어디까지 왔나
매물 설명에 따르면 조합설립인가를 마쳤습니다. 통합심의가 진행 중이고, 시공사 선정도 앞두고 있다고 해요. 단계별 날짜는 공개된 확인 자료가 없어 표에 비워 뒀습니다.
| 단계 | 상태 |
|---|---|
| 조합설립 | 완료(시점 미확인, 매물 설명 기준) |
| 통합심의 | 진행 중(매물 설명 기준) |
| 시공사 선정 | 임박(매물 설명 기준) |
| 사업시행인가 | 예정 |
| 관리처분 | 예정 |
| 이주·착공·준공 | 미정 |
아직 초기 단계예요. 이 시기엔 동·층·향이 값에 그대로 작동합니다. 이주까지 살 기간이 길게 남았거든요. 그래서 같은 15억 안에서도 층·향을 따져 고를 의미가 있습니다. 분담금·비례율은 아직 공개된 수치가 없어요.
완공 뒤에는 마포 신축과 견주게 됩니다. 관련 데이터에 따르면 마포 신축 상위 단지 평당가는 8,837만~9,996만원대예요. 성산시영 평당가 7,450만원과의 차이가 앞으로 좁혀 갈 여지입니다. 분담금이 정해지면 이 계산은 다시 해야 해요.
입지: DMC 옆 3,710세대
성산 블록은 마포 안에서 중위 입지로 평가돼요. 신공덕 쪽과 비슷하고, 염리 쪽보다는 아래입니다. 마포 최상위 생활권은 염리동 일대예요. 도심·여의도와 가깝고 신축이 몰려 있어서입니다.
성산시영의 무기는 따로 있어요. 디지털미디어시티역엔 6호선·경의선·공항철도가 지납니다. 월드컵경기장역도 도보 6분이에요. 상암 DMC 일자리와 월드컵공원이 바로 옆입니다.
중암중이 도보 6분이에요. 마포구 14개 중학교 중 3위입니다. 초등학교는 동별로 달라요. 25동은 성원초, 28·31·33동은 신북초입니다. 고등학교는 가재울고가 가깝고, 홍익대사범대부속여고가 구 9개 중 2위예요.
재건축이 끝나면 3,710세대 규모의 신축이 됩니다. 그때 염리 쪽과의 입지 차이는 좁혀질 여지가 있어요.
시장 흐름 속의 이번 거래
우리 실거래 데이터 기준으로 6개월간 마포구는 +6.4%, 서울은 +8.0%예요. 같은 기준에서 성산시영은 구 평균을 29.8%p, 서울을 31.4%p 밑도는 것으로 잡힙니다. 이 수치는 최근 거래를 크게 반영해요. 11억 1,000만원 한 건이 끌어내렸을 가능성이 큽니다. 분기평균으로 보면 오히려 주변을 웃돌았고요.
시장 분위기는 식는 쪽입니다. 관련 보도에 따르면 서울 상승 폭이 줄고 매물은 8만 건을 넘었어요. 한국은행은 기준금리를 연 3.00%로 올린 뒤 10월에 동결했다고 합니다. 재건축 규제는 완화 쪽으로 가고 있지만, 재건축 초과이익 환수 부담은 남아 있어요.
그래서 서두를 이유는 없습니다. 그렇다고 11억대가 다시 나오길 기다릴 근거도 약해요. 시장이 식는 중에도 매물은 15억 아래로 내려오지 않았습니다.
정리하면 이렇습니다. 11억 1,000만원은 성산시영 시세가 아니라 예외 거래예요. 매물·공식 시세·앞뒤 거래가 모두 14억~15억대를 가리킵니다. 재건축이 한 단계씩 나아갈수록 이 기준선은 위로 움직일 여지가 큽니다.