흑석동 30평대 세 갈래 — 아크로리버하임·한강센트레빌1차·흑석자이

동작구에 평당 9,767만원인 30평대가 있습니다. 아크로리버하임 34평이에요.

같은 흑석동인데 평당 7,600만원대인 단지도 있습니다. 흑석한강센트레빌1차와 흑석자이 33평이죠. 평균시세로는 33억대와 25억대로 갈립니다.

값이 다르다는 건 성격이 다르다는 뜻입니다. 한쪽은 한강과 역을, 한쪽은 학교와 신축을 팔고 있어요. 세 단지를 같은 표에 올려 놓고 보겠습니다.

1. 단지 비교

1.1 스펙

연차가 셋 다 다릅니다. 2011년, 2019년, 2025년이에요. 같은 동네에서 14년이 벌어져 있습니다.

주차는 세 단지 모두 양호한 구간입니다. 흑석자이가 1.29대로 가장 넉넉하죠.

같은 30평대에 다른 크기도 있습니다. 흑석한강센트레빌1차에는 32평(147세대)이 있는데 실거래는 아직 없어요. 흑석자이에는 34평(66세대)이 있고 실거래 1건입니다. 이 글은 세 단지를 34평·33평·33평 기준으로 봤습니다.

1.2 입지

세 단지는 한강에서 서달산 방향으로 차례로 놓여 있습니다. 아크로리버하임이 한강에 가장 가깝고, 흑석자이가 가장 안쪽이에요.

그래서 역까지 거리가 갈립니다. 흑석역 도보 4분과 12분의 차이죠. 흑석자이는 7호선 숭실대입구역도 걸어서 갈 수 있는 위치입니다.

흑석동은 언덕이 많은 동네로 꼽힙니다. 다만 아크로리버하임과 흑석한강센트레빌1차는 비교적 평지에 있어요. 대신 언덕 지형 덕에 한강이 보이는 세대가 많다는 것이 이 동네의 특징입니다.

1.3 학군

초등학교는 셋 다 걸어서 갑니다. 흑석자이가 은로초까지 3분으로 가장 가깝죠.

흑석한강센트레빌1차는 배정 초등학교가 동마다 다릅니다. 101동은 서울은로초, 102·103·109동은 서울흑석초예요. 동을 고를 때 같이 확인하세요.

고등학교에서는 경문고 배정이 갈립니다. 동작구 7개 학교 중 1위인 학교죠. 흑석한강센트레빌1차와 흑석자이에서 배정 가능 학교로 잡힙니다.

1.4 실거주 장단점

아크로리버하임은 조망과 역이 강점입니다. 흑석역까지 도보 4분이고, 한강이 보이는 세대가 있어요. 용적률 205%로 셋 중 가장 낮습니다.

감수할 점은 같은 34평인데도 값이 크게 갈린다는 것이죠. 호가가 29억 4,500만원부터 38억원까지 벌어져 있습니다. 조망이 되는 라인인지 직접 봐야 합니다.

흑석한강센트레빌1차는 학교와 역이 모두 가깝습니다. 초등학교 0.2km, 흑석역 도보 5분이에요. 경문고가 배정 가능 학교에 들어옵니다.

감수할 점은 선택폭입니다. 33평 매물이 9건뿐이에요. 그중 6건이 24억 5,000만원에 몰려 있어 동·층을 고르기가 쉽지 않습니다.

흑석자이는 신축 1년차입니다. 1,772세대 대단지에 수영장을 포함한 커뮤니티가 있어요. 주차도 1.29대로 가장 넉넉하죠.

감수할 점은 역까지 거리입니다. 흑석역 도보 12분이에요. 그리고 33평 매물 중에는 전세를 낀 건과 2027년 하반기 입주 건이 섞여 있어, 실입주 시점이 매물마다 다릅니다.

