현대리버빌1지구 17평 11억 5,000만 신고가, 제값에 산 걸까
풍납동 현대리버빌1지구 17평이 16층 11억 5,000만원에 팔리며 신고가를 썼습니다. 그런데 11월 6일 기준 매물 24건 중 15건이 이 값보다 낮게 나와 있었는데요. 그럼 이 값에 사도 될까요?
풍납동 현대리버빌1지구 17평이 11억 5,000만원에 팔렸습니다. 16층 거래예요. 이 평형에서 가장 높은 값입니다.
계약은 2026년 10월 9일이었어요. 신고 절차를 마치고 11월 6일 막 공개됐습니다.
직전 거래보다 9.5% 높아요. 1년 전 같은 16층은 7억 3,000만원이었습니다. 이 값이 맞는지 계약 직전 매물부터 다시 보겠습니다.
1. 16층 11억 5,000만, 이 거래 뜯어보기
6월에도 비슷한 값이 있었어요. 6월 12일 9층이 11억 4,000만원에 팔렸습니다. 이번 거래는 그보다 조금 높아요.
같은 날 12층은 9억 2,000만원이었어요. 같은 달 안에서도 값이 크게 벌어졌습니다. 수리 상태나 입주 조건 차이가 컸을 가능성이 있어요.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-10-09 | 16층 | 11억 5,000만 |
| 2026-06-17 | 12층 | 10억 5,000만 |
| 2026-06-15 | 4층 | 11억 |
| 2026-06-12 | 9층 | 11억 4,000만 |
| 2026-06-12 | 12층 | 9억 2,000만 |
| 2026-05-30 | 14층 | 10억 6,000만 |
| 2025-10-25 (약 1년 전) | 16층 | 7억 3,000만 |
1년 사이 오름폭이 큽니다. 분기평균으로는 1년 34.4%예요. 같은 16층끼리 보면 그보다 더 크게 올랐어요.
다만 6월 17일 이후 신고된 거래는 이번 한 건입니다. 한 건이라 추세로 보긴 아직 일러요.
1-1. 10월 9일 11억 5,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역이에요. 값을 합의하고 허가를 받기까지 약 3주가 걸립니다. 그래서 약 3주 전인 9월 18일 매물과 견줘 봤어요.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 현대리버빌1지구 17평 | 307동 중층 서남향 · 부분수리 | 10억 9,500만 |
| 현대리버빌1지구 17평 | 307동 7층 서남향 · 특올수리, 세안고 | 11억 6,000만 |
| 현대리버빌1지구 17평 | 306동 고층 동남향 · 리모델링, 거실확장, 토성뷰 | 12억 2,000만 |
| 거여1단지 16평 | 101동 고층 서향 · 2027년 6월 입주 | 9억 7,000만 |
| 거여1단지 16평 | 101동 4층 서남향 · 수리, 입주가능 | 9억 8,000만 |
| 거여1단지 16평 | 104동 중층 남향 · 입주협의가능 | 10억 3,000만 |
| 거여4단지 17평 | 406동 10층 남향 · 전망, 입주일 협의 | 12억 |
| 거여4단지 17평 | 406동 고층 남향 · 세안고 | 12억 |
당시 단지 안 호가는 10억 9,500만~12억 2,000만원이었어요. 11억 5,000만원은 그 가운데쯤입니다. 16층이라 층에서 깎일 이유도 없었어요.
7층 세안고 매물이 11억 6,000만원이었어요. 이번 매수자는 그보다 조금 낮은 값에 16층을 샀습니다. 당시 호가 대비 무난하게 산 거래로 봅니다.
옆 생활권도 보죠. 같은 시점 거여1단지 16평은 9억 7,000만~10억 3,000만원이었어요. 거여4단지 17평 남향은 12억원이었습니다. 이번 값은 두 단지 호가 사이에 있어요.
1-2. 평당가로 보면 두 단지 사이
총액보다 평당가를 봐야 해요. 이 단지 17평은 평당 6,607만원입니다. 거여1단지 16평은 평당 6,296만원이에요. 거여4단지 17평은 평당 6,735만원이고요.
시장은 이 단지를 거여1단지보다 높게 매겨요. 거여4단지보다는 조금 낮게 매깁니다. 가격대로는 둘 사이에 놓인 선택지예요.
| 항목 | 현대리버빌1지구 17평 | 거여1단지 16평 | 거여4단지 17평 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 6,607만원 | 6,296만원 | 6,735만원 |
| 세대수 | 557세대 | 1,004세대 | 546세대 |
| 준공 | 1999년 | 1997년 | 1997년 |
| 가까운 역 | 강동구청(8호선) 약 0.4km | 거여(5호선) 약 0.2km | 거여(5호선) 약 0.4km |
| 배정초 | 서울토성초 약 0.1km | 서울거원초 약 0.4km | 서울거원초 약 0.2km |
| 6개월 변화(분기평균) | 8.7% | 13.3% | 28.1% |
6개월 오름폭은 두 단지가 더 컸어요. 이 단지가 앞장서 끌고 간 게 아닙니다. 10억 안팎 송파 구축이 함께 오르는 흐름을 따라간 쪽이에요.