2. 시세 비교

2.1 평당가·현재 시세·호가

평당가는 시장이 매긴 순서입니다. 아크로리버하임이 9,767만원으로 가장 높고, 뒤의 두 단지는 7,600만원대로 거의 붙어 있어요.

그 둘이 붙어 있는 게 이 표의 핵심입니다. 2011년 준공 단지와 2025년 신축이 같은 평당가대에 있죠. 연차를 사면 역이 멀어지고, 역을 사면 연차를 감수하는 구조입니다.

집주인 인증 비율도 눈여겨보세요. 아크로리버하임과 흑석자이는 66%, 흑석한강센트레빌1차는 44%입니다. 인증이 붙은 매물은 확인 단계가 한 번 더 지나간 물건이에요.

2.2 기간 상승률 (2024년 4월 → 2026년 9월 18일)

2년 반 동안 셋 다 55~60% 올랐습니다. 순서는 거의 바뀌지 않았어요. 한 단지가 혼자 튄 게 아니라 흑석동 전체가 같이 움직였다는 뜻입니다.

2.3 실거래 추이

아크로리버하임 34평은 2025년 10월에 거래가 몰렸습니다. 같은 주에 2층 27억 6,000만원과 8층 34억 6,000만원이 함께 찍혔어요. 같은 평형에서 층과 조망이 값을 얼마나 갈라놓는지 보여주는 대목입니다.

그 뒤로 34평 신고 거래는 없습니다. 2026년 4월부터 9월까지 0건이에요. 지금 이 평형의 가격은 실거래가 아니라 호가로 읽어야 합니다.

2.4 호가–실거래 갭

표에서 제일 중요한 칸은 네 번째입니다. 호가 범위만 봐서는 지금 사기 유리한지 답이 안 나와요.

아크로리버하임의 기준 실거래는 2층 직거래 24억원입니다. 같은 시점 8층은 34억 6,000만원에 팔렸어요. 기준이 낮게 잡혀 있으니 '호가가 5억 높다'로 읽으면 안 됩니다.

흑석자이는 기준이 1층 24억원인데 그보다 낮은 호가가 2건 있습니다. 그 2건에 저층은 없어요. 다만 하단 23억 7,000만원은 전세를 낀 매물이라 바로 들어가 살 수는 없습니다.

2.5 KB·한국부동산원 시세

세 기관 값이 다릅니다. 산정 방식이 달라서예요. 실거래·호가와도 다른 개념이니 섞어 보지 마세요.

실무에서 중요한 건 KB시세입니다. 은행이 주택담보대출 한도를 잡을 때 주로 쓰는 기준이에요. 아크로리버하임은 같은 34평도 타입별로 KB시세가 달라서, 113T는 평균 25억 2,500만원, 112B는 평균 28억 7,500만원입니다.

2.6 환금성

환금성은 흑석자이가 가장 편합니다. 790세대가 같은 평형이고 최근 반년에 11건이 신고됐어요. 팔 때 비교할 사례가 많다는 뜻입니다.

아크로리버하임은 다릅니다. 34평이 672세대인데 최근 반년 신고가 0건이에요. 값이 내려서가 아니라, 30억이 넘는 가격대에서 거래 자체가 뜸해진 겁니다. 팔 때도 시간을 더 두고 봐야 합니다.

흑석한강센트레빌1차는 33평이 244세대입니다. 세 단지 중 모집단이 가장 작아요. 대신 최근 반년 7건이 찍혀 거래가 끊긴 상태는 아닙니다.

3. 상승 요인과 하방 요인

3.1 상승 요인

가장 큰 건 흑석뉴타운입니다. 관련 보도에 따르면 10개 구역 중 6개가 입주를 마쳤고, 1·2·9·11구역이 남아 있어요. 다 끝나면 1만여 가구 규모가 됩니다.