단 분기평균은 그 분기에 팔린 층에 따라 튑니다. 참고로만 보세요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 11억 5,000만원 | 307동 중층 남서향이라 채광이 무난하고, 올수리에 풀옵션까지 갖춰 가전·가구 그대로 인수받아 바로 들어와 살 수 있습니다. |
| 11억원 | 307동 고층 남서향이라 전망이 트여 있고, 올수리돼 손볼 곳 없이 깔끔하게 입주할 수 있습니다. |
| 10억 9,000만원 | 307동 중층 남서향으로 채광이 괜찮고, 내부도 수리돼 있어 컨디션이 깔끔한 편입니다. |
| 11억 5,000만원 | 307동 중층 남향이라 햇볕이 잘 들고, 올수리된 상태라 입주 시점은 협의해서 맞출 수 있습니다. |
| 11억원 | 307동 중층 남동향이라 아침 햇살이 좋고, 올수리에 베란다까지 확장돼 공간이 넓게 빠졌습니다. |
| 11억 4,000만원 | 307동 고층 남서향이라 전망이 시원하게 트여 있고 채광도 밝아 바로 입주할 수 있습니다. |
| 11억원 | 307동 중층 남서향으로 채광이 밝고 올수리돼 있으며, 입주는 2027년 2월 하순경 가능합니다. |
| 11억원 | 307동 중층 남동향이라 햇살이 잘 들고 올수리로 깔끔하며, 입주는 2027년 1월 하순경 맞출 수 있습니다. |
2. 11월 6일 매물로 다시 보면
실거래가 공개된 시점의 매물도 봤어요. 11월 6일 수집 기준 17평 매물은 24건입니다.
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 직전 실거래 | 11억 5,000만 (2026-10-09, 16층) |
| 호가 범위 | 10억 ~ 11억 9,000만 |
| 직전 실거래보다 낮은 호가 | 15건 / 24건 |
| 저층 빼고 낮은 호가 | 13건 |
| KB시세 (2026-10-26) | 10억 4,000만 ~ 11억 3,500만 (평균 10억 9,000만) |
| 한국부동산원 시세 (2026-10-26) | 10억 2,000만 ~ 11억 2,000만 (평균 10억 7,000만) |
절반 넘는 매물이 신고가보다 낮게 나와 있어요. 저층을 빼도 13건입니다. 저층이라서 낮은 게 아니라는 뜻이에요.
11억원에 매물이 가장 많이 몰려 있어요. 7층·9층·14층 올수리 집들입니다. 밴드 하단 10억원은 1층이에요. 층 차이로 갈린 값입니다.
상단 11억 9,000만원은 306동 13층이에요. 거실확장에 토성뷰를 내세운 주인 거주 집입니다. 9월 18일엔 설명이 같은 306동 매물이 12억 2,000만원이었어요.
입주 조건도 봤어요. 낮은 순 8건은 모두 6개월 안에 들어갈 수 있는 매물입니다. 실거주 수요에겐 고를 폭이 넓어요.
KB시세 상단은 11억 3,500만원이에요. 이번 거래가는 그보다 높습니다. 대출은 KB시세로 잡혀서 거래가만큼 나오지 않아요.
3. 이 거래, 어떻게 볼까
4. 배경: 입지와 시장 흐름
4-1. 입지
8호선 강동구청역까지 도보 7분이에요. 서울토성초는 단지 바로 앞, 도보 2분입니다. 영파여고는 도보 6분 거리예요.
관련 보도에 따르면 올림픽공원과 한강, 성내천이 가깝습니다. 단지 앞엔 풍납토성이 있어 조용한 편이라고 해요.
위치 자체는 거여 일대보다 위로 평가돼요. 송파 최상위인 잠실동과는 거리가 큽니다. 한강 접근과 상권, 학군 차이를 시장이 그렇게 매긴 결과예요.
평당가는 이 블록 입지값보다 조금 위에 있어요. 구축인데도 값이 얹혀 있다는 뜻입니다.
1999년 준공, 27년차 구축이에요. 용적률은 276%입니다. 관련 보도로는 풍납동 일대 재건축 논의가 이어지고 있어요. 이 단지 사업 일정은 아직 나온 게 없습니다.
4-2. 시장 흐름과 규제
우리 실거래 데이터로 송파구는 6개월 8.5% 올랐어요. 서울은 8.0%입니다. 이 단지도 거의 같이 움직였어요.
3개월로 좁히면 송파구는 2.3%예요. 서울 4.1%보다 낮습니다. 관련 보도에 따르면 한국부동산원 주간 조사에서 송파구는 9주째 약세였어요.
흐름을 거스른 거래는 아닙니다. 다만 바람이 약해지는 중이라 서두를 이유는 적어요.
서울 전역은 규제지역이고 아파트는 토지거래허가 대상이에요. 무주택자 LTV는 40%입니다. 15억 이하 주택은 최대한도가 6억이에요. 집이 이미 있으면 추가 매수용 주담대는 나오지 않습니다. 대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 해요.