값의 기준점이 될 만한 숫자도 나왔습니다. 흑석11구역 '써밋 더 힐'의 84㎡ 분양가가 27억~29억대로 책정됐다고 전해집니다. 2030년 6월 입주 예정이죠. 신축 분양가가 그 선이면 기존 단지 30평대 25억대는 위쪽을 보게 됩니다.

교통에서는 두 가지가 언급됩니다. 흑석역 9호선 급행 정차 추진, 그리고 2028년 개통 예정인 서부선이에요. 둘 다 확정된 일정으로 읽지는 마세요.

대장성은 아크로리버하임이 갖고 있습니다. 2025년 10월 34억 6,000만원 거래로 동작구에서 처음 3.3㎡당 1억원을 넘었다고 보도됐어요. 2026년 5월에는 45평형이 48억 7,000만원에 신고됐습니다. 동네 값의 천장을 이 단지가 만들고 있는 구조죠.

방어력은 세대수에서 나옵니다. 흑석자이 1,772세대, 아크로리버하임 1,073세대 모두 대단지예요. 관리·커뮤니티·거래 유동성에서 유리합니다.

3.2 하방 요인

규제가 먼저입니다. 서울 전역은 조정대상지역·투기과열지구이고, 아파트는 토지거래허가 대상이에요. 허가를 받아 실거주 목적으로 사야 합니다. 갭투자는 원칙적으로 막혀 있죠.

예외가 하나 있습니다. 임차인이 이미 살고 있으면 임대차 종료까지 실거주 의무가 유예될 수 있어요. 그래서 세를 낀 매물은 성격이 다른 선택지입니다.

대출은 가격대에 따라 끊깁니다. 15억 초과 25억 이하는 4억원, 25억 초과는 2억원이 한도예요. 규제지역 무주택자는 LTV 40%, 1주택 이상이 추가로 사면 0%입니다. 주담대를 쓰면 6개월 안에 전입해야 하고, 만기는 30년 이내로 제한됩니다.

단지별 약점도 있습니다. 아크로리버하임은 34평 실거래가 반년째 없어 지금 값을 확인할 근거가 얇아요. 2025년 10월 2층 24억원 직거래처럼 조건이 특수한 거래를 시세로 읽으면 안 됩니다.

흑석자이는 33평 매물이 31건입니다. 선택폭이 넓다는 건 사는 쪽에 유리하지만, 팔 때는 경쟁이 많다는 뜻이기도 하죠. 흑석한강센트레빌1차는 반대로 9건뿐이라 협상 여지를 찾기가 어렵습니다.

3.3 그래서 어디?

투자, 그러니까 입지와 미래를 사는 관점이면 아크로리버하임입니다. 한강과 흑석역 도보 4분을 동시에 가진 단지는 이 동네에서 희소해요. 동작구 값의 천장을 이 단지가 만들고 있고, 용적률도 205%로 가장 낮습니다. 대신 이 프리미엄은 이미 평당 9,767만원에 들어가 있습니다.

실거주, 그러니까 지금의 쾌적함을 사는 관점이면 흑석자이입니다. 1년차 신축에 주차 1.29대, 초등 도보 3분·중학교 도보 4분이에요. 감수할 것은 흑석역까지 12분이라는 점입니다. 역까지 걷는 시간을 신축과 커뮤니티로 바꾸는 선택이죠.

학교와 역을 둘 다 놓지 못한다면 흑석한강센트레빌1차가 답입니다. 초등학교 0.2km에 흑석역 도보 5분, 경문고 배정도 가능해요. 평당 7,653만원으로 신축과 같은 가격대라, 연차를 받아들이는 대신 위치를 사는 구조입니다.

실거래보다 싸게 살 수 있는 단지는 흑석자이입니다. 2026년 8월 7일 1층 24억원보다 낮은 호가가 2건 있고, 그중 저층은 없어요. 다만 하단 23억 7,000만원은 전세를 낀 매물입니다. 바로 들어가 살아야 한다면 23억 9,000만원 즉시입주 건부터 보세요